外国人买房如何在新加坡贷款

贷款资格

所有人都可以在新加坡贷款买房。当然外国人也是可以申请，可以通过存款验资以及定存验资的方式来额外增加贷款。

贷款时机

现在疫情期间贷款利息比较低，大概1.6左右，中国高达5%-6%。外国人要贷款，可以找如下正规银行进行贷款。在新加坡，无论是开发商还是中介，他们都有合作的银行对接这块业务。

贷款额度

在2018年7月6号新加坡政府开始施行的最新政策，提出两个贷款的要求。

一是贷款价值比(Loan To Value, 简称LTV)。购买首套房可以拿到75%的贷款，二套房产可以拿到最高45%的贷款，三套房产最高可以拿到35%的贷款，年龄和房龄会影响申请额度。

二是总偿债率框架（Total Debt Servicing Ratio, 简称TDSR)。包含每个月所有的债务包括房贷，车贷，信用卡债，读书贷款等所有贷款在内的总债务还款额度不能超过月收入的60%，月收入包括固定收入与非固定收入比如奖金，津贴，提成，房租收入等，非固定收入因为不稳定，在实际申请贷款的时候一般只按照总额的70%算进月收入。

所以新加坡炒房，是不容易的，这也是为什么新加坡房产市场非常健康，很难有泡沫。

举例如果初次买私宅是未满35岁，（如果年龄超过35岁，贷款年限会减少，比如40岁只能贷款25年，额度也会减少）可以贷款的额度(Loan Amount)：

未满35岁，如果薪水3000大概可贷款40万，如果薪水5000，大概可贷款66万，如果薪水8000，大概可贷款106万，如果薪水10000，大概可贷款133万。

初次买私宅是未满35岁的买家，最多可以贷款30年，最多贷款额度约等于月收入的133倍，可以用133乘以薪水来估算贷款的额度，如果离贷款目标有距离，可以通过存款验资以及定存验资的方式来额外增加贷款。

同样，如果初次买私宅是未满35岁的买家，买100万的房子，薪水3000大概可贷款40万，根据LTV要贷款到最高额度房价的75%，也就是75万，还差35万贷款额度，有两种方式可增加贷款：

存款验资：418888，存在银行出具存款证明（证明有足够资金可还贷，如额度太高，还是有办法降低的），在新加坡有些银行，对在国内的RMB存款也认可。

定存验资：125888定存在银行4年（贷款人将贷款总额所需要的最低月收入为基础的4年总收入存入贷款银行4年）

如果是执行公寓或者政府组屋通过银行申请贷款，除了满足以上的要求，还有多一个要求，叫做房贷偿债率 (Mortgage Servicing Ratio, 简称MSR）。MSR只考虑每月房贷负担占总月收入的份额不能超月总收入的30%。

如初次买执行公寓或者政府组屋是未满35岁的买家来计算，政府组屋政府限制最多只能贷款25年，EC还是可以贷款30年，

未满35岁薪水3000，约可贷款18万买HDB，可贷款20万买EC

未满35岁薪水5000，约可贷款30万买HDB，可贷款33万买EC

未满35岁薪水10000，约可贷款60万买HDB，可以贷款67万买EC

未满35岁薪水14000，约可贷款84万买HDB，可以贷款93万买EC

贷款利息

新加坡的贷款利息约在2%，目前疫情下，大概1.6%左右。

我们下面看看月供额度（Monthly Installment），目前新加坡的贷款利息约1.5%。若初次买私宅未满35岁，要求贷款30年贷款75%来计算

70万的房子，月供约1800

85万的房子，月供约2200

100万的房子，月供约2550

120万的房子，月供约3100

购买150万的房子，月供约3883

购买180万的房子，月供约4650

购买300万的房子，月供约7750

购买500万的房子，月供约13000

购买800万的房子，月供约20700

购买1500万的房子，月供约38800

按照期限可以分为有锁定期和没有锁定期两种。这里的锁定期(Lock-in Period)指的是贷款配套的执行有效期，在此期间如果需要提前偿还部分或者全部房屋贷款，通过现有银行或其他银行进行再融资甚至卖房，则可能需要缴纳罚金，如果有以上的可能性，请在办理时提出要求，部分银行配套可以免掉罚款。

