ggg.sg【房产资讯】新加坡房产投资 ——值得
新加坡房地产投资，是一个“价格”置换“价值”的游戏。坡岛的诸多优势使之成为富豪投资的天堂，今年世界各地的超级富豪更是在狮城频频出手！
- 戴森（Dyson）创办人詹姆斯·戴森豪掷7380万新币购入“华利世家顶层天际豪宅”；又以4500万新币拍下新加坡植物园对面“六卧室网红别墅”。
- 7月31日报纸爆出，Jack Ma 的太太以4000万新币购置狮城别墅。
- 8月1日，那森路（Nassim Road）超级房产又被一位神秘富豪以2.3亿新币收入囊中，此举同时也刷新了新加坡房产交易峰值。”
每一个左右时代的顶尖人物，总是对高雅品味，有着自身的追求。在狮城， 亿万富豪们还会聚焦哪些“稀世豪宅”？！
新加坡豪宅中“劳斯莱斯”是哪些？
亿万富豪会看重哪些真正的豪宅呢？
差异，造就吸引力！
本篇点评四个风格各异的超级豪宅
推荐1 | Le Nouvel Ardmore 嘉峰豪庭
关键词：空中别墅
| 项目亮点
嘉峰豪庭以 “大平层”著称。“大平层”是一种“入世”的生活观，是与奢华兼备的繁华和霓裳。投资界把“大平层”称为“平墅”，因为他具有宽阔的空间，完善的分区、良好的空间环境，重点是比起远离城央的别墅，“大平层”拥有城市生活，居家体验感更持久。
* 阿里巴巴的创办人之一孙彤宇以5100万元价格，买下其中一个单位。
| 项目点评
最贵地段
- ：1A Ardmore Park ，第10邮区，近乌节路，临香格里拉酒店，新加坡植物园近在咫尺
最大平层
- ：33层楼，仅43户；每户都有353平米以上奢华空间；其中包含34套平层大宅，8套复式别邸、1套绝美顶层豪宅；
最贵豪宅
- ：新加坡户型最宽敞的豪宅；顶级配备，单价/总价最贵的豪宅
推荐2 | The Nassim 纳森华庭
关键词：禅宗美学
| 项目亮点
生态宜居，是家的终极形态。“豪宅”名号的背后，一定是自然与艺术相得益彰的产物。楼盘不再仅仅是居所，不必因高度而引领城市，它的属性该是体验感、自然与艺术的共鸣！纳森华庭与喧嚣乌节路一箭之遥，但却掩饰在四季如春的绿荫之中，独享犹如离尘不离城般繁华之外的宁静。看似绝非可能，却又如此奇异的存在着。
纳森华庭，由知名建筑师孟威威（Mok Wei Wei）设计，他将精致美学和都市情怀融为一体，为纳森华庭增添了一份安静与优雅。园林部分，由枡野俊明为第18代禅僧，世界著名的园林设计大师设计，灵感源于禅宗美学。体现着他在坐禅时的体悟，户外空间无不充斥着沉静之美。
设计师 / 手稿
悠然雅居，养心静灵；水石相间，浑然天成
泳池曲径环绕，乐享休闲时光
| 项目点评
地段优质
- ：最贵使馆别墅区，周边被上亿新币别墅环抱，守望乌节、植物园；
名师之作
- ：“孟威威”操刀；借用庭院概念，增强低密度居住体验感；
园林佳作
- ：“枡野俊明”园林设计，为居住增添一份清净从容；
推荐3 | Meyer House
关键词：东部之最
| 项目亮点
奢华，需要“仪式感”！走入电梯是生活，步入私家电梯是格调。Meyer House 所有单元均拥有私人电梯，由停车场直达豪宅，是真正意义上的私人电梯。归家的礼仪，让您出门与入户都拥有私密、专属性，生活优雅而尊。居住在此，与少数人为邻，志趣相投的都城市名贵，也将升华您的邻里圈层。Meyer House 是东部最顶级的豪华项目。
| 项目点评
私密性好：
- 真正意义的拥有私人的门厅与专属直达电梯；
匠心之作：
- 用料考究，大理石拼接技术，极致的手工艺，呈现给你非凡的体验；
