新加坡房地产拍卖市场——2020和2021年拍卖房源剧增，为买家带来新的契机

通过房地产拍卖行来买卖房屋，是新加坡房产交易的一种常见形式。拥有拍卖行的知名代理机构都广泛采用这种销售方式。拍卖市场的行情走势往往会受到大家的密切关注，因为抵押逼售的拍卖数量，能够反映出借款人偿还抵押贷款的能力。

房地产拍卖挂牌数量的多少，是评估拍卖市场活动的关键指标。根据戴玉祥产业咨询公司-研究部(EDMUND TIE Research)的数据显示，拍卖挂牌(包括二次挂牌)的数量同比增长32.4％，从2018年的997宗增至2019年的1,320宗。在业主、抵押逼售和其它类型的销售中，抵押逼售的挂牌量增长最多，同比增长58.8％。2019年里有高达624宗的抵押逼售房源，占总上市量的比例也从2018年的40.0％增加到2019年的47.0％。

2019年通过拍卖出售的21处房地产中，有57.1％为抵押逼售。其中有七宗交易是非土地住宅物业，大部分来自第10邮区，其中二宗在戴玉祥产业(EDMUND TIE)拍卖会上出售(表1)。

表1：2019年戴玉祥产业(EDMUND TIE)拍卖会期间出售的物业

来源：戴玉祥产业咨询公司-研究部

2019年，非有地住宅占抵押逼售总额的57.1％。

据记录显示，2019年住宅物业抵押逼售房源的挂牌数量同比增长61.1％(图1)。这些被挂牌的住宅中，大部分是非有地房地产(258宗)，比2018年几乎翻了一番。

图1：按房地产类型划分的抵押逼售清单

来源：戴玉祥产业咨询公司-研究部

2020年第一季度，拍卖挂牌总量为235宗。抵押逼售数量比例同比大幅增长，从2019年第一季度的46.0％增至68.0％(图2)。COVID-19的蔓延导致经济形势进一步恶化，更多的业主会拖欠抵押贷款，因此抵押逼售的比例也将进一步增加。

图2：2019与2020年第一季度拍卖类型比较

为缓解因COVID-19蔓延给个人带来的经济负担，新加坡金融管理局(MAS)于2020年3月31日宣布，对房屋贷款出现现金短缺的业主，都可以延期支付，直至2020年12月31日。大多数金融机构还将允许以个人名义贷款的商业或工业地产延期还款，从而能一定程度上缓解借款人的还款压力，也降低抵押逼售挂牌数量的潜在飙升。

戴玉祥产业(EDMUND TIE)的高级董事，拍卖与销售总监陈紫萍(Joy Tan)预计：2020年下半年及2021年年初，抵押逼售的前景将迎来“耐克商标的钩形复苏(tick-shaped recovery)”。

陈紫萍(Joy Tan)说:

“鉴于政府推出了四项援助措施，预计拍卖销售额的下降将较为缓慢。因此，业主不会急于在短期内以较低的价格出售。随着经济的衰退，更多的买家将采取观望的态度。抵押逼售的增长将遵循一条缓和的曲线到2021年初，直到回到COVID-19前的交易水平。”

她补充到：

“市场目前处于停滞状态，更多银行放宽贷款政策，以帮助借款人有更多的时间缓解短期内的现金压力。超过3.1万名房地产购房者和中小企业已申请延迟还款。抵押贷款减免措施将持续到2020年底。

对于一个严谨的购房者来说，无论经济状况如何，房产所处的地理位置仍然是选择购入的主要因素。低利率优惠政策将进一步提高市场流动性。具有吸引力且备受追捧的房产常常在拍卖市场上被抢购一空。在不确定因素普遍存在的时期，潜在买家可以借此机会在拍卖市场上寻找高回报的房地产”。

以下四处豪宅，均为戴玉祥产业(EDMUND TIE)正在挂牌销售的房源：珊瑚岛(Coral Island)、The Orange Grove、乐涛岛(Paradise Island)和喜乐(Helios Residences)。

珊瑚岛(Coral Island)

The Orange Grove

乐涛岛(Paradise Island)

喜乐(Helios Residences)