ggg.sg新加坡房地产市场体系概览
第一篇：新加坡概况
新加坡共和国（英语：Republicof Singapore），简称新加坡，旧称新嘉坡、星洲或星岛，别称为狮城，是东南亚的一个岛国，政治体制实行议会制共和制。新加坡北隔柔佛海峡与马来西亚为邻，南隔新加坡海峡与印度尼西亚相望，毗邻马六甲海峡南口，国土除新加坡岛之外，还包括周围数岛。
一、 新加坡的历史
14世纪，新加坡属于拜里米苏拉建立的马六甲苏丹王朝。1819年，英国不列颠东印度公司雇员斯坦福•莱佛士登陆新加坡，并开始管辖该地区。1824年，新加坡正式成为英国殖民地，最初隶属于英属印度殖民当局管辖。1867年，新加坡升格为海峡殖民地，受英国直接统治。随着蒸汽船的发展以及苏伊士运河的开通，新加坡成为航行于欧亚之间船只的重要停泊港口。1870年代前后，当地橡胶种植业发展蓬勃，新加坡也成为全球主要的橡胶出口及加工基地。
到19世纪末，新加坡获得了前所未有的繁荣，当时的贸易增长了八倍。一战结束后，英国也在新加坡斥资五亿修建了一个海军基地，时任英国首相的温斯顿•丘吉尔还称新加坡为“东方的直布罗陀”。二战时期，1942年2月15日，新加坡被侵略的日军占领。1963年，新加坡从英国殖民地独立，与马来亚、沙捞越组建联合国家——马来西亚大联邦。
新加坡于1965年8月9日脱离马来亚联邦独立建国，经过几十年的发展，形成了一套成熟的管理体制与完善的政府组织架构，确保了新加坡良好开放的政治环境；同时新加坡以诚信、质量、可靠、法制、效率及严谨的知识产权法和执法政策，被洛桑国际管理发展学院（IMD）在其《世界竞争力报告》中评为亚洲最清廉的国家。
在独立宣言中，新加坡的目标是建立一个比较公平合理的社会，永远追求国家民族福利的，独立自主的国家。新加坡国旗，红色代表了平等与友谊，白色象征着纯洁与美德。新月表示新加坡是一个新建立的国家，而五颗五角星代表了国家的五大理想：民主、和平、进步、公正、平等。
二、 新加坡经济概况
新加坡国土面积约700平方公里，与北京市区面积（735平方公里）相当，属于城市国家，居住及办公区域相对集中。截至2015年11月，新加坡常住总人口临时数字为553.5万，其中337.5万人属于新加坡公民和52.7万个“永久居民”简称PR，居住在狮城的外籍人士数目相当多，有约163万人。虽然总人口不多，但整体富裕程度高。新加坡GDP总计3080.5亿美元 (2014年)，人均GDP达到56,319美元（2014年），世界排名第五，平均工资3480新币/月，50%的家庭收入超过6万新币/年，约17%的家庭年可支配资产（不含住房）达到100万美金。
新加坡的经济结构，目前工业只占GDP的25%，服务业占60%以上，因为地理位置优越，所以是典型的外贸驱动型经济，外贸总额是GDP的四倍，高度依赖欧美和亚洲周边市场，这也导致它受外部需求环境影响很大。新加坡经济发展依赖外部需求和市场，长期致力于吸引外来投资，与24个贸易伙伴签署了双边自由贸易协定，也是多个多边自由贸易协定覆盖区域。
新加坡是仅次于纽约、伦敦、香港的第四大国际金融中心，全球第三大油品交易中心，全球50%以上油品交易（含转口贸易）、50%以上的铁矿石交易、20%以上农产品实货贸易通过新加坡完成；全球第三大外汇交易中心，外汇市场年交易额846,269亿美元，日均交易额3,372亿美元；仅次于瑞士的全球第二大财富管理中心，管理资产总额达到1.2万亿美元（2016年），全球近40家主要私人银行在新设有地区总部或经营机构。据波士顿咨询公司财富年报预测，到2021年管理资产年均复合增长率为8%，增长速度全球第一。
此外，新加坡无地产增值税、利息税、海外收入税、遗产税等税收，公司及个人所得税率低，吸引了众多企业在新加坡设立总部或区域中心。
