新加坡90%持房率

在新加坡买房贵吗?

根据最新世邦魏理仕(CBRE)公布，全球房价最高排名第二的是新加坡，平均尺价1063美元，平均房价874372美元(折合人民币约600万)。从数据上来看，新加坡房价还是很高的，并且一点也不便宜。但新加坡的持房率却高达90%。这又是为什么呢?

新加坡持房率高的主要原因是，新加坡推行居者有其屋的政策，是世界上拥屋率最高的国家之一，主要是靠着政府组屋的政策。

其中有82%的国民住在国家建造的组屋里，组屋里有一部分可以买，像中国的经适房，有一部分就只能租，像中国的公租房。即便如此，都还有79%的人住在买来的组屋里。

组屋屋主当中，近一半约46%选择从建屋局贷款，并全部以公积金存款还每月房贷，也就是新加坡有20多万人，每月还房贷不需要出一分钱现金，只要从公积金CPF里面扣就好，所以新加坡人买房压力不大。

香港房价二十年

要说过去二十年中，最有趣的资产价格走势之一，莫属香港楼市了。从暴跌，到阴跌，到缓慢攀升，再到现在的根本买不起。

”香港人住房有多难?夫妻俩挤6平米蜗居10年,上千人住天台屋“。香港房子紧张到：”80平方米就算毫宅！ “ ”香港的房子问题已发展成为社会问题！“

香港楼盘及经济的发展，值得去复盘！

（图一：香港楼价1994-2018）

香港最贫穷地区深水埗。在这个区内板间房和笼屋已非新鲜事，最荒谬的是一个板间房再井字形分成六间如棺材般小房。

住客不能在房间站或坐，必须躺着，出入也要像动物般爬行。而棺材房的始作俑者每月收入高达二十万。为了让租金实现最大化，香港的房东建造了所谓的“棺材房”。这种木板房空间极为狭小，只有1.4平方米，每月租金1450港币。

（香港的一间棺材房，49岁的租户金淞（KamChung）戴着矫形器，躺在床上休息）

香港楼市的发展史

地产业在香港历史悠久。上世纪60年开后期开始，地产业逐渐成为香港的经济支柱，同一个小岛上的同一个梦想便是置业安居！那时候的周末，很多香港家庭的休闲娱乐活动，就是全家总动员去参观新楼示范单位（哪怕家庭短期内没有置业计划）。这种社会大环境下，也就导致了香港社会大量财富集中在十多个发展商手中，小量财富集中在数以万计的置业者手中，后者包括医生、教师、银行出纳员、家庭主妇等等。

香港物业价格闻名全球的原因有很多。地理上，地小人多，二战后又有大量移民从北面涌入香港。经济上，在改革开放后，香港成为中国内地与海外的中转地，经济发展迅速。地小，人口增加，经济腾飞，这是上世纪香港地产起飞的绝对基本面。

更加深层次的原因是前港英政府的高地价政策。六百多万人仅仅居住在香港总面积18%的土地上，这就令政府既节约了基建开支，又享受卖地收入的相关税收（某些年份，土地收入占当年香港政府总收入的40%），也是香港可以实行低税制的根基之一。

一旦成为有产阶级，高楼价便会令有产阶级感到富足，相关的财富效应不仅能刺激消费，还能带旺许多其他行业。

进入上世纪八十年代，在土地供应受到政府规限，1985至1997年的负利率环境下，香港楼市逐渐达到牛市顶峰。但高房价自然会降低香港的竞争力，因此时任政府提出增加土地供应量及市场透明度政策，试图令香港楼市及经济走上更加健康的发展道路。最令大家印象深刻的是特首董建华提出未来十年每年兴建八万五千个单位。

初心很美好，但政策出台时机非常糟糕，那是前高后低的1997年，当年发生的亚洲金融危机很快就显现出巨大的破坏力。

首先，危机结束了负利率环境，香港经济进入通缩阶段；其次，楼市出现危机后，社会各届对楼市前景分歧十分巨大，增加了政府解决楼市问题的难度。这一切都使得香港楼市由预期的软着陆变成了硬着陆。

为了拯救楼市，香港政府2000年8月放弃了每年八万五的房屋供应目标，又从2001年开始逐渐撤销之前抑制楼价高企的防止炒卖楼宇措施。

想想那些在1997年最后几个月，从政府手上买下地王的开发商，三四年后房子盖好了，但等待楼王的是香港楼市的低迷，房子根本卖不出去，你说你要是开发商，怎么办吧？

当然是吸（hu）引（you）买家来买房子啊！当年香港的开发商给买家提供四年免息贷款，还要配上不少的现金回赠，如果你节省点的话，基本上就可以支付所有杂费还有点钱去装修新家了。绝对香港史上最买家friendly的年代啊！

