新加坡房地产信托基金十年一遇的投资好时机

2020年4月30日, 中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》, 基础设施领域公募REITs试点正式起步，国内公募REIT经过十多年的千呼万唤后始出来。就在国内公募REITs试点正式起步的前几天，另一个让人振奋的消息也同时发生。4月27日，新加坡证劵交易所与国内中信证券签署了战略合作协议，未来将在中国内地和香港市场推广新交所REITs以及大盘股，吸引更多投资者参与到新加坡以及大中华区的投资机会。虽然具体的产品形式还未知，但这样的合作将为国内投资人投资新加坡REITs打通一条渠道，提供在新加坡直接开户投资之外的另一个选择。

自从08年金融危机以来，新加坡REITs在全球低利率的环境下，维持了长达10多年的增长走势，过去10年间，整体REITs的市值年平均增长高达15%，许多基金在过去十多年的时间里，都交出了亮眼的成绩单，也通过内延与外延式的增长，建构了高质量与全球化多元布局的资产组合。虽然新加坡REITs在这波疫情所导致的金融震荡中，也出现市值大幅下跌的情况，有些信托跌幅超过30%以上，整体市场的投资信心不足，但我认为目前的震荡格局只是暂时的，对于手中有新币的投资人或有计划通过投资海外股市来分散风险的朋友来说，目前的价格区间，提供了一个很好的新加坡REITs入市机会，更准确的说，应该是10年难得一遇的好时机。这可以从下面几点判断的出来：

首先，自从三月初的抛售潮以来，短短一个多月之间，新加坡REITs的整体股价已从谷底快速攀升、反弹力道强劲，有些版块（如数据中心、健康医疗和工业物流）都已接近三月之前的水平，凸显这些版块的强防御属性以及整个REITs市场的高分化现象（酒店和零售版块受到的影响最大，办公次之）。

第二，新加坡REITs股息率目前处于7.5%的历史高水平，也就是说现在买进，不考虑股价增值的收益，光股息的部分就有年化7.5%，投资的安全边际相当高。如果拿新加坡REITs跟其他固定收益类产品的股息率来做个对比，可以看得到在目前的价格下，新加坡REITs能够提供大约7.5%的股息率，而对比新加坡海峡指数平均4.8%的股息率，高出了将近2.7％。对比新加坡10年期公债0.9％的利息分配率，多出将近6.6%。跟新加坡定存0.6％的收益率来比，又多了6.9%。在目前的环境下，REITs的高股息率相当具有吸引力。

第三，从风险角度来看，新加坡REITs与美国REITs和日本REITs相比，不但股息率比这两个市场来的更高一些，波动率也更低。今年以来，追踪新加坡REITs的两个指数，iEdge REIT与FTSE REIT指数分别只有13.8%和14.5%的跌幅，而香港、美国、澳洲和日本REITs的跌幅分别高达16.5%、21%、25.3%和25.5%。而股息率除了略低于澳大利亚和香港，两个指数的股息率都比美国和日本略高一些。

在全球疫情复苏的过程中，经济势必会低迷一段时间，各国央行的放水也会造成不小的后遗症。我个人虽然还是持续看好国内A股地产股和内房股，但在宏观政策不发生大松绑的前提下，加上各房企今年上半年的销售普遍都同比回落，地产股的回温势必需要一段时间。环顾全球房地产投资，REITs应该算是目前相对稳妥的一门投资了。

对于新加坡REITs投资有兴趣的朋友，我们刚上线了《新加坡房地产信托基金投资入门》的课程。该门课程完整的分享我个人过去10多年的新加坡REITs投资经验，通过对新加坡REITs财务报表、财务指标的分析，手把手教授如何估算REITs的合理价格，找出被低估的个股，精准的发现投资机遇。本课程分为上下两集，共6大模块22节课2小时课程，内容持续更新，干货满满。更重要的是这两集目前都在优惠，只要99元，过了6月就会恢复原价了。有兴趣的朋友，可以扫描下方的二维码试听一门课（微信扫描后，关注荔枝微课公众号，将会收到试听课程的连结），或可直接扫描文末上下集课程的二维条码分别购买。