按照配套可以分为固定利率与浮动利率两种。具体选择哪一个，我觉得是看个人性格。性格保守就应该选择固定利率，胜在稳定，一劳永逸，两年、三年之内不用操心，也不需要一直关注利率变化。性格活泼的，愿意折腾的，对金融政策有一定了解和独立想法的，就可以考虑浮动利率。

公开浮动利率与基准利率挂钩的Sibor或者SOR

新元银行同业拆息率SIBOR(Singapore Interbank Offered Rate)，指的是新加坡金融市场上的银行与银行同业之间的拆出、借入资金的息率。新元掉期利率SOR(Swap Offer Rate)，指的是“新元掉期利率”，由美元兑新元利率而定。两种基准利率都受到美联储利率政策影响

在整体利率走低的环境，相比Sibor，SOR下行的力度更大，利率更有吸引力。在整体利率走高的环境下，SOR上升的幅度也更大，贷款成本也就相应增加了。SOR较SIBOR，波动大，风险高，更适合专业人士。

SIBOR和SOR有1，3，6，12个月为期的配套可选，在整体利率走低的环境，1个月SIBOR因为每月复算利息，理论上是更划算的；在整体利率走高的环境下，那么3个月SIBOR能锁定较低利率并维持一个季度，所以更为划算。

银行一般是用SIBOR(SOR)+Spread＝XXX％来做配套。比如市场上SIBOR(SOR)是1.1%，Spread(毛利)是0.4%，那么利率就是1.5%。

SIBOR和SOR虽然透明度高，随时可以查到，但是变数也会比较大。

非公开浮动利率 与银行内部利率挂钩的Board Rate

Board Rate是一个统称，每间银行有各自的名称，比如DBS的FHR，OCBC的MBR，UOB的MLCR、SCB的FDR等，都是根据每个银行自己内部的资金成本来定的，所以可以说测量方式基本一致。

相比SIBOR和SOR可以在公开渠道查询基准利率，Board Rate是不透明的，降息或是升息都是由银行自行决定。

例如DBS的FHR，现行利率与固定存款利率FHR(Fixed Home Rate)挂钩，假设利率上调，银行需要支付定存客户更多利息来吸引客户，与定存利率挂钩的FHR配套也会跟着上升，也就意味着需要支付更高的利息，所以一般来说，大银行存款较多的话，就不容易涨，相对Sibor也就更稳定一些。

银行一般是用Board Rate+Spread＝XXX％来做配套。比如这家银行的Board Rate是1.1%，Spread(毛利)是0.4%，那么利率就是1.5%。

Board Rate虽然不透明，但是选对银行相对公开浮动利率更稳定。

还款方式

中国的贷款可以选择等额本息或者等额本金。新加坡只有等额本息一种还款模式，好处是在利息不变的情况下每个月还款到最后一个月都是一样的，月供还款本金递增，利息递减，也就是还到贷款的最后一个月，你都还在还贷款利息。这个的好处是每月还款不变，客户如果要提前偿还部分贷款，直接会归还到本金，对本金进行减少，然后下个月的还款会重新计算。

如何选择最合适的贷款配套？

可以从三个方面来分析

看利率环境。看整体利率是下行还是上行，如果利率看跌，那么浮动利率+短期限SIBOR的是比较合适的，如果看涨，可以考虑固定利率，或者浮动利率+长期限SIBOR的。

看个人风险承受能力。根据风险承受力来选择相应的配套，SOR挂钩的波动幅度大，适合抗风险能力强的，SIBOR与board rate相对稳定，适合稳健型的。

看具体的贷款条件。每个银行给出的具体贷款配套都不一样，即使是同一家银行，根据贷款额度和客户类型的不同，给出的贷款配套也有所出入。还有锁定期，提前还贷赔偿金额等等，这些也都是要考虑在内的。

如果签订了有锁定期的贷款配套，一旦过了锁定期，银行会自动调更换为更高的浮动利息，这样屋主就需要付高昂的利息。所以一般情况下，锁定期到期前六个月内就可以在市场上寻找更好的贷款配套了。要了解更多详情，请添加置业顾问微信号。

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