宽敞格局：
- 英国景观花园设计，低密度，东部最宽敞，堪称“纳森华庭”的东部升级版。三房 1800+尺，四房2000+尺。
↑ 英式花园设计的休闲庭院
↑ 豪华的私人电梯
推荐4 | Hilltops
关键词：山顶楼王
| 项目亮点
对于成功人士而言，家不仅仅是居所，更是彰显身份，证明自身价值的“圈层名片”。Hilltops早在2011年开盘时，就赢得了“乌节路均价最贵高的楼王”的封号，由新加坡著名豪宅开发商SC Global开发。该开发商迄今开发楼盘均价均为4000起，此时购买的均价与高峰期相比已有很大折扣。
Hilltops 位于新加坡第九区乌节路沿线，中轴之上，天生优越，不可复制。当下能够购得“楼王”封号，Hilltops堪称为匹配价格最合理的楼盘。且该公寓项目，从两居室到五居室不等，面积介于800平方英尺和2800平方英尺之间，是为数不多的豪宅公寓项目配备5居室的楼盘。
5房
| 项目点评
不可复制：
- 第9区乌节路沿线，永久保值，政府乌节重量级规划扶持，限量版的存在；
居高临下：
- Hilltops 建于乌节路至高点，也就是该地区海拔最高点，居高临下的居住体验，在乌节地段绝无仅有；
豪气 5房：
- Hilltops 从两居室到五居室不等，面积介于800平方英尺和2800平方英尺之间。配备5居室的豪宅公寓，并不多见。
只属于少数派的，奢享人居；
匹配者，居之尊荣！
众所周知新加坡是低税国家之一
世界金融中心之一
房产最保值之国
教育/医疗/环境都在世界排名前三
花园城市美称，来过新加坡的人人都知道，的确实至名归
新加坡，虽然面积不大，但在政府科学的规划与开发能力带动下，分为了五大区域：中部、东部、东北部、西部、北部，这几个部分合并，组成了新加坡的28个邮区。
对新加坡有所了解的人可能对邮区并不陌生，特别是接触房产信息时，经常会听到第九邮区、第十邮区这样的说法。实际上这是新加坡的旧式街区划分，虽然有了六位邮政编码后官方已经不再这样使用，但地产领域仍然沿用以前的划分来指代不同的区域。
新加坡优质黄金地段
对于名流富豪来讲，邮区中的9、10、11是传统里最优质的的黄金地段，是新加坡经济、文化、政治的核心中央区域。这里云集了新加坡商业金融中心、高档公寓与优质别墅林立，许多买家看中这个地段，也是在于其保值、升值的潜力。
新加坡第10邮区 知名的武吉知马、乌节路等都坐落在此黄金地段，本地富豪与外国高净值人群都喜欢居住在这里。而满足精致生活与孩子学习需求的，还当属第10邮区。
新加坡能排得上榜的名校，大半都在第10邮区附近。李显龙总理母校国家初级学院、南洋小学、南洋女子中学、新加坡女子学校、美以美女校、华侨中学等都在此区域，足以为鼎鼎大名的“教育圣地”第10邮区树名。
第10邮区的房产价格趋势
无论是自住还是买房投资，业者对房产的保值、升值都抱有期待。根据专家的分析，第10邮区的永久地契、非有地住宅物业，价格复合年增长率为3.7％，而其他非永久产权同类物业的复合年增长率仅为2.9％。而过去15年里（2004-2019），第10邮区年增长为13.83%。
从专家的数据表上我们可以看出，2008年金融危机时，新加坡的房产增长将至低谷，但在隔年（2009）便呈现出爆发式增长！正因如此，很多人将2020年与2008年做了个对比，专家也因此表示：新加坡的房产走势将持续上涨。
“新加坡经济可能会从超出预期的外部需求中获得周期性复苏。鉴于经济环境的改变会对房地产市场造成直接影响，宏观经济前景的改善将会为房地产市场的复苏提供支撑。”摩根士丹利表示。
