爆款新盘 - Penrose，10分钟到CBD单价只要 $15xx psf

新加坡住宅市场在2020年二季度表现优于预期，在全球疫情肆虐的大环境下维持稳定。这主要得益于2010-18年的政策调控，最大程度防止投机炒房行为，建立了比较健康的房地产市场基本面。

数据来源：博纳产业、新加坡市区重建局

而历史房价走势也表明，在危机的时候买打折房获利最高。2003年SARS和2009年H1N1疫情后，新加坡房地产都跑出超过80%涨幅的大牛市！

数据来源：博纳产业、新加坡市区重建局

解封后首个开盘的新项目 - 位于武吉知马路上段美世界地铁站附近的福瑞轩 Forett at Bukit Timah 上周末在线开盘售出190套单位，平均单价$1880每方呎。

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新加坡著名上市开发商城市发展集团(City Developments Limited) 和丰隆实业有限公司 (Hong Leong Holdings Limited) 联手打造的 Penrose 即将登场。

项目简介

Penrose 位于东部的第14邮区，同一区内有两个政府近年来重点发展的热点区域 - 巴耶利峇 (Paya Lebar) 和加冷河畔 (Kallang Riverside)。

巴耶利峇过去几年间华丽转身发展成了一个集5大商场、高档写字楼和住宅于一身的工商业中心 + 商圈 + 交通枢纽，俨然已成东部门户。

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加冷河畔随着国家体育中心的落成，早已是很多人休闲、运动、遛娃的首选，而且随着2019年总体规划的阶段性实施，到2025年加冷河畔将迎来新的网球中心、足球公园和自行车场地; 政府也计划将河对岸的Kampong Bugis 打造成低碳出行的未来社区。

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Penrose 是个99年产权的私人公寓项目，占地16225平方米，将会有5栋18层的住宅楼，共566户，一卧至四卧户型，除了包含泳池、网球场、健身房和会所等全公寓设施，小区门口也有一个幼儿园。

地理.交通

Penrose 距离绿线阿裕尼 (Aljunied EW9) 地铁站仅450米，5-6分钟就可走到, 坐地铁向西5站便到了莱佛士坊-CBD的心脏地带，往东到约半小时抵达终点站-樟宜机场第二航站楼；如果开车的话，10分钟内可以辐射CBD、乌节路、东海岸公园，15分钟到樟宜机场。

周边

Penrose 地处成熟社区，家门口既有接地气的Sims Vista 熟食中心和巴刹 (菜市场), 也有 Builders at Sims 这样的小资咖啡馆，溜达到烟火气十足的沈氏大道，这里有永远排队的揾到食香港点心、异域的泰国船面、外焦里嫩的沙煲饭、旺德福的榴莲等等美食，住在吃货天堂的您永远不用思考今天吃什么，只需要计划如何减肥。

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一站地铁外便是东部门户 - 巴耶利峇 (Paya Lebar), 五大商场、两个大型电影院、 海底捞、Virgin Active 健身房，堪比乌节路的配置，另外还有Bayer, Roche, Visa，SMRT等跨国企业和大公司进驻，保障了租赁市场的刚需。

Penrose 小区一公里内有芽笼美以美小学 (Geylang Methodist Primary School)和嘉诺撒仁爱会小学(Canossa Catholic Primary School), 一至两公里有光华学校 (Kong Hwa School) 和四德小学 (Cedar Primary School)。

Nexus International School 崭新的校区就在家门口，James Cook 大学新加坡分校也在步行距离之内，这两者也为Penrose的投资者们提供了稳定的租赁刚需。

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设计

Penrose 这个名字来自数学里的潘洛斯三角 (Penrose triangle), 或潘洛斯阶梯，也体现了这个项目设计语言的中心思想：

Seamless Living 可以在Work / Live / Play 间自由切换

Movement in Perfect Balance 完美平衡的运动

"Endless Awe" (词穷不会翻译, 大意就是永远牛X...)

Penrose

Seamless Living

Movement in Perfect Balance

"Endless Awe"

整个项目坐北朝南，大门在Sims Drive，停车场除了地下1层之外还有北侧20号和22号两栋楼的1-4层，公寓设施主要在一楼，中庭的50米泳池有510平米的面积，和边上蜿蜒的休闲池融为一体，园林设计师也将绿植灌木等栽种在休闲池周边，让人感觉浸泡在热带雨林中的溪流。小区的会所一分为二 - 动静分离，西侧靠近大门的主“静”，集中了游戏室、音乐室、阅览室和观星坪，泳池的东侧的另一个会所主“动”，有健身房和瑜伽坪。一楼网球场边还有一个很大的儿童游乐场和嬉水池。

多层停车场的屋顶花园有个25-30m长的小泳池、模拟天然湿地设计的泳池和户外厨房、烧烤台等。30号楼的屋顶是个空中花园远眺CBD天际线、国家体育场和加冷河，配有户外厨房和餐厅，可以在新年或国庆等假日在这里和朋友把酒言欢欣赏烟花。

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户型

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20号楼分层户型图

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22号楼分层户型图

26号楼分层户型图

28号楼分层户型图

30号楼分层户型图

价格

我之前提到，在当下的市场，价格是一个房产能否升值的决定性因素。

Penrose的地价是$732 psf ppr, 建筑成本$1.74亿，折合$332.09 psf, 其他成本加上后大概breakeven 在$1,350 psf，在市区周边 (RCR) 新盘里最低。

横向和附近的几个项目比较，如果Penrose开盘价在$15xx psf的话会很有吸引力，必定会成为下半年的爆款楼盘！

回顾今年这半年多来开盘的项目：二月顶着疫情开盘的The M；4月初阻断期前开盘的纽顿同源；和上周末的福瑞轩，开发商在定价上都比较小心谨慎，采取低开高走的策略，Penrose 大概率会采取类似的策略。以下是我们预估的开盘价格：

爆款点评

- 无懈可击的地点：近地铁站，一站达东部商圈Paya Lebar, 成熟社区中闹中取静，坐享多个学区，工商业区域，租赁刚需强劲

- 完美的入场价格：地价$732psf近年来最低，开发商采取低开高走策略可能性很大，$15xx psf 的开盘价必定爆款

- 可期待的上涨空间：初步成型的Paya Lebar仍在发展中，加冷河畔新规划初见端倪，在两个高增长区域之间承前启后，搭顺风车，且在可预见的2030年Paya Lebar 空军基地搬迁后，阿裕尼一带限高取消 + 新规划启动带动地价上涨

- 安全的出场机会：区域内有Kallang, Biddadari, Mountbatten 多个高增值BTO组屋区且公寓供给有限，供需不平衡，未来潜在买家很多；区域内未来阶段性的发展提供了几次出场机会。