新加坡是中国的第十大贸易伙伴，第四大外资来源地，第二大海外劳务市场和第四大工程承包市场，“走出去企业”最集中的东南亚市场；中国则是新加坡的第三大贸易伙伴（若以单一经济体计，排除欧盟，则中国是新加坡的第二大贸易伙伴），第二大抵境旅客来源地，首选投资目的地。
由于新加坡国土面积有限，很多本土品牌需要借助外力，由国外企业搞代加工，以下是新加坡品牌大全：新加坡航空公司、虎航、虎牌啤酒、麦城黑啤、美珍香、康元饼干、傲胜、虎标万金油、高品乐、嘉德置地集团、铅笔俱乐部、普柏琳、卡帝乐鳄鱼、星展银行、大华银行、华侨银行、面包新语、土司工坊、杨协成、悦榕控股等。
图1：新加坡近十年的GDP增长率
曾经的亚洲四小龙，与老迈的欧洲和低迷的日本不同，新加坡是发达国家中经济增长率相对稳定，充满活力。从2005年到2016年，新加坡GDP平均增长率5.3%，仅2009年全球金融危机时期是负增长。近三年GDP大致稳定到2.0%左右。
新加坡不仅为本国人民创造了许多工作岗位，也为全世界各地区人民创造了许多就业机会，无论是写字楼里大量各色皮肤的高度人士，还是码头、建筑工地上的劳工，大约有163万的外国人生活在新加坡，几乎占新加坡总人口的三分之一。从2011年开始，新加坡失业率始终保持到2%左右，是世界上少有的失业率非常低的国家，与欧洲、南美和巴西、南非等国家的高失业率形成鲜明的对比，就连经济一向非常好的德国失业率也在5%左右。可见新加坡的经济还是比较健康，而且百姓也非常勤劳，安居乐业。
图2:新加坡近年失业率
三、新加坡行政划分
根据新加坡统计局人口统计报告，将新加坡从地理上划分为东部、西部、北部、东北部、中部和其他共六个地区，又进一步细分为36个居住区（见下图）。
传统上新加坡房地产市场主要分为：
通常核心区、中心区的价格高于非中心区。新加坡划分为28个邮区。第9，10 和11 邮区是传统的最好地段。位于9邮区闻名的购物中心乌节路，是新加坡高端豪宅最多的区域；01,02,04和06邮区是中央商务区和旅游度假区域，包括滨海湾金沙综合度假胜地和圣淘沙岛。
四、新加坡交通网络
1、公路
新加坡总公路干线长度约3356公里，全岛已经构筑起一个高度发达的交通网络，其中高速公路163公里，一级公路613公里。此外公共交通同样发达，以地铁、巴士为主，以轻轨、的士为辅，由两家公交公司经营，分别为新捷运及SMRT集团。
2、地铁
新加坡的铁路交通主要以地铁为主。新加坡地铁系统自1987年开通，当前设有121个地铁车站，170.1公里的标准轨距线路。服务从早上5点30起到凌晨1点结束，班次约3至5分钟一次。该系统目前以5条地铁线路：东西线（绿线）、南北线（红线）、东北线（紫线）、环线（橘黄）、滨海市区线（蓝线），互相联系各个角落，并且通往数个观光胜地。新加坡政府目前正在兴建或即将动工的新地铁线在未来八年内落成，地铁网络将在2021年延长到280公里，轨道也将从目前的每百万人口有34公里提高到47公里，媲美今日的纽约（每百万人口46公里）。到了2030年，再进一步提高到54公里，届时每十户家庭便有八户只需步行不到10分钟就有一个地铁站。
3、轻轨
地铁的分支系统，路线长28.8公里，拥有43个（9个尚未启用）车站。现今开通3条路线（灰线）为武吉班让、盛港和榜鹅组屋区的居民提供短程接驳服务。
4、巴士
全岛共有超过300条路线，主要服务商为新捷运、SMRT集团以及Tower Transit，共近4,000辆巴士，一人操作，班次约6至20分钟一趟。巴士服务遍及全岛，甚至还可定期往返各个组屋区以及比较偏远的林厝港、大士南。大部分巴士都配有空调设备，并提供干线、支线、快速、镇联等服务。
5、出租车
当地称为“德士”，共有6家德士公司，两万多辆车子。除了扬手招呼外，还可以利用电话或网络预约车子，车资按表收费。
五、新加坡人的财富情况
