新加坡资本融资模式探讨（一）：房地产信托

新加坡作为全球金融中心，由于拥有稳定的政策环境、专业的金融机构以及灵活多样的金融服务，成为中国企业进行全球化战略布局、资本配置、企业融资的首选。常见的资本市场融资方式可以归纳为如下几种：红筹上市、直接上市、发行REITS和企业发债。

近期，DRC基金会对此进行走访星展银行、砂之船、富春集团等企业，发现新加坡的房地产信托基金是一种成熟融资模式，今天重点与大家分享对新加坡REITS的一些初步了解。

REITS是一种基于房地产信托，是基于办公楼、商业房地产（如商场、仓储等）等产生稳定现金流的优质资产。目前新加坡拥有40多家已经成功发行的房地产信托，其中中国有四家企业已在新加坡成功发行，它们是北京华联（3.942亿新元）、运通网城（10.7亿新元）、大信商用信托（1.46亿新元）以及砂基船房托（3.96亿新元），累计融资规模达20亿新元。房地产信托能够发行成功取决于基础资产的质量、是否能够产生稳定且较高收益现金流、投资者投资回报率如何以及筹集资金的未来发展规划等。对于初次接触房地产信托，通常会关心如下几方面的问题：

资产规模要求：通常资产包规模越大，融资规模的流动性越好，基础资产要求需符合如下三点：1）基础资产规模建议达到50亿以上；2）基础资产规模能够产生永续现金流；3）净资产收益率需达到税后7.5%以上；

融资规模：融资额需达到人民币10亿以上。

投资者回报率：取决于发行人自身实力以及基础资产质押，比如凯德项目税后回报率5-6%，而中国企业通常需要达到税后回报率为7.5%；

发行程序：需要在境外设立SPV公司，将国内的基础资产进行重组后，将拥有基础资产的企业股权受让到境外SPV公司，国内公司作为基础资产的境内运营商；

发行参与方：通常有承销商、券商、律师事务所、审计师事务所等

发行周期：承销商在受理符合资质要求的企业/资产之后需要6-8个月时间，但之前企业需要经过资产重组、SPV公司创建、股权受让等前期准备。整体发行程序需要18个月，甚至有长达22个月之久。

融资费用：融资费用包括几种，1）承销商融资服务达3-4%；2）专业服务机构服务费用如律师、审计、估值等费用；

资金来源：美国、德国、欧洲以及新加坡本地。

接下来我们重点分析两个典型案例：一是富春集团的运通网城；二是砂之船。

案例1：运通网城

2016年7月28日，富春控股集团旗下电商物流品牌“运通网城”在新加坡交易所主板成功上市，创下近十年来中国民营企业在新加坡最大募资规模，达10.7亿新加坡元(约合52亿元人民币)，由此开创了中国电商物流资产在新加坡资本市场上市的先河。

运通网城旗下共有6个位于杭州的电商物流优质资产，可供运营的总面积约69.85万平方米，其中包括23个1000吨级的港口泊位。运通网城资产由在新加坡组建的专业资产管理团队运行，上市募集的资金将主要用于资产并购和项目扩展等。

富春控股集团创建于1992年，总部位于上海浦东，目前主要业务涵盖工业制造、房地产、电商物流及资产管理等领域。登陆新加坡资本市场有效推动了该公司电商物流业务的跨越式发展，提升公司国际知名度，促使公司向一流跨国资产管理集团的目标迈进。

案例2：砂之船

砂之船房地产投资信托不仅是亚洲首个奥特莱斯房地产投资信托项目，也是中国中西部地区首个在新加坡交易所上市的房地产投资信托项目。

砂之船房地产投资信托上市发行募集金额3.96亿新币（不含超额配售），其基石投资人包括星展银行、瑞信、曼谷人寿等众多知名金融机构。此次信托上市是砂之船集团实现战略转型的关键一步，通过信托上市，砂之船集团可以有效改善企业资本结构，实现企业的轻资产转型。在未来发展中，企业还可以将发展成熟的项目引入到信托中，在为持有人创造更多收益的同时，促进企业资本的高效循环利用。同时，在新加坡上市也能为企业引入国际先进的资产管理经验，提升公司管理运营水平，让企业得到广泛类型投资者的关注，有助于树立企业品牌形象、实现战略发展目标。

尽管新加坡REITS作为一种成熟的融资模式，但在走访过程中我们也发现一方面很多中国企业对新加坡REITS监管合规程序严格、融资成本较高，投资者投资热度等方面存在一定的顾虑。另一方面由于中国企业资产质量的真实性、估值有效性、资产净收益率较低等原因也令投资者望而却步。DRC作为分布式监管科技协同服务平台建议加强对底层资产尽职调查以及资产全生命周期的监管，通过实现对底层资产的透明性监管，既可以让投资者获得投资信心，同时又可以对底层资产的质量与估值提供第三方专业评估意见，并负责全程监测，利用区块链技术、卫星遥感、物联网等技术构建的监管科技平台将为优质资产增信，为投资者监控风控，让投资者与融资者、以及监管者之间建立透明、互信、协同。