如果按照这样的发展，新加坡房价将会每年上涨5%-6%，而处于第10邮区黄金地段的私宅，则会爆发出更强烈的生命力。
什么时候在新加坡买房比较好？
有专家分析道，伴随新加坡疫情的逐步得控，银行利率也处于一个超低水平，不少目光前瞻的投资者涌入新加坡，以成批购买的方式下场“捡漏”，危机也成为投资房产的好时机。
为什么这样说呢？其实一张图就很好地解释了这个问题。
目前，新元拆息率已经从1.7、1.8直接跌破了1%，震幅可谓相当大，据专家的分析，其跌势还有可能会继续。不过对买家来讲，此利率的下跌算是一件好事情。利率降低，代表利息也会节省非常可观的数字，买的房子越金贵，节省的利息也就越多。
而对于想要投资的人们而言，现在更是不可多得的入场机会。买投资房，在自己的财务可以接受的情况下，利率越低成本越低，日后卖房套现的得利空间也就更大。
在这样的利好信息下，选择私宅的地段以及属性就非常重要，比如第十邮区这类的黄金路段， 又或者具有永久地契的房产。
能传承财富的房产
新加坡的房产地契分为99年、999年、永久地契。但近年来真正可以拿到永久地契的房产可谓少之又少，如果能买到一处永久地契的私宅，不仅资产保值，更能传承财富。
也就是说，买到永久地契的私宅，就算百年之后，这套房子的所有权仍然属于你的子孙后代，就算开发商换了，也不影响房产的传承。那么，如果想买一处即有永久地契，又位处新加坡优质黄金地段的私宅，应该如何选择？
拥有7栋12层私宅，638个单位，占地326,764平方英尺（接近5个新加坡美术馆）的豪华“大”房子——绿墩雅苑（Leedon Green）映入眼帘。
“世外桃源”绿墩雅苑
融合自然，融合活力，融合时尚。绿墩雅苑（Leedon Green）地处第10邮区黄金地段，临近Cornwall Garden与Leedon Park，生活环境优越。
毗邻列入世界文化遗产名录的Botanic Gardens（植物园）与Dempsey Hill，住在绿墩雅苑（Leedon Green），就像把公园搬进了家。
门口的公园大，小区和房间也大。绿墩雅苑（Leedon Green）在326,764平方英尺的土地上只修建7栋住宅，其楼间距远超过普通小区，这也是绿墩雅苑（Leedon Green）的一房室、两房室、三房室、四房室都要比普通的同户型住宅看起来要大很多的原因。
绿墩雅苑 入园雅庭（Drop Off Plaza） 不过，买房子并不是一件小事。在买房前，我们需要了解新加坡的优质路段、最新银行贷款利率及贷款方式等等。只有了解了这些内容，才能用同等的价格买到更保值、升值的房产。
今年新加坡楼市的贷款利率值得特别关注。
最近几个月来，银行利率持续下行。
以萝卜了解的信息来看，新加坡最新房贷利率普遍在1.2~1.3%之间，可以说是接近历史低点了，机会难得。
开始介绍公寓买卖流程之前，首先概括介绍一下新加坡的公寓市场(Condo)。
新加坡公寓市场
新加坡的公寓市场(Condo)分为新公寓和转售公寓两大类别。
新公寓(New Project)指的是由发展商全新开盘，还没盖好的期房。
但是最近几年，尤其是高端公寓市场，出现了不少发展商先把房子建好再开盘的情况。
这种情况比较特殊，但是因为销售方是发展商，通常还是划分为新公寓的范畴。转售公寓(Resale)，也就是大家常说的二手房，买家、卖家都是私人个体。
期房买卖简单且固定
期房买卖流程，是最直接的。