根据瑞士信贷（Credit Suisse）2016年的报告，新加坡成人的平均财富为27.7万美元，亚洲排第一，全球排第七。如果按照中位数财富，新加坡成人为10.1万美元，全球排第九。平均财富往往被超富裕人士的财富拉高，因此中位数财富可以较准确反映国人的财富情况。新加坡有超过50%的人口财富超过10万美元，另外新加坡有5%的人口或22.2万人财富可以排在前1%的富人中，百万富翁达到15万人，拥有财富总额5410亿美元。新加坡家庭的总财富2016年增长2.9%，达1.1万亿美元，比全球增长率快，但逊于亚太地区。2016年全球财富增长1.4%，达256万亿美元，亚太地区家庭财富则增长4.5%，达将近80万亿美元。
下图：全球个人财富排名（单位万美元，根据每名成人中位数财富排名，来源2016年中瑞士信贷报告）
第二篇：新加坡政府组屋介绍
“安得广夏千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。二千年的中国名士杜甫在四川成都的草堂，写下这句千古名句，也为后世统治者立下基本标准，居者有其屋，耕者有其田，百姓安居乐业，其乐融融。新加坡政府就是秉承居者有其屋的理念，创造了世界范例——新加坡政府组屋制度。
在新加坡，住房大类分为二种，一种是政府组屋，一种是私宅，各自服务不同收入的居民，新加坡组屋制度很好地演绎了政府为民服务的样本。
一、新加坡政府组屋概况
新加坡的政府组屋，分布全岛各地。每栋组屋一般是十多层楼高，属于较密集型建筑。但是，新加坡建屋局十分注重房屋的位置分布。每个小区内的组屋常以前后错落、或者高矮不一的方式排开，避免形成香港组屋式的“房屋墙”。同时，当局也十分重视房屋的采光和通风，每一层都由一条半开放式的走廊连接。因此，身处组屋的人们，同样可以享受到充分的阳光和自然空间，不受较高密度人口分布干扰。
新加坡组屋最为人称道的一点，是其齐全的周边设施。在城乡规划方面，政府成功采用了西方卫星镇的建设理念。每个组屋区附近，都设有商场、电影院、图书馆、养老院、社区医疗、食阁、办公楼、学校、交通枢纽等建筑设施。组屋居民无需走远，在自己居住的城镇里，便可以工作、学习、娱乐及生活。
人们常说，细节成就经典。那么，建屋局在细节的用心，对于组屋的成功推行，有着密不可分的关系。针对新加坡多雨的特点，小区遮雨棚由组屋楼下一路连至停车场、食阁、小区活动中心、甚至连通到公交车站等。不得不说，建屋局真是以人为本！
为打破单调无味的统一组屋形象，每过几年，政府都会出资为组屋外层重新粉刷，住户可以通过投票的方式，选取组屋外墙的颜色。因此，新加坡的组屋经常是色彩明丽的。有时候，组屋外墙也会出现各种有意思的彩绘，让观者顿时觉得赏心悦目。别出心裁的组屋外观，成为这个金融小城一道亮丽的风景线。
二、新加坡政府组屋的起源
不同于现在的花园城市，20世纪中叶的新加坡面临着严峻的住房问题，城市内外破败不堪。1947年，一份名为British Housing Committee Report的报告中提到，新加坡是“世界上最可怕的贫民窟之一”，是“文明社会的耻辱”。随后几年，房屋短缺的问题有增无减，越发严峻。
1960年2月，旨在发展公共住房、提高居民生活环境的建屋局（Housing Development Board）正式成立。据其估测，20世纪60年代初的新加坡，约有30万人蜗居在郊区的贫民窟和窝棚内，25万人则挤居在市区肮脏的店铺中。
为了解决这些问题，1960年起，新加坡政府制定了“五年建屋计划”，开始大规模兴建低价住房，并将建成的房子租给低收入家庭。五年间，政府共建造了54，430套公共组屋。1964年，政府开始推行住房自有化政策，鼓励中低收入阶层以分期付款的方式购买组屋。
