抓住房产投资的窗口期（上）

在疫情之下，新加坡进行了长达2个月的阻断期，各个行业都多多少少受到了影响。最近时常有关心新加坡房产市场的朋友来问小巫，新加坡的房价最近怎么样？有没有大跌？2020年下半年是否可能出现暴跌的情况，现在还可以投资新加坡的房产吗？由于来问的人实在是太多，小巫决定以此篇文章跟大家分享一下新加坡房产市场（私人房产）的近况，以及我对于新加坡房产市场的分析和预测，以解答朋友们的疑问。

——房产经纪小巫

01政策下的新加坡楼市

新加坡的房产并不是一个完全自由化的市场，整体的市场走势受政府的调控影响很大，是一个政策市场。

新加坡近十年出台了十轮房产调控政策，使新加坡的房产市场持续呈现出一个投机行为少，泡沫小的稳定局面，且房价紧跟基本经济面持续稳定的上升，有效的避免了过快的房产增长。

政府2011年首次出现的额外买家印花税(ABSD)，把购买房产的税率按照买家身份和持有房产数量区分开来，该税率在2013年和2018年又提高了两次，有效的调整了房价的增速。

2013年也出台了总债务偿还能力比(TDSR)的规定，规定总的借贷比例不能超过个人收入的60%，这样有效的控制了个人的借贷比率，减小了债务太多，难以偿还的可能性。

最高贷款比例(LTV)也在2018年出台的降温政策中，有所降低，降低了房产的杠杆比例

经过近十多年房产政策的调控，如今新加坡的楼市是怎么样的呢？

- 少有短期交易，少有投机的买家

- 杠杆变低

- 每套房产平均持有时间增加

- 拥有多套房产的难度增加，成本增高

可以说，新加坡政府近十多年来对房产市场持续不断地调控，正是为了应对如现在新冠疫情一样可能会出现的危机，政府从来都不希望国民通过房产短期内获得巨大的暴利，更看重长期持续的健康增长。

02阻断期之中的楼市表现

疫情之下，样板间关闭，所有现场看房全部停止，只能通过网络看房。在这样的情况之下，新加坡的房产市场受到了怎么样的影响？我们通过两篇联合早报在5月中旬的报道来了解一下：

4月交易量下降超过50%，主要是因为没有办法进行现场看房，也没有新的私宅项目推出，但整体比预期要好。对5月的销售量的预测也不容乐观，因为5月一整个月都是在阻断期之间。

如今已步入6月份，让我们回顾一下4,5月市场实际的表现。如果把销售量按照每周来统计的话，可以看出，4月份的前三周，也就是阻断期刚刚开始的时候，市场的交易量有超过50%的跌幅，而从4月最后一周开始，特别是进入5月份之后，市场从最初的恐慌期进入了适应期，5月新楼盘每周的销售量已经超过了阻断期之前的水平，前三周都维持在每周60到80间的销售量，5月的最后一周更是飙升到了接近120间的水平，实际交易量大大的超过了之前对市场的悲观预测水平。

随着阻断期的推进，新私宅的销售量逐步回暖攀升，反映了新加坡房产市场依然活跃，即使面对严格的阻断措施，买家也依然积极地寻求和购买私宅，市场上依然有很强的私宅需求。

03疫情之后新加坡的楼市

那这次疫情会造成新加坡的房价大跌吗？为什么这么多买家选择在阻断期期间入场呢？

小巫前面也提到，新加坡的房产市场是一个受政策影响很大的政策市场。

针对这次疫情，政府其实也出台了相应的扶持政策：

首先有现金流困难的国人可以申请延付房贷，保费车贷等等，有效的避免了由于现金流紧张造成的房产抛售情况。

接下来政府又出台四项疫情临时措施：

一、把住宅、商业和工业发展项目的项目竣工日期，延长六个月；

二、有关房屋发展商的额外买方印花税退款，住宅项目的开工和竣工以及房屋单位的销售延长六个月；

三、在外国发展商的发展商合格证书（QC）条规下的住宅项目，项目竣工和脱售时期可延长达六个月；

四、新加坡已婚夫妇购买第二个住宅，若要获得额外买方印花税退款，售卖第一个住宅的期限延长多六个月。

政府的这些措施有效缓解了开发商和个人的售房压力，把疫情造成的现金流问题，工程延期问题降到了最低，很好的维持了疫情之下新加坡房产市场的稳定。

危机危机，机会和危难总是并存，机会往往出现在危难出现的时候。我们看一看前几次危机的时候，市场出现的投资机会。97,98年的亚洲金融危机之后，房价涨了41%；网络经济泡沫崩溃加上SARS，让房价从2000年持续15个季度下跌共计20.7%，在疫情退去之后一直到08年，新加坡房价涨了62.1%；而09年的全球金融危机造成房价跌幅达26.1%，4个季度之后新加坡房价快速反弹一直持续增长了56.2%，直到政府在2013年出台新的降温政策抑制爆发性增长，才出现了2013到2017年长达4年的政策性下跌。

每一次危机过去之后，新加坡的房产市场都在短时间之内有一个爆发性的反弹，而且价格都会高于下跌之前。对这个市场有足够了解，对新加坡房产和经济有足够信心的投资者抓住了这些短暂下跌的窗口期进场，从而获得了不错的收益。历史总是不断在重复，投资的机会也是不断的在出现，而这一次的新冠疫情是否又带来了一次窗口期，一次入场的新加坡房产的良机呢？关注我的公众号，小巫说房产，小巫将在下篇继续为大家分析解答。

关于小编小巫，来新加坡已经十余载，南洋理工大学本科，新加坡国立大学研究生毕业，有着工科生的严谨认真。于2016年投身新加坡房产行业，加入博纳产业公司（PropNex Realty Pte Ltd）, 之后于2018年9月进入合登房产公司（Huttons Asia Pte Ltd），现任合登房产公司Associate Division Director，在自己专业耐心的服务客户的同时，也同时带领一个小团队。4年来服务超过100位客户，熟悉政府组屋，私人公寓交易流程，了解各家银行实时贷款利率。最后也是最重要的，欢迎随时免费咨询，买公寓（新楼盘或者二手公寓）无需任何中介费。