ggg.sgHDB的温柔陷阱
HDB被认为是新加坡成功的基石，也是新加坡的一张名片，香港和中国大陆也都向新加坡取经学习HDB模式。中国有些地方现在拍地的时候会要求100%预制组装和精装交付也是向新加坡借鉴学习的，这样可以节能减排。新加坡基本做到人人有自己的房子，HDB居功至伟，很久以前购买HDB也都是赚钱的。虽然现在HDB屋主占比在慢慢减少，私宅屋主在慢慢增加，但是单就居住而言，HDB的性价比肯定高，又大又便宜，所以目前大部分人第一套房还是选择购买HDB。
不过随着2013年以来的调控政策不断加码，BTO供应量也大幅度增加，HDB的房价从此一蹶不振，从高峰已经跌去18.4%之多。而公寓在短暂下跌后，从2017年开始反弹，按现在的房价指数已经回到接近2013年的高峰，很多新项目的售价已经远远超过2013年的房价。
本文着重讨论以下几点：
一、HDB还属于可以增值保值的资产吗？
二、房产投资的3个阶段，投资法则以及买房时机
（一）第一阶段：Acquiring 1st Asset - 购买第一套房
1. 可以买BTO吗？
2. 买二手HDB,拿津贴吗？
3. 目前政策下购买第二套比较难，所以第一套房变得相当关键，但是HDB逐渐变成温柔的陷阱。重点讨论购买HDB或者公寓，有地住宅不在讨论范围, 目前大部分人第一套房还是购买HDB。
（二）第二个阶段：Multiplying Assets - 资产倍增
（三）第三阶段：Wealth Preservation - 财富守护
三、新加坡房产投资的三个策略
四、什么时候是买房时机？
一、HDB还属于保值增值的资产吗？
2013年以来的，实施的很多房产降温措施，对HDB的价格压制都特别大，影响比较大的措施有：
1. PR买房需要付5%额外印花税
2. PR需要双方PR满3年才有资格购买HDB
3. 购买HDB使用用银行贷款需要满足MSR30%的要求，这样大大的压制了贷款额度，只有私宅的一半贷款额度。私宅只要满足TDSR60%的要求。
4. 最长贷款年限从30年缩短为25年，公寓还是最长30年，这也限制了HDB买家的贷款能力。
5. PR的HDB满5年MOP以后也不可以整体出租。
6. PR拥有HDB，如果购买公寓，必须要在6个月内把HDB卖掉。
7. PR是HDB二手市场的主要购买者，这些限制措施极大的压制了PR购买HDB的欲望, 很多人不想等三年转而购买公寓，反而赚了不少。
8. 从2010开始BTO一直增加，购买需求又被压制转移，HDB的价格能不跌吗？
9. 另外购买剩余年限较短的HDB，不管银行贷款，购买者年龄，CPF的提取都有很多限制，剩余年限不足60年的话，往后HDB贬值的会很快。
国家发展部长Lawrence Wong黄循才2017谈了HDB99年的问题，讲到HDB被选中拆迁SERS的机会很低的，目前只有4%。随后后来国家推出志愿整体重建计划VERS，但是这个VERS就没有什么赚头了。另外一个重点是关于HDB 99年到期价值变成0，需要无偿归还政府，土地国家收回。参照下面HDB贬值过程图表。
国家发展部长Lawrence Wong黄循财2017谈了HDB99年的问题，讲到HDB被选中拆迁SERS的机会很低的，目前只有4%。另外一个点是关于HDB 99年到期价值变成0，需要无偿归还政府，土地国家收回。来源于2017年海峡时报
下图是HDB贬值的具体时间点，年限剩的越少，所受到的贷款，CPF提取限制越多，HDB的交易就会受到极大限制，没有成交就没有价格。
下面两张图是组屋年限和提取CPF的限制
综上上面因素，HDB主要提供居住功能，保值尚且做不到，更谈不上增值了，逐渐沦为了一个消费品。老一辈人尚且可以从HDB受益，但是现在对于有些人来说变成了温柔的陷阱，而且通常是陷进去以后再想买房投资的时候才会发现自己原来一直困在一个陷阱里面。