1974年到1982年，建屋局开始兴建针对中等收入群体的公寓，并将这种做法一直延续至今。2010年，新加坡住在组屋中的人口上升到82%，2016年新加坡组屋数量已经突破了100万套，达到101.1万套，新加坡人均住房拥有率（87%，2010年）远高于英国（68%，2011年）和美国（67%，2010年），新加坡人实现了“居者有其屋”的梦想。
三、新加坡政府组屋的发展历史
1.陋屋区时代（上世纪20 至50 年代）：因住房短缺日趋严重，当时的英国殖民政府于1927 年设立了新加坡改良信托局，专门负责清理陋屋区，并为陋屋区的搬迁居民提供住所。在新加坡改良信托局存在的32 年中，共建造了23000 个单位的住房，当时只能为不到10%的人解决住房问题。
2.推出居者有其屋计划，解决屋荒（1960—1970）：面对严重的房荒问题，新加坡于1960 年成立了建屋发展局（HDB）。建屋发展局的目标一开始就非常明确，就是为低收入人民提供廉价房屋。它制定了一个全面的五年计划，并由此引出以后的多个五年建屋计划。为了鼓励人民拥有自己的组屋，建屋发展局在1964 年推出“居者有其屋”计划。从1960 至1970 年，HDB 为新加坡公民提供了12 万套政府组屋，为40 万人解决了住房问题。
3.建设新市镇，大量增加住房供应（1971—1977）：大力开发建设组屋，到20 世纪70 年代中期，超过一半的人口住在政府组屋。市镇规划也更趋成熟。
4.建设综合性社区，提供全面的居住环境（1978—1988）：到20 世纪80 年代初期，大约70%的人口住进政府组屋。80 年代后期，超过85%的人口住在政府组屋。
5.改进组屋的质量与服务，开展组屋翻新与老城改造（1989 至今）：新加坡除了为大众建造新的家园，也为较旧的市镇提供“组屋更新计划”。包括主要翻新计划——把旧的住房修复到当前新住房的标准；电梯翻新计划 ——为那些没有在每层楼设有候梯坪的高楼提供这项设备，让老龄人及行动不便的居民进出更加方便；选择性整体重建计划——为了更好地利用土地，有选择性地将旧的组屋拆除，并在附近地段为受影响的居民提供新的住房。
新加坡的新建组屋供给在2006年到2010年的阶段达到了自1960年以来的历史低位，之后逐步回升，到2015年至2018年阶段，组屋的供给量将预计达到每年28,125间。由于政策限制，新加坡公民的新婚夫妻是新建组屋的主要购买者，我们以此作为需求量的基准。根据新加坡统计局的数据显示，2015年有28,322对夫妻注册结婚, 而目前高达82％的新加坡人都住在组屋里，所以预计目前对于新加坡新建组屋的需求量大约为每年23,000间左右。因此，根据大体推断，新加坡的新建组屋市场在2018年时供给可以远远满足需求。
四、新加坡组屋的建设和管理机构
新加坡建屋发展局（Housing Development Board 简称 HDB ）是国家发展部属下的法定机构，也是新加坡唯一的公共组屋建设和管理机构，目前有2000多名工作人员。HDB 的主要职能有6 项：
1、住宅发展计划；
2、征用土地；
3、建造组屋；
4、外包或承包工程；
5、房屋出租/出售；
6、房屋贷款。公共建屋的经费来源多渠道，如：政府津贴、抵押贷款、中央公积金储蓄等。
第三篇：新加坡政府组屋的类型、价格、分配及管理制度
一、组屋的类型、产权及价格确定
（一）组屋的类型：
（1）政府组屋 (HDB Flats：1-5 房、Executive Apt)
包括可供购买的房屋类型包括二房式，三房式，四房式，五房式和公寓式；此外政府还为低收入家庭建有一房（33 平方米）用于租借。组屋以四房为最多，占全部住房的37.6％。HDB公寓仅限新加坡公民和永久居民购买。
（2）组屋预购计划 (Built-To-Order 简称 BTO)
组屋还是期房的状态时销售，由有资格的购房人申请抽签认购。