新加坡有一个发展商条例 (Housing Developers Rules)，对期房的买卖以及付款流程有详细限制。所有的本地发展商都必须遵守。发展商条例具有法律约束效力，严格规范了新加坡的房产市场。
最直观的例子，按照2009年版本的发展商条例，每个兴建的楼盘，都会开设一个建房户头(Project Bank Account)。
收到的房款直接打进建房户头，不能随意提出。只有一个阶段工程完工，发展商才能拿到这个阶段的钱。
所以很多在其他国家出现过的复杂问题，在新加坡简单化了。
卖了期房，发展商卷款跑路？
——钱根本不在他手上。
盖到一半，房子烂尾？
——烂尾就拿不到尾款。
买期房的流程都是固定的，跟着流程走就是了。
期房买卖流程
第一阶段，签订选购权合同（OTP - Option to Purchase）。
这个选购权合同是统一模板，每人拿到的都一样。
签订OTP合同，相当于下订，买家需要当场支付给发展商5%的现金，以支票方式支付，支付对象就是前面说的建房户头（Project Bank Account）。
选购权合同对发展商有绝对约束力。签订以后，发展商必须按照协议的价钱卖房给买家,不得反悔。
对于买家来说，选购权合同有14天的有效期。14天之内买家可以选择执行OTP，按照协议继续购买房产，也可以选择不执行OTP，让OTP过期。
如果买家选择不执行OTP，他需要付5%定金的四分之一给发展商，也就是1.25%。其余3.75%定金可以拿回。
第二阶段，签购买合同(S&P)，支付剩余首付，搞定贷款。
签订OTP的两周之内，发展商会发出购买合同（S&P- Sales & Purchase Agreement）。
收到S&P的三周之内，买家需要签字确认购买。
首付额度
根据2018年7月的最新房产措施，个人买家购买公寓房产，如果名下没有其他房贷，最多向银行贷款75%。
买家需要支付25%的首付款。
其中至少5%必须以现金支付，其余的20%可以现金或公积金支付。
如果买家名下已经有一套房贷，那么二套房最多向银行贷款45%。
从上图可以看到，对于首套房的买家来说，贷款额度明显宽松。
银行贷款一般不会超过30年。并且不鼓励买家贷款超过65岁这个退休年龄。
目前新加坡的贷款利率极低，贷款买房比较划算。大家在办理银行贷款的时候，可以妥善利用75%这个额度上限。
支付了5%现金，签订了OTP选购权合同，接下来的八周之内，买家需要支付剩余的20%首付。
签订S&P购买合同的两周之内，买家需要支付买家印花税/额外买家印花税。
印花税率
买家印花税(BSD)，是新加坡所有房产买卖都需要支付的一个税种。
额外买家印花税(ABSD)，是针对住宅类房产征收的特殊税种。
印花税费可以选择现金或者公积金支付。
2018年最新印花税率如下：
本地公民和永久居民，购买首套房产，享受优惠额外买家印花税额度。
贷款
这个阶段也是办贷款的时候。原则是谁买房，谁贷款。
父母贷款买给儿女名下这想法挺好，但是新加坡明令禁止了。
如果买家想贷款，他需要在OTP的有效期之内选择银行和贷款配套，提供本地收入证明，向银行申请贷款。
月供限制
在金融管理局的TDSR框架下，买家每个月借贷的总额不能超过月收入的60%。
比如说老张月入一万。那么他现在每个月在还的房贷，车贷，信用卡的分期付款等等，再加上他想买的新房子的贷款，加起来不能超过6千新币。
如果老张的收入不是工资，而是销售这种底薪+提成的非固定收入，要在收入的基础上打折计算，通常是打七折。
年总收入12万，平均月入一万，打个七折，按照月入7千计算月供。每个月全部贷款加起来最多 4千2新币。