二、房产投资的三个阶段以及投资法则
（一）第一阶段：Acquiring 1st Asset - 购买第一套房
1. 可以买BTO吗？
2. 买二手HDB,要拿津贴吗？
3. 目前政策下购买第二套比较难，所以第一套房变得相当关键，但是HDB逐渐变成温柔的陷阱。重点讨论购买HDB或者公寓，有地住宅不在讨论范围,，目前大部分人第一套房还是购买HDB。
1. 可以买BTO吗？
从2010年开始，HDB BTO的数量显著增加，而且在不少BTO位于成熟区。这些BTO项目不但会压制了周边HDB的二手房市场价格，以后MOP满5年，很多屋主还会选择卖掉提升到公寓，从而推高了公寓的价格。像是金文泰，红山，女皇镇，加冷，Bidadari比达达利，勿洛，淡滨尼，宏茂桥，大巴窑。这些成熟区的组屋或者DBSS的价格还是挺高的，很多屋主有能力也有意愿提升到公寓的，这些以后都会对HDB的二手市场形成压制，对私人公寓形成推动作用，所以Bidadari那边的新公寓价格都已经卖到1800多到2000多的尺价了。如果资金有限，可以选择购买热门地区的BTO项目，这样可以赚一笔，以后用来提升到公寓。但是热门地区的BTO很难中签。如果预计从BTO中赚的很少的话，就要慎重考虑这个BTO买得值不值，等待8年多左右，会不会耽误你很多其他更好的投资机会？地点偏僻的BTO就不要考虑了，赚不多，而且不好卖。
2. 可以买2手HDB拿津贴吗？
对于买二手房的拿津贴的需要看看具体津贴的数额，新公民一般没有近居津贴，拿到手的只有3万到5万，这样就不是很划算，如果以后想买EC，不但拿不到EC的津贴，卖房的时候还要归还resale levy，就相当不划算了。买二手HDB，一定要记得这个房子只是暂时过渡一下，后面尽快提升到EC或者私人公寓，从而避免HDB的不升值或者贬值。之前已经分析了HDB的非资产性质，现在很多BTO屋主宁愿只赚很少的一点点就把5年的新屋卖掉。
3. 目前政策下购买第二套比较难，所以第一套房变得相当关键，但是HDB逐渐变成温柔的陷阱。重点讨论购买HDB或者公寓，有地住宅不在讨论范围,，目前大部分人第一套房还是购买HDB。因为买第一套房子时，主要考虑是住的舒服，小孩上学方便，投资意识不强，很少考虑投资回报，但是往往会失去很多机会。很多人都是在有了第一套房以后，就会考虑自己的房子是涨了还是跌了，别人买的房子涨了多少之类的？然后开始考虑投资第二套房产增值。以前传统的新加坡人第一套房会买组屋，然后第二套房买公寓，然后住在公寓，把组屋出租，收取客观的租金。在新的限购措施下，保留HDB，购买第二套公寓的变得很困难和不划算，详情见下文。
分享一个真实案例：2016年有两个邻居买了差不多同样的房子，一个是已经私有化的Housing and Urban Development Company（HUDC）,复式150多平米，115万。大家知道 (HUDC)主要是大一些，政府开发给夹心层的，质量外观什么的和HDB没差别，但是私有化变成公寓以后土地的价值就显现出来了。另外一个买了二手HDB，复式146平米，75万。第一个买了一年就遇上拆迁了，变成240万，第二个过了4年还是75万左右。房屋条件都是差不多的，屋龄也是一样的。第一个靠地铁特别近，离市区近，地点好，属于公寓性质，发展商买了以后还是建公寓，土地价值特别高。公寓的土地增值属于全体业主的，HDB的土地是属于国家的，HDB的屋主只是相当于租了99年，享受不到增值部分。即使幸运被选中拆迁，那拆迁了还是建HDB，土地价值太小了。其实第二个邻居他们也买得起115万那个，只是他们第一次买房，没有这方面投资的意识，而第一个邻居是第二次买房，经验丰富，就是冲着拆迁潜力去的。