（3）设计、兴建和销售计划 (Design, Build and Sell Scheme 简称 DBSS)
私人发展商设计、建造、销售的组屋。
（4）共管公寓 (Executive Condominium简称 EC)
EC (Executive Condominium)，即执行共管公寓，是新加坡政府推出的一种介于组屋与公寓之间的物业品种，旨在帮助处于夹心层（家庭月收入低于14000新币）的新加坡家庭以远低于市场价(市场价的70-80%)的价格拥有公寓。执行共管公寓的价格介于组屋和公寓之间，但基础设施和环境却可以和公寓媲美，满足购买条件的家庭还可以申请最多3万新币的政府津贴。新的EC限新加坡公民和永久居民家庭月收入8千至1.4万，5年后房屋可以转让给新加坡永久居民（PR），10年后可以卖给外国人。
来自中国的青建集团在18年前进军新加坡承包建筑工程市场，在2008年成立青建地产（南洋）集团，正式跨界成为新加坡第一家中资房地产发展商。如今，它已成为新加坡主要发展商之一，也是新加坡独创的房屋类型——执行共管公寓的最大发展商。上图和下图皆为青建在新加坡推出的EC样板房的照片。
（二）组屋的产权
新加坡居民取得组屋的产权从一开始就是受到限制的，组屋的转卖条件，要求屋主拥有及实际居住组屋至少达5 年，即可进入市场交易。如果不满5 年时卖掉组屋，政府规定屋主必须获得政府建屋发展局同意，通常是因为一些特别的原因，才能出售。
（三）组屋的价格
新加坡组屋的价格由国家环境发展部综合多方面因素决定。由于组屋价格不包括征地成本，且低于建筑成本，因此，其价格比同类商品房至少低 50％—70％。就整个新加坡而言，组屋总售价相当于购房者家庭年收入的5 倍左右。组屋价格约2500 新元/平方米，一般每套30—40 万新元。不过今年来，一些地段好，环境佳的组屋单套过百万新币，也让新加坡百姓大为惊叹。
（四）组屋贷款
符合条件的购房者可以向建屋发展局（也可以到商业银行）申请优惠按揭贷款，所以新加坡公众购房压力不大。
二、组屋购买政策和程序
（一）分配政策特点：一是尽可能降低申请门槛，增加申请渠道，让更多的民众分享社会发展成果。二是政府鼓励有能力、有需求的家庭买房，只对那些最低收入的家庭提供租赁房。三是在强化法制管理的同时，坚持以人为本。四是公开透明的分配程序。组屋的位置、环境规划、各类房屋的数量、价格全部属公开信息，民众可通过媒体、网络、HDB 等多种途径了解组屋信息，具体选房则通过电脑抽签决定。五是政府服务工作细致入微，政府的相关部门，比如税务、规划、重建局、公积金局等分工明确，配合默契。
（二）分配程序：售房分配原则是无房者优先，根据申请者需要，确保售房公平分配。起初，政府采用登记配售，以登记的先后顺序出售，后来，改为定购制度，按照需求情况来规划建设住宅区。这种办法缩小了各地区、各类型住房的供求差距。
（三）公共组屋申请资格：申请资格包括以下四个主要因素：（1）公民权。它规定申请者必须是新加坡公民，而共同申请的其他成员必须在新加坡居住。（2）无私有房产。放弃其私有房产再申请购买组屋的申请者也必须在其具备组屋申请资格的30 个月后才能申请购买组屋。（3）收入水平。那些家庭月总收入超过收入限额标准的家庭不能申请购买组屋，见下表。（4）家庭构成。建屋局规定新建组屋的申请者必须形成“核心家庭”（即夫妻双方家庭）。特例情况通过其他计划来解决，比如老年人计划和孤儿计划等。
（四）公开组屋市场的运作：每户家庭可享受两次购买组屋的权利：在已购组屋住满5 年后，可以再一次申请购买更大更好的组屋，但必须在6 个月之内出售现有组屋。于是就形成了所谓的公开组屋市场。一旦用完了两次申购组屋的资格，仍想更换住房时，有两种选择，一种是在商品房市场上购买私房，另一种选择是在公共组屋市场上按照市场价格去购买二手组屋。公开市场虽然为自由交易，但申请资格仍受到一定的限制。
