2020第二季度楼市报告

第二季度，新加坡从4月7日至6月18日整整73天在阻断期，超过80%的时间是封城状态，那么我们来回顾一下，二季度的楼市表现如何呢？

私宅市场（非有地）

01 2020二季度市场总结

URA近期公布二季度的私宅价格指数不降反升0.3%至152.6！其中由核心中央区CCR领涨2.7%，中央区以外OCR微涨0.1%，而其他中央区RCR则跌1.7%。

由于阻断期间新盘样板间关闭，也不可以实地看二手房，二季度的成交量大幅下降37%，其中新盘下降20%，而二手房重挫55%。这个结果也在预料之中，封锁期间开发商纷纷推出样板间云看房，相信新盘买家们在参考户型图、云看房之后比较容易下单。而由于二手房的复杂性，买家们更倾向于实地看房后再做决定，因此造成二手房成交量的大幅下挫。

新加坡住宅市场在2020年二季度表现优于预期，在全球疫情肆虐的大环境下维持稳定。这要归功于过去多年政府主动调控，最大程度防止投机炒房行为，建立了强大而有支撑的房地产市场基本面。

02 区域解读

CCR 核心中央区

代表高档私宅的核心中央区价格似乎并没有受疫情影响，二季度价格指数回升2.7%，一改前一季度2.2%的跌势。2020年上半年CCR总体价格上涨0.4%，相比2013年最高点低4.7%。

虽然二季度CCR价格指数回升，成交量方面却有显著的跌幅。开发商共售出210个单位，比一季度的560套跌去63%，其中大多数成交是位于纽顿的新项目Kopar At Newton，其于4月第一周开盘，刚好赶在全城阻断措施开始前。CCR二手房成交量也仅有211套，比一季度降幅高达59%。

根据URA Realis的数据分析，买家们在二季度购买了比一季度更贵的房产，尤其在150万-500万区间及1000万以上比较明显。而与去年同期相比，500万以上豪宅的成交比例大减，原因可能是海外高净值人士至今还无法入境。

除了在建新盘，一些已交房的开发商项目在二季度也销量领先，比如Marina One Residences, 38 Jervois, 8 Saint Thomas, V on Shenton.

RCR 其他中央区

代表中档私宅的RCR其他中央区价格指数在二季度跌幅1.7%, 2020前半年总跌幅2.2%，较2013年高点低3.6%。RCR价格指数与CCR和OCR不一致的原因，很可能是二季度RCR区域内没有任何新盘推出，而新盘一向是影响价格指数的一个重要因素。

成交量方面，一手销售量仅跌14%，而二手重挫56%。值得注意的是，由于RCR缺乏大型新项目推出市场，一手热销盘多数还是来自于1-2年前推出市场的项目，比如Parc Esta 137套，Stirling Residences 105套，Jadescape 94套。

随着近期RCR新项目推出市场，比如上周末刚开盘的Forett At Bukit Timah当天大卖近190间单位，另一个受市场高度关注的位于阿裕尼的Penrose也预计于9月推出，势必会推高三季度RCR的价格指数和销量。

我们分析了成交记录发现另一个值得关注的现象是，高档私宅CCR区和中档私宅RCR区的差价正在缩小，从一季度的33%到二季度的25%。说明了高档私宅目前有一些好的机会，补涨的预期比较大。比如CCR热销的Kopar At Newton, Marina One Residences, 值得关注。

OCR 中央区以外

由于自住及组屋升级刚需支撑，代表大众市场的OCR中央区以外的价格和销量双双保持强劲。二季度价格指数微升0.1%至177.4，2020上半年整体微跌0.3%。

二季度在80%的时间封锁情况下，OCR新盘销量居然超过了一季度3%，几个热门项目Treasure At Tampines , Parc Clematis, The Florence Residences备受市场欢迎。而二手房因为阻断无法实地看房，成交量减半。

就像我们4月所分析的，在市场不明朗的情况下，低总价低单价的OCR由于刚需支撑，往往会脱颖而出。对于刚需买家，今年是绝佳的入场机会。一是目前进入买家市场，开发商也推出了各种促销、抽奖活动，买家有更多的选择和议价空间。二是现在极低的贷款利率 (最低浮动1.1%，固定1.28%)，买房实际成本降低不少。刚需买家可以大胆进场，建议选择高性价比、低总价低单价的项目，大开发商、大楼盘。

市场走势预测

开发商未销售库存连续6个季度下降，至2020二季度末共有库存27977套。如果按照过去10年平均年消化12000套的速度，这些库存仅2年多即可售完 。

2020年上半年整体价格微跌0.7%，我们预测全年价格指数可能跌幅在1%-2%之间。其中OCR大众项目在价格和成交量方面将保持强势，刚需购房者可以大胆入场。下半年关注疫情走势，CCR高档私宅和RCR中档私宅可能还会承压，投资者可以积极关注市场，寻找好的机会。

03 私宅出租市场

二季度私宅租金价格指数跌幅1.2%。受疫情影响，出行限制导致一些租客无法入境，多数公司也冻结招聘、降低租房补贴甚至裁员，房东们目前也更愿意接受低一些的租金。

出租成交量在3个区域都是下降趋势，其中CCR降幅最大14%，而OCR降幅最小8%。

整体私宅空置率5.4%，与上一季度没有变化。自2016年Q2起私宅空置率一直保持着平稳下降的趋势。

HDB组屋转售市场

转售组屋在二季度价格微涨0.3%。自2013年连跌6年后，转售组屋市场在过去4个季度维持相对稳定或微弱上升趋势。

转售组屋成交量从2014年起一直稳定上升，在2020一季度成交也是高达5893套。所以我们认为二季度成交量萎缩41.9%并不是需求下降，阻断期暂时抑制的成交会在三、四季度补回。

二季度最热门的五大转售组屋区分别为义顺、盛港、淡滨尼、兀兰、榜鹅。下表为各区3房-5房组屋平均转售价。

转售组屋市场预测

我们相信维持转售组屋价格平稳的因素有以下几点：

1）MSR 30%贷款限制 （月供不超月薪30%）

2）组屋购买者皆为自住需求，极少投机行为

3）健康的转售市场需求

因此，我们预测2020年全年转售组屋可能会微涨1%以内。成交量在3季度和4季度会有明显回升，全年转售量可能在21000-22000套。