作为新加坡公民/永久居民最大福利之一的HDB，如果从自住角度来讲的确是首套房的好选择。但是在政府的房产管控下，想从HDB买卖上获得很大回报的可能比较少，从投资回报角度看，对很多人来说是温柔的陷阱。但是很多人还是会觉得HDB是福利，想要压力小，住的大。和买公寓的相比，最后很难实现好的资产增值。加之如果后期确实有购买公寓的打算，那一定要在第一套房屋购买时就考虑好之后会影响贷款及印花税各种情况。
但是如果买家了解这些情况，夫妻双方第一套房还是准备购买HDB，未来有计划购买公寓的话。通常建议在买房时，由其中一名做房屋产权人(owner)，另一人做居住者(occupier)。这种情况下，等到MOP之后，居住者(occupier)可以用自己第一次购房配额独立买公寓。不过这种做法有一点是需要注意的，由于是独立持有房产，贷款的多少完全取决于房屋产权人(owner)的收入。
如果夫妻双方均为公民或PR，则无所谓谁先做HDB的owner，如果是公民+PR的组合。由于会涉及到买家印花税和HDB的保留问题，则最好再跟自己的中介和官方人员确认一下。
如果夫妻双方已经联名购买了HDB,并且双方均为房屋产权人(owner)，这种情况下购买公寓所需要缴纳的额外买家印花税则会高达: 公民12%或PR15%的情况。(此数据为2019年数据，政府之后如果再次调整则以当下最新规定为准)。
现在市场上开始出现很多单身公民放弃未来BTO或者EC的机会，直接选择购买公寓。公民放弃BTO的机会买公寓，除了因为BTO的规矩限制太多了，单身公民的机会很少，主要原因还是看重公寓的投资回报率。而且购买公寓的限制则明显少了很多，只需要选对大小，选对位置即可，可以出租，可以自住，也可以赚一笔卖掉换套大的。
下图是HDB二手房的价格走势，和BTO建成的数量
下图为海峡时报报道，这个家庭BTO的屋子只赚了5万块，也要把它卖掉，主要是担心HDB持续贬值
其实大部分人买公寓不是因为公寓是必需品，或者追求生活品质，主要是因为看中公寓的稀缺性和未来的趋势和增值潜力。见下图
下面几个是新加坡不同地方购买公寓和购买HDB的比较
再看看目前市场的机会，东部卖的火的是Treasure at tampines, 西部卖的火的是Parc clematis.
（二）第二个阶段：Multiplying Assets - 资产倍增
这个阶段会有很多交易产生，你可能需要卖掉你现在的房子，把赚的钱变现或者找银行Refinance重新贷款，变现你的利润。HDB不可以找银行重新贷款，一般只能卖掉变现，私人公寓可以找银行重新贷款取出部分资金。
这样的做的主要目的是避免资金躺在那里睡觉，不能只是让自己辛苦工作赚钱，而是让钱来努力帮你赚钱，实现资金利用的最大化。
1. 目前新加坡大部分人还是住在HDB里面，如果已经买了HDB满5年MOP了，有哪些投资选项？
A. 什么都不做 - 以前很多老一辈人住HDB就很满足了，而且对房子产生感情了，从来没有想过，也没觉得有必要提升或者再投资，年轻一辈更愿意提升到公寓，即使住得小一点，但是追求高品质。
B. 保留HDB，再买公寓 - 目前限购政策下困难多，代价大，有少部分人这样做。主要问题有两个，一个是大部分HDB屋主都是夫妻共有产权，如果再买属于第二套房产，印花税4%-15400，另外需要付额外印花税ABSD 公民12%，PR15%。第二个问题是你需要有钱把HDB的贷款还清，如果没还清的话，第二套银行贷款额度只有45%，这样的话，需要准备大约60%到64%左右的首付。对于普通人来说，想要买一个比较大的自住公寓的话就会相当困难。
C. 买EC，三年多拿到钥匙后，卖掉HDB,再等5年买第二套公寓