（五） 对骗购骗租者的惩罚措施：对于弄虚作假者，当事人将面临高达5000 新元的罚款或6 个月的监禁，或者两者兼施。
三、新加坡中央公积金CPF制度
（一）中央公积金制度基本情况：新加坡于1955 午7 月创办中央公积金制度，并成立了中央公积金局（法定机构），统一管理和使用公积金储蓄，还制定了《中央公积金法》，以保护公积金会员的合法权益，规范管理、使用公积金储蓄的行为。目前中央公积金局管理的公积金数额约600 亿新元（相当于3000 亿元人民币），是新加坡的“最大财东”，每年公积金的运营都创造数亿元的利润。中央公积金的作用，一是公积金制度使政府积累了大量的住房建设资金，因此使居民的住房总是能在较短的时间内得到解决；二是公积金会员可以动用公积金购买组屋，解决了居民购房支付能力不足的问题，极大地推动了中低收入家庭购房。
（二）中央公积金户头及其用途：中央公积金有三个户头，各户头的钱专款专用，不能混用。A．普通户头：按基本工资的24%，可用于购买产业（购买政府组屋、商品楼宇均可，但不能用于租房）、购买组屋保险。B．保健户头：按基本工资的6.5%，可用于支付住院费、手术费。C．特别户头：按基本工资的4%，可用于养老和应急用途。三个户头合计为基本工资的34.5%，其中雇主支付14.5%，个人支付20%。
（三）中央公积金的住房贷款：中央公积金支持的住房贷款主要有两类：
1、向HDB 发放公共住宅建设贷款。
2、向买房的个人提供贷款偿还。买房的个人除占房价20%的首期付款可以支用自己的公积金外，余下的80%贷款后可以每月用公积金分期偿还本息。
四、购买HDB的各种津贴
新加坡政府为解决更多家庭购买组屋，针对不同家庭的特殊情况，政府也提出了许多优惠方案和优先计划，包含EC产品。
（一） 特别公积金购房津贴
特别公积金购屋津贴是指政府为使用公积金购买组屋提供的资金补贴。该政策在2011 年首次推出，主要目的是资助低收入家庭购买非成熟组屋区的“二房式”或“三房式”新组屋。新加坡政府于2013 年7 月首次调整津贴政策，将受惠家庭的收入门槛从2500新元大幅提高到6500 新元，并让在非成熟组屋区购买“四房式”组屋的首次购屋家庭也能获益。
2015 年，新加坡政府再度降低补贴门槛，把家庭月入上限从6500 新元提高到8500 新元，津贴的最高额度也从20000 新元增至40000 新元。经过两轮的调整，特别公积金购房补贴已经惠及新加坡大部分的中低收入家庭。数据显示，新加坡目前有19542 个家庭获得该项津贴，政府已为此拨款2.98 亿新元。
（二） 重新拥屋计划
重新拥屋计划于2016 年年底推行。该项政策旨在让新加坡国内育有年幼子女，居住在公共租赁房屋的低收家庭能二度拥屋，确保其家中子女在稳定的环境中成长。在该项政策下受惠的家庭，在购房的时候可以再次申请贷款，且每月还贷金额不会超过其之前支付的租金。此外，新加坡政府还会发放最多35000 新元的重新购屋补贴。该项津贴将分期发放，其中20000 新元在购房时一次性给付，另外的款项分五年发放。在这五年期间，受惠家庭将接受定期检查，以确保父母有认真工作的决心并送子女上学接受教育。
（三） 近居购屋津贴
近居购屋津贴是新加坡政府在2015 年推出的一项政策。该项政策的目的是鼓励新加坡人购买靠近父母或已婚子女住家的转售组屋，让更多家庭能比邻而居，互相照顾。这项津贴与其他购屋补贴不同，没有收入门槛的限制，每个新加坡人都能享受，即使是已拥有住房的新加坡人，也能在购买符合条件的转售组屋时获得20000 新元的津贴。自政策推出以来，已有1080 户家庭获得该项津贴，对组屋的转售市场产生了一定的刺激作用。
（四）购买EC时申请政府津贴的条件如下（2015年）：
