中国房地产将正式引进新加坡模式

（深圳 城中村）

01 2015下半年，全国楼市起势，从深圳开始。那一年深圳房价涨幅高达48%，领跑全国和全球。

在深圳起势之后，上海、北京、广州也被打了起来，之后杭州、南京、厦门、苏州、宁波等一众二线城市，房价也开始发力。

今年7月15日，深圳开启了史上最强调控政策。

上周五，深圳住建局掌舵人张学凡明确透出了一个重磅信息：

新加坡是深圳学习榜样，将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。

像深圳这般人多地少的城市，房价有两种模式，一种是香港模式，一种是新加坡模式。

香港一直是内地的老师，内地的土地财政、预售等许多玩法，都是来自香港。

香港目前的房价每平方呎15589港元（合每平方米153310元人民币），全球最高。

高企的房价已经透支了香港的未来，压得很多人喘不过气，香港很多市民居住在几平米不到的笼屋、㓥房、棺材房中。

面积更小、同为世界四大金融中心的新加坡，虽然房价也在全球最高的几个之列，但新加坡这个城市国家走出了与众不同的房地产发展路线，其国民大多都能居者有其屋。

相比于香港，新加坡人整体居住幸福度要高很多很多。

02 深圳与香港、新加坡，非常类似：面积小、人口多。

新加坡楼市到底是什么模式？简单来说，给有钱人一个小圈子，让他们去玩商品房，管他们怎么炒作。对于买不起商品房的人，政府提供廉价的公屋，给大家居住。

所以，你会发现，新加坡的商品房同样高得吓人，均价全球第二，仅次于香港。这是地少人多客观条件决定的。

但高房价的背景下，新加坡很多中低收入家庭，同样住得很有尊严，不像香港中低端收入人群那样，蜗居。

1964年，面对居高不下的房价与民众日益强大的购房需求，新加坡开始推行“居者有其屋”计划，鼓励中等收入和低收入阶层购买建屋发展局兴建的组屋，建立起与多数发达国家以公共租赁或房租补贴为主截然不同的住房保障制度。

你别以为组屋比商品房差，一点也不。组屋无论是所处地段还是建筑质量或者建筑造型，都不比商品房差。

组屋，之所以比商品房价格低得多，是因为土地价格很低，甚至基本不要钱，由当地市政府统筹建设，成本低，价格自然低。

新加坡组屋价格只有其商品房的三分之一至二分之一。这是政府让利的结果。

在这种模式下，数据显示，截至2016年，高达82%的公民居住在组屋里，住房自有率和组屋自有率均在90%以上。

这是什么概念，意味着新加坡550多万人，有82%也即大约454万人住在公屋，只有100万人住宅昂贵的商品房中。

深圳过去四十年能能够飞速发展，引得无数人才南下，其中有一个很关键的因素，就是拥有大量的城中村。

深圳官方曾披露过一组数据，截至2014年末的时候，深圳有各种违法建筑37万栋，总建筑面积达到4.28亿平方米。如果再加上城中村里政策允许的建筑面积，深圳这些“没有红本”的各类住房总面积，可能逼近6亿。

廉价的城中村，容纳了深圳一半多的人口，是很多南下淘金的人才梦想开始的地方。

但随着深圳商品房价格高企，城中村也不再廉价。福田、南山的城中村，一室一厅，月租金基本不会低于2500元。

面对日益增多的人口（深圳每年有几十万的常住人口增量）和不断高企的房价，再不出手，深圳可能会丧失掉很多人才与企业，城市竞争力也会虚弱，对岸的香港，已经是前车之鉴。

深圳，没有丝毫犹豫，选择了新加坡模式。

深圳的意思很明确，商品房的价格很难下降，而且随着人口不断增加还会继续涨下去，这部分房子，对于大多数深圳人来说，根本买不起。

未来新房中的60%，将供应给买不起商品房的中低收入人群，实现居者有其屋的宏愿。

这种模式下，十年二十年后，深圳的政策下住房比例会远高于当下，相对廉价的政策下住房，势必拉低深圳的均价。

深圳楼市新加坡化的经验一旦成熟，也会逐渐推向全国。中国楼市的格局，很有可能因深圳再次发生改变。（来源：城市财经）

财政部确定：房产税即将开征，按房屋评估价征收！

财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税，明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收。

房地产税征收原则确立 肖捷在上述文章中，首次明确了房地产税将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。

“分步推进原则意味着房地产税征收，可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。” 中国税务学会学术研究委员会副秘书长焦瑞进认为。

房屋的评估值如何确定？ 此次肖捷文章提到对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，此前业内达成共识的按评估值征税首次明确。

业内专家表示，房屋的评估值应是房屋市场价值，而非房产原值（即购房时价格），但由于近些年房价上涨较快，因此最终评估值应该会有折扣。

现行的针对工商业房产征收的房产税在计税时，对房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，具体标准由地方确定。

征收房地产税同时，降低建设、交易环节税费负担 对于肖捷文章中提出的适当降低建设、交易环节税费负担，冯俏彬认为，随着对后端居民住房保有环节征税，前端的建设、交易环节税费负担将相应降低，确保总体税负平稳，这有利于房地产税推出。

朱为群表示，建设和交易环节的税费负担降低，主要涉及土地增值税制度的改革，以及各种行政性收费改革，具体怎么降可能需要考虑财政承受能力等各种因素。

如果房地产税来了，谁最害怕？

1. 在中心城市囤积了大量住宅的人 从目前民意来看，在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房产税，是很有可能的。对于拥有100套住宅的人来说，即便第一套免征、从第五套开始累进税率，他的压力也会非常大。到时候会出现集中抛盘，对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着，囤积大量房子的人财富将显著缩水。

2. 盲目购买了旅游物业、养老地产的人 如果不是顶级旅游区，不是配套好、位置佳的房子，旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征，则其持有成本大增，加上利用率不高，这类房子将成为鸡肋。

3. 盲目购买了三四线城市郊区、新区住宅的人 绝大多数三四五线城市人口增长乏力，各地围绕着高铁站建设的“高铁新城”很多都非常荒凉。如果你盲目在这些地区购买了住宅，未来开征房地产税后也会非常惨。

4. 加杠杆、超承受能力买多套房的白领 如果房地产税的开征，会让房价进入一个平稳期，房子很难套现。这些人“死扛现金流压力”的期限就会加长，生活会变得比较痛苦。

5. 在三四线城市囤积了大量住宅的人

相对而言，这种人更惨。即便在三四线城市不实施累进制、惩罚性的房地产税，他们持有房产的成本将大增。但由于多数中西部三四线城市人口增长乏力，很多家庭都拥有多套房，所以很难通过出租转嫁房地产税，而卖房子很有可能找不到接盘侠。

6. 手中有多套房、负债率非常高的炒房者 房地产税如果出台这个消息，就足以对这类人产生巨大的压力。因为消息公布后，会加剧市场的僵持，目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者，将会非常困难。他们只能选择斩仓，否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖，到那时套现价格会更低。