这条路相对容易些，本身EC相对于附近私人公寓便宜15%左右，另外购买EC还算是第一套房，没有上面说的ABSD, 贷款也还按照第一套贷款75%发放，只需要凑足25%首付，而且也留有足够的时间让你准备钱。TOP拿到钥匙以后6个月之内把HDB卖掉就好。EC满5年MOP后，可以做de-coupling操作，把另外一个人名字拿出来购买第二套公寓。关于EC的优缺点请参照我之前的一篇EC的介绍文章。
D. 卖掉HDB, 其中一人买一套大的二手公寓自住，另外一个人买一套小的新公寓投资
这个选项目前挺多人在做的，如果买一套自住120万，投资另外一套80万，这样总共CPF和现金至少需要50万首付，再加3%左右的印花税6万，总共需要56万左右。这种适合HDB贷款还的差不都的，卖掉HDB可以得到一笔可观的现金加CPF，然后两个人各自收入都还不错，可以各自贷款购房。
如果简单做选择题，大家都很聪明，估计很少人会选A。但是现实中很多人会陷在HDB的温柔陷阱里很长时间走不出来。其中的原因主要有：
- 人是感情动物，很容易对自己住的房子产生感情，爱上自己的房子，也比较喜欢住在自己熟悉的地方，也有很多好邻居好朋友。尤其是女人更是如此，第一套房子里也充满了很多美好的回忆等等。
- Hdb一般比较大，通风好，受限于预算，公寓会相对小一些，然后很多人最后还是选择不换。
- 因为公寓比较贵，而且需要先卖HDB再买公寓，可能还需要租房过渡一下，很多人嫌麻烦，也不愿意租房，最后也是选择A。
2. 如果已经住在私人公寓里面了，有哪些投资选项？
A. 什么都不做。
B. 保留原有公寓，再买一套新公寓
C. 卖掉原有旧公寓，买更有潜力的新公寓，或者买一个旧的，再买一个新的投资
相对于HDB，公寓的买卖投资更加灵活方便, 有公寓投资经验的人，投资意识会比较强。
只要有意识想要买房投资，避免ABSD, 变现资金，增加贷款额度的办法有很多，房产中介可以帮你想出比较适合你们的办法。相对于HDB，投资公寓主要的好处是可以不断累积你的资产，然后量变引起质变。
下面这些是常用的办法：
XXXYYY
Decoupling / Part Share
Trust Deed
Pledge / Un-pledge Loan
Equity Term Loan
Stretch Loan Tenure
（三）第三阶段：Wealth Preservation - 财富守护
这个阶段比较简单，主要是不要卖，有钱一直买。
三、新加坡房产投资的三个策略：
Buy as young as you can - 尽可能早买，趁年轻时候买，年龄大贷款年限受限制，贷款额度变少。
Buy as big as you can - 尽可能买大的，因为第二套有ABSD，尽可能利用好每个人的第一套。
Buy as upper class as you can - 尽可能买高级别的, hdb→EC→OCR公寓→RCR公寓→CCR公寓
越高端的越是稀缺资源，越是稀缺资源，抢的人越多，增值潜力越大。新加坡土地是属于稀缺资源，好的地点公寓属于稀缺资源，HDB属于日常消费品，居住可以，没有投资价值。EC相对于HDB，属于比较稀缺资源了，每年的供应量相对少很多很多。投资就是提早对稀缺资源的占有。
新加坡土地不会增加，人口按照规划还会持续增加，近期目标690万，远期目标1000万，而且在土地上投入的资金越多，房价也会越来越高，有能力的话，尽量换到EC, 私人公寓，从而实现个人与家庭的财富积累。
上面的几条，在中国买房也基本适用。
四、什么时候是买房的好时机？
As Early As Possible! - 越早越好！新加坡房租贵，不管买什么房子，先买自己的买得起的，中国中介常说的先上车。
Today’s High Is Always Tomorrow’s Low - 今天的高点总是未来的低点。