但那时，房贷那么好借，大部分香港人都没有人愿意买房子呢？因为那时候香港经济经历通缩，美国又于2001年发生了911恐怖袭击，更多香港人民都在担心以后能不能保住工作。失业率困扰着所有的买家，万一没了工作，利息再低，还不起房贷都是白搭啊。而且看看开发商手上还有那么多楼可以卖，大家自然也都是推迟置业。到了2002年，香港的楼市便在蹉跎中下跌了六成，同时还有很多声音觉得楼价会继续下跌。（可以参见文首2014-2018年香港房价走势图）

楼市熊市之下，除了置业者与开发商需要博弈外，政府当时推出的土地政策也为香港此后的楼价高企埋下了深深的隐患。

因为香港的土地买卖几乎由政府控制，市道低迷时，香港政府做了和中国证监会一样的选择，停止卖地（IPO）。比如1998年7月到1999年3月这九个月中，政府暂停卖地；即使有开发商申请土地时候，政府也会把底价提高（这样就卖不出去了）。

楼市走到2002年11月时（低迷的第五年），香港政府终于坐不住了，公布了刺激楼市措施。只是2002年末，香港又遭受SARS病毒的袭击，使得楼价又底部横盘了两年。

随着特区政府延续推出错误的相关政策，香港楼价见底于2004年重回升轨后，就再没回过头了。

香港房价于缓慢攀升中来到了2009年，这个势头也令所有人大跌眼镜，几乎没人能想到香港住宅市场有这样的复苏，大家都在为上涨寻找理由。比如：银行体系现金充斥，按揭利率低，未来数年房屋供应短缺，投机活动增加等等。

股票金融市场不稳定，香港老千股横行，对投资人并不友好，所以香港投资者觉得买金融产品还不如买房子比较安心；然后房价开始攀升，三根阳线改变三观；于是更多的资金入市买房，房价升得更快；连质疑者也入市追落后了。

时间来到2010年，香港楼价史无前例的连升三个季度，连开发商都因为土地储备大减跑来催政府赶快卖地。

2004年以后，社会上大多数人都饱受高楼价的困扰，这个深层原因就是2000年初政府埋下的祸根。有数据为例，1990年代那十年里，政府批出住宅用地的每年供应量差不多可以建造40万平方米住房（相当于可以建出5万套左右的房子）；2000年代那十年里，这个供应量跌了一半，只有20万平方米。这导致住宅土地来源不足，面粉不够做面包。如果按正常水平来建设房屋，香港20年可以建出100万套房子，相对于香港700万居民来讲，可以满足300-400万人的居住。但是，香港政府的土地控制政策，令供给出现了严重不足。香港房价从2004年到2018年间，上涨了4倍！

香港每年落成的房屋单位数量逐级下降，从2002年的3万个，减少到2007-2010年的每年1万个，2009年只有7200个新单位落成。作为近乎垄断所有土地的政府，理应透过调节供应量来管理价格（成功案例参见新加坡政府），但很遗憾，特区政府并没有做到，还不忘问开发商为什么不过来勾地？

（科普：勾地制度是于1999年推出，是香港土地在正式挂牌出让前，有兴趣的开发商先找政府表明意向，承诺愿意支付的地价。但这个制度下成功售出的土地不多，导致私人住宅建成量大减，供不应求，令楼价租金屡创新高。政府最终于2013年2月取消了勾地制度。）

最终，特区政府在受到社会压力后，开始增加卖地，但是，其并没有对症下药。因为政府主要提供土地用于兴建高档住宅，政府其实更应该供应大量适当土地，才能迅速建立理性预期，降低楼价。

2011年香港房价问题越来越棘手，影响也超出了经济范畴，变成社会问题。由于供应问题难以妥善解决，政府便开始从需求方面干预香港房地产市场。最先出手的是2010年11月开始征收的特别印花税。

结果大家也看到了，此辣招非但未能遏制楼价上升，还令问题更加严重，新政令很多业主把单位由出售改为出租，导致住宅供应量减少，加快了租金上升。于是出现了穷人们不得不住的笼屋。