如果近期打算办理房贷的话，可以考虑把车贷提前还清，或者把信用卡分期付款的项目停了。
比如说每个月的健身费用啊，护肤配套啊，家具分期付款啊，通常总数不大，却可以极大的提高月供额度。
无本地收入买家
对于没有本地收入的中国买家，需要中国国有大型银行的人民币存款证明，类似下面这样。
如果在新加坡要买100万新币的房产，就需要向本地银行提供500万人民币左右的存款证明，最多可以贷到70%。
注意，只需要存款证明，不需要流水。
总结一下，这个阶段需要的首付数目。
假设房子总价100万新币。买家年龄+贷款年限不超过65岁。
卖家印花税
签订了S&P合同，买家就已经是屋主了。
新加坡有一个卖家印花税(SSD-Seller’s Stamp Duty)。根据2017年调整后的最新政策，如果买房三年之内卖掉房子，税务局会向卖家征收SSD。
税务局计算三年的日期，就是从买家签订S&P的日子算起的。
持房三年以上，就不用再交SSD。
第三阶段，按照工程进度付款。
25%的首付款支付完成后，剩下的房款部分按照工程进度陆续付款。如果有银行贷款，银行也会按照工程进度放款。
工程进度到10%，买家就开始按照贷款总额的10%开始月供。工程进度到了20%，买家就按照贷款总额的20%月供。未放款的部分无需月供，也没有利息。
举个例子，100万新币的公寓，贷款75万，贷30年，按照现有利率，月供会从两三百新币开始。
整个付款的过程按照不同的工程进度，可以长达3到4年。
按照普遍进度来说，6-9个月之后，项目地基打好，发展商就会通知买家，缴付10%的房款。
再过6-9个月，建筑架构完成，买家缴付下一个10%的房款。
过3-6个月，墙体完成，买家缴付5%的房款。
过3-6个月，地板天花板完成，买家缴付5%的房款。
再过3-6个月，停车场/小区道路等设施完成，买家缴付5%的房款。
再过3-6个月，地板天花板完成，买家缴付5%的房款。
再过3-6个月，门窗电线管道完成，买家缴付5%的房款。
再过3-6个月，全部建成，颁发临时入伙证（TOP）,买家拿钥匙，缴付除尾款外的剩余房款。
最后，在入住一年之后(这一年是发展商的保修期），买家验收完成，缴付尾款（通常是15%）。
注意，发展商在卖房合同里会清楚的写明楼盘预计TOP时间。
TOP的时间是发展商自己定的，比较宽松，绝大多数楼盘都会提前几个月完成，很少出现延期完工的情况。
万一真的延期了怎么办。
这种情况在新加坡比较少见，但不是没有。最近的疫情导致建筑工地停工了几个月，预计会有一批即将建成的公寓项目受影响。
按照过去发生过的案例经验，发展商会按照买家已经开始月供的贷款额度，支付利息。
具体过程会有律师和发展商方面协商调度，屋主无需担心。
对于收入稳定的家庭来说，按工程进度付款是个很好的支付方式。
长达3-4年的时间，从10%的贷款开始逐步月供，可以更加从容地管理手头的现金流。
已建成新公寓的付款方式
最近几年，市面上出现了一些已经建成才开盘的新公寓。还是由发展商直接负责销售，但是因为楼盘主体已经建成了，销售流程不再受发展商条例的监控。
这些已建成新公寓的购买流程，相对比较灵活。除了普通付款方式以外，还可以由发展商向有关部门申请批准延迟付款。
在之前的萝卜点评系列文章里，我曾经详细介绍过延迟付款计划这种灵活的付款方式。
目前的市场情况来看，支持延迟付款的基本都是高端楼盘，首付从5%-30%都有。延迟付款的期限基本是12个月或者24个月。
