新加坡房地产所有权中的外国人限制

新加坡作为一个岛国，土地资源的匮乏是其面临的一个永久性问题。土地的规划长期同国家经济发展需求及民众的生活需求交织在一起。2019年7月，英国某著名投资人斥巨资购买了位于新加坡市中心某顶层公寓，7400万新币的成交价也给政府带来了1480万新币左右的税收收入，也让外国人土地所有权这一问题再度成为焦点。

在相当长一段时间里，外国人在新加坡购买房产并不一定需要缴税。1973年，新加坡政府颁布《住宅地产法案》(Cap.274)（Residential Property Act），该法案对新加坡私有住宅地产中的外国人所有权做出了明确的限制。

本次客户资讯我们总结了新加坡外国人（个人与企业）土地所有权中存在的限制，以及各类可能涉及到的税务问题。

对个人和企业的限制

外国人购买房产依照《住宅地产法案》存在一定限制，但是外国人可购买非住宅地产。根据《住宅地产法案》第2条之规定，外国人指所有不属于下列任意一项的自然人及法人：

· 新加坡公民;

· 新加坡公司;

· 新加坡有限合伙企业;

· 新加坡社会团体。

住宅地产包括任何依照《规划法案》（Cap. 232）用于住宅的空地、房屋、建筑或其他处所，以及依照政府总体规划预留的土地。

即使某个地产符合上述定义，也仍需要确定该房产是否属于受限房产。以下列举的是外国人可购买的非受限房产：

· 私人/共管公寓的一个单元;

· 建筑内部公寓;

· 租赁期不超过7年的受限住宅房产;

· 有地住宅（经审批）。

受限房产包括闲置的住宅用地，非审批性有地房产。倘若外国人意向购买的房产属于受限房产则需要向政府部门申请获得审批。

若提出该类申请的申请人是新加坡永久居民，对新加坡经济有贡献的人且购买该房产并非是用于出租的，则该类申请通常会得到批准。

附加买方印花税 (ABSD)

除购买房产所必须要缴纳的买方印花税之外，还需根据买方的国籍及是否在新加坡还拥有其他房产来确定是否缴纳附加买方印花税。

根据新加坡同部分国家签订的自由贸易协定，除瑞士、美国、冰岛、列支敦士登及挪威公民或永久居民外的外国公民或永久居民，在购买新加坡房产时需要缴纳20%的附加买方印花税。

附加流转税(ACD)

附加流转税适用于购买持有房地产实体的股份或投资单元。设定附加流转税旨在消除直接购买房产和通过设立商业实体间接持有房产这两种形式中存在的印花税差异。

持有房地产的商业实体须至少有50%的有形资产是由特定的位于新加坡的不动产组成。需要注意的是，以上述规定的方式收购或处置该类实体的股权，除应当缴纳附加流转税外，还应缴纳股份转让税。

总结

新加坡虽然土地资源稀缺，但长期以来都被本地人及外国投资者视为资产的避风港。尽管近年来关于经济增速放缓以及全球市场不稳定的言论喧嚣尘上，但新加坡的私人房地产价格仍然保持着稳定持续的增长并达到了近五年来的最高水平。