即使财政司司长2011年2月承诺推出更多土地，但市民并没有相信，楼价继续攀升。这就导致金管局出手，银行开始收紧楼宇按揭。

尽管2011年的楼价看起来已经很高，但还没有突破1997年的峰顶。根据中原城市领先指数，香港楼价于1997年6月29日创出历史新高；截至2011年7月1日，只有港岛的楼价超越历史高位，九龙较当年低4%，新界东低6%，新界西低22%。而港岛价格主要由豪宅带动，后者已持续上升多年，早已超越1997年水平；但大众住宅在2009、2010年才接近1997年的水平。

如果将1997年7月的楼价、CPI及平均薪酬与2011年数据对比，结论更有意思。2011年的CPI刚刚接近1997年的水平（即14年中经济基本并无寸进），2011年的整体楼价较1997年顶峰低约6%，但薪酬则较1997年增长约10%。由于楼价升幅主要由豪宅带动，所以普罗大众的置业负担其实比1997年时候要轻。

这个结论中的关键问题是：社会财富增长不均。一些高增值行业如金融业的升幅可观，但低下阶层的工资则相形见绌，所以普通市民上车并没有数据显示的这么轻松，这也是香港很多社会问题的症结所在。

2013年，政府在土地市场没法更快推出土地，只能进一步出台辣招管理需求端。由于此前政府并没有预留土地储备，因此香港住宅价格于2016年第四季度再次攀升，并很快创出新高，直至今天。

反思其中一些问题：

第一，收入较低的香港市民中，40%享受政府资助居屋或相对便宜的租金（根本不够付这些房子的维修费用），并且他们不咋用交税。

第二，有产阶级也是辛辛苦苦打工赚来房子的啊，他们既要交税又要忍受高楼价（也能看作一种税）去资助低收入人群，所谓沉默的中产。

第三，中国对香港的需求正在下降，制造业和服务业已经完成了北移，经济活动的支点也逐渐向大陆偏移，那谁会继续留在香港置业呢？

第四，政府与开发商的关系敏感又复杂。为了不被落下官商勾结的口舌，政府需要不时向社会声音低头。

留给香港地产前途的问题

香港地产业发达时代从1950-1960年代开始。那时候政策宽松，房价虽高但有按揭；那些在杠杆中活下来的人，通常都赚到了第一桶金。地产有强烈的周期性，也意味着，只要投资者在财务上不操之过急，善于把握周期，不仅可以生存，业务还能更加兴旺。

1970年代香港华人企业也逐渐作为新参与者跟英资企业竞争，前者几乎全部扎根房地产业务，在高地价策略下这些家族获利颇丰，逐渐超越最大的英资企业。这些华人家族企业在香港的繁荣，至今已经超过35年。成功商人由1997年前备受社会尊崇，到现在社会上升温的仇富情绪，现在的问题是，香港社会如何看待房地产巨擘。往期延伸阅读：I：大动作！李嘉诚英国投资100亿港元打造“香港城”；II：纵是千夫所指 李嘉诚也不回头！10000亿港元已挪移到不列颠

首先要看他们是否已经摒弃旧有的贪污贿赂的做事方法，其次要看他们对社会的回馈有多少。

金钱捐赠当然的，但并不足够。富有的人必须律己以获得社会尊重。言行固然重要，但善举必须源自真心。正如毛主席曾经说过，人民的眼睛是雪亮的。他们不会被愚弄——至少不会长久的被愚弄。

由于香港土地供应长期短缺，这就令每次的地价波动带来的价格越来越高，每次的谷底都会比前次的高峰更高。因此，哪怕在最高位买入房屋，只要能熬过谷底，依然会大赚。这也是很多当年的香港年轻人累计到世界级财富的原因。但香港的环境在过去几十年中已经改变了很多，过往成功能报保证未来的回报？

现时最大的变化在于中国内地的崛起。过去三十年，很多国企已成为达到国际水平的巨企，部分已经开始国际化道路，香港就是他们国际化的第一步。鉴于他们有部分已经在内地经营房地产业务，加上香港时一个开放的市场，他们很容易成为新的竞争对手。

以内地发展商来说，他们过去数十年已经发展至极庞大的规模，其债务规模与他们的市值不相伯仲。跟内地市场相比，香港只是一个很小的市场，因此他们可能会觉得香港市场比较容易掌握，所以他们愿意付出惊人的价格购置土地。

但利润似乎并不是这些新参与者的主要考虑。也许他们会带来一大批潜在的内地买家购置落成后的单位，因为他们曾经在澳洲、马来西亚用过这个策略。至于这样的做法对不对，只有时间可以见证。