首付之后可以直接拿房，期限内不需要支付月供。
延迟付款期限结束之后正常开始月供。
部分楼盘可以在24个月的期限过后，才支付额外买家印花税。
大家可以根据不同的实际情况，选择对自己最有利的付款方式。
说完了新公寓的购买流程，我们再说说转售公寓的交易流程。
转售公寓的买卖双方都是个人，在法律上叫做Private Treaty，只要双方都同意合同条件，买卖就成立。
二手公寓遇到的情况会比较复杂，新加坡懂法律的人很多，合同条款需要睁大眼睛看。
二手公寓买卖流程比期房快得多，通常在8-12周就能完成交易。
二手公寓买卖流程
第一阶段，签订选购权合同（OTP - Option to Purchase）。
二手公寓的OTP合同没有统一的格式，通常买方中介会提供市场接受的标准模式OTP。好像下图这样的。
定金数额
签订OTP合同以后，买家需要当场支付1%定金给卖家。可以是现金，支票或者本票。
注意，这个1%定金是约定俗成的市场做法，需要明确的写进OTP里。
如果卖家拿到了支票，但迟迟没有过账，这个时候OTP还没有生效。必须是卖家确实收下了1%的现金，OTP才生效。
一旦OTP生效，卖家必须按照协议的价钱卖给买家，不可以反悔。
有效期
对于买家来说，选购权合同通常有14天的有效期。
注意，这个14天同样是市场约定俗成的日期，必须明确出现在OTP上面。
为什么市场约定俗成14天，而不是3天，4天。
因为买家联系银行办贷款，需要拿着选购权合同贷款去申请。
3、4天的时间，根本就不够贷款办下来的。
有效期之内，买家可以选择执行OTP，按照协议继续购买房产，也可以选择不执行OTP，让OTP过期，代价是损失1%的定金。
买家选择不执行OTP有很多原因。
比如说，在14天内发现了更好的房子，宁愿损失定金，也不想要定下的这间了。
或者说联系了银行，发现贷款额度不够，贷款办不下来，也是个普遍的原因。
租约
交易的房产是空置状态还是带着租约，需要明确的写进合同里。
新加坡的租约具有法律效力，一旦签订，轻易不能违约，否则需要支付巨额违约金。
租约期间，就算房子换了主人，租客还是可以按照租约合同住到期满，只不过租金支付的对象换成了新屋主而已。
如果是急于自住的买家，就不要买带租约的房子了。
买家如果看中卖家的家具，比如说协商买房送家具，也要在这个阶段谈，列下详细的家具清单，附在OTP里面。
第二阶段，执行选购权合同（Exercise OTP）
如果买家下定决心买了，他就可以签字执行选购权合同，并且支付4%的房款。
执行选购权合同的两个礼拜之内，买家需要支付买家印花税和额外买家印花税。
最新的印花税率再看一遍：
还记得卖家印花税(SSD)吗？三年有效时间，从执行选购权的日期算起。
第三阶段，支付剩余房款。
根据最新的房产政策，银行发放最多75%的贷款。
买家已经支付了5%现金，剩下的20%首付部分，可以用现金或者公积金支付。
这个阶段，买卖双方的律师会协助完成全部的法律文件。
第四阶段，完成交易。
完成交易通常需要8-12周。实际交易时，经常会有一方提出提前或者延后交易。
很常见的一个情况是，卖家还没有找好新房子，搬不了家，需要延期一两个月完成交易。这段时间内，卖家按月支付买家租金，具体数额双方协商决定。
还有个很常见的情况，是卖家早早清空了屋子，而买家急着搬进去。
只要双方同意并写进合同里，这些附加条款都是可以商量的。
有兴趣来新加坡投资置业的朋友，可能还并不了解在新加坡买期房的流程，和国内不太一样，在新加坡买期房只用跟着规定好的流程走，没有什么繁杂的花样。