新加坡理财之房地产投资信托基金Reits知多少

REITs

什么是REITs?

REITs中文是房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust)

REITs以信托方式组成，主要投资于房地产项目，是在交易所发行上市的股权性质的资产证券化产品，信托单位持有人享有来自房地产租金收入的回报。REITs是由拥有商业地产的公司成立的（如凯德CapitaLand, MapleTree, Frasers等），这些房地产包括购物中心、写字楼、医院、工业仓库、酒店、住宅等,将商业地产证券化。通过购买上市REITs股票，你能以负担得起的价格，拥有这些不同种类不同行业的商业地产，并以商业地产业主的方式获得回报，无需购买实体地产，用很低的成本就可以做商业地产的包租公/包租婆，且分散行业风险。REITs作为一种股权性质的资产证券化产品，主要特点包括：信托持有人拥有资产的所有权；永久平台，没有赎回期；在交易所上市，有流动性，信托单位以股票的形式可自由交易。REITs具有“长期收益率高于股票，波动性低于股票”的风险/收益特征，更为重要的是REITs与股票、债券的相关系数低。

根据新加坡的税收政策，新加坡REITs必须将至少90%以上的租金收入，当做股息，发放给REITs持有人，以此获得免税优惠。税收方面优惠：个人投资者（包括本地和外国个人投资者）股息收入免征所得税，外国机构投资者作为单位持有人的税率由20%减至10%。新加坡是全球最重要的REITs 市场之一，是继日本在2001年之后第二个推出REITs的亚洲国家，如今也成长为亚洲的第二大全球第三大REITs市场。最近几年REITs在新加坡的发展迅猛，有剑指亚洲最大REITs市场之势。

那么REITs和购买实体的房地产有些什么具体区别呢？且看下图详解：

新加坡是最多元化且国际化的房地产投资信托平台之一，超过70%的新加坡挂牌房地产投资信托的资产源自海外，包括来自亚太区、美国和欧洲的多元资产。其中，也有来自中国的资产，据新加坡交易所提供的材料显示，包括凯德商用中国信托、丰树大中华商业信托、大信商用信托、运通网城房地产投资信托、北京华联商业信托。

根据房地产用途的不同，REITs被分为以下几大类型来进行追踪和分析：

• 零售REITs(如CapitaMallTrust,FrasersCentrepoint Trust)

• 工业/物流REITs( 如AscendasREIT,MapletreeIndustrial Trust)

• 商业办公REITs(如FrasersCommercial Trust，KeppelREIT)

• 医疗REITs(如ParkwayLife REIT , First REIT)

• 酒店/度假村REITs(如FrasersHospitality Trust, Far East Hospitality Trust)

做全权委托的一揽子REITs股票投资组合，多支不同行业的商业地产REITs，分散风险，按照市场轮动变化，调仓换股，积极管理，尽可能回报最大化，一笔lump sum外加定投分散风险，也可SRS投资。买REITs就是买商业地产,还是分散的不同行业的商业地产!

REITs商业模式

看这两张图就清楚了:

分布行业比例:

上图显示了S-REIT行业分散到零售，办公楼，工业，物流，医疗，数据中心以及酒店等等。

同时，新加坡REITs总体居世界前列：

1. 2002年就推出了第一只REIT;早

2.新加坡是除日本以外亚洲第二大，也是最具国际性和成熟度的REITs市场。新加坡共有44个REITs项目, 总市值近1000亿新币,占新加坡股票市场12%, 为占比最大的市场,可见REITs在新加坡的地位；大

3.S-REITs的物业遍布全球;全

4.派息高

5.新加坡REITs必须将至少90%以上的租金收入，当做股息，发放给REITs持有人，以此获得免税优惠

6.个人投资者（包括本地和外国个人投资者）股息收入 免征所得税，外国机构投资者作为单位持有人的税率由20%减至10%.

REITs的历史表现：

如何投资REITs?

2种方法:

1 开股票账户,在股市里购买单只或者多只REITs股票

挑战:

a.各种不同行业的REITs，普通人难以挑选;

b.选好了,也没有时间盯盘,无法做适时调仓换股

c.英文系统和界面，需要熟悉英文和该系统

2 做全权委托的REITs投资组合

全委投资组合(managed account)

全委投资组合:

1. 专业的团队

由专业的经理人及其团队操作的，他们一般都有比较高的学历且术业有专攻，利用他们丰富的投资经验，专业经理人更能把控市场走势，通过科学的投资组合和主动积极的管理降低风险，控制投资风险。可以为你节省很多时间，用于努力工作，赚取更多投资本金，同时能够多陪伴家人。

2. 投资门槛低

相比于其他的某些基金产品、动辄几十万的起购的最低买入门槛，REITs组合门槛低，只需2万5千新币起购。

3. 投资风险分散

组合投资投资10-30个不同的房地产信托，这样也就把风险分散掉，即使某一个房地产信托出现问题，也不会对整体资金造成毁灭性打击，减低了风险。

4. 可以享受投资的规模效益。

REITs全委组合汇集众多小投资者的资金，形成一定规模的大额资金，在参与投资时能享有规模效益。

投资REITs的优缺点和时机

那么目前的疫情之下,新加坡REITs还好吗?

工业/物流类REITs受影响程度(中等)

零售商场类REITs受影响程度(高)

办公楼REITs类受影响程度(中等）

酒店类REITs受影响程度(很高)

医疗类REITs受影响程度(低)

综上所述，疫情之下的REITs受影响程度不一。同时，新加坡政府的新措施，减缓疫情对REIT的影响，具体措施如下：

关于REITs全委投资组合细节，可以扫码下面微信或者咨询您的独立理财顾问。