（五）其他各种优先计划，鼓励家庭和谐，并奖励生育子女家庭。
五、廉租房提供给低收入家庭
在目前居住组屋的人口中，有95%在政府“居者有其屋”的计划下购买了房子，其余一些收入过低、处在社会底层的低收入家庭，则选择租赁组屋居住。新加坡政府建屋发展局特别针对收入过低的家庭制定了相应的租赁组屋计划，由政府提供大量津贴，帮助他们找到安居之所。例如，月收入少于1500新元的家庭，可以申请租赁一房式(使用面积约33平方米)或者二房式的组屋，政府最低以市场租价的10%来收取租金。如果家庭月收入不超过800新元，一套一房式组屋的每月租价仅有26至33新元左右。
六、组屋99年产权后的命运如何
随着时间推移，越来越多的组屋步入“老龄化”，截止2016半年，新加坡屋龄满40年的组屋约有7万个单位，屋龄在30-40年的约有28万个。2017年3月新加坡国家发展部长兼财政部第二部长黄循财发文表示，大部分组屋在屋契满了以后会归还给建屋发展局，土地则归还政府。只有位于土地尚未充分利用地段的组屋，才会获选加入选择性整体重建计划（简称SERS），因此22年来仅有4%的组屋获得重建。如果将来这些组屋没有获选参加选择性整体重建计划（简称SERS），屋主可能面对屋契归零、土地必须归还国家，房屋价值归零的窘境。虽然屋契到期收回国有，是依据法律，但恐怕只有新加坡政府才敢说，才敢做。就是因为如此，所有新加坡的房地产才不会被恶炒，政府对房价才有最后的决定权。
当然有学者建议政府同意屋主延长屋契，但须住户填补差价，购买新的屋契。新加坡管理大学法律系副教授陈庆文说，延长屋契是一个可行的方案，但只有政府愿意不断翻新旧组屋的情况下才能行得通，这会给政府和屋主带来财务压力。也有学者提议在屋契期满后继续让屋主居住，但是每年须缴交一笔土地租金，本地工业地段有此先例，香港也有类似做法。
七、政府组屋制度的社会成效
做好住房保障几乎是每一个国家的政府都面临的难题。合适的路径是成败的关键。新加坡先总理李光耀的逻辑是：既然是保障，就应该让人买得起。建屋发展局官员表示，组屋房价不是根据成本来算的，更不是根据市场价算的，而是根据公民的收入来定的。组屋政策总的原则是“让70%的家庭能够买得起三房式（两室一厅）组屋”。
新加坡建屋发展局2010年4月份统计的一份资料显示，四房式90平米（相当于三室一厅）组屋的平均销售价格是26.3万新元，当期申请者家庭月收入的中位数是4100新元，其抵押贷款的月供是948新元（计算方法为：2.6%优惠利息，90%销售价）。月供与收入比率是23%左右，中央公积金的缴存比例也正好是23%。（依据公积金条例，35岁以下的公积金会员必须将月薪的23%缴纳到账户中。）大部分购房者，完全可以用他们的中央公积金来支付月供。
既要保证品质，又要成本低廉。为了让房子成本降下来，除了在地价和造价上想招之外，新加坡政府更多是向规划要效率。新镇一般离中心城区远，但是都经过了统一科学的规划。组屋区一般50%的用地为住宅，10%左右为学校，道路用地10%，体育和休闲用地占2%。另外几乎所有的新镇都有一片预留空地。合理布局的组屋区实用功能很强。尤其是公共空间充足，娱乐体育设施齐全，低成本、低价格，却拥有高品质。
由于房屋是大规模集体建设，集约化成为可能，政府的调控手段便也无处不在。第一，所有的组屋都很相似。无论是西部的裕廊地区，还是中部的大巴窑，东部新开发的一些新镇、小区，都是一样的外立面设计，一样的内部构造，即减少差别，也能降低成本。第二，邻居中总有不同肤色的人种。同一个小区总会看到马来人和印度人。第三，租住房屋时，几乎都要与主人合住，很少有单独出租的房子。这些现象背后都有着新加坡政府的深入考量。一是民族融合政策。为了保持组屋区各种族人口比例相对均衡，政府于1989年制订了“避免单一种族聚居区”的法令。在组屋区政府规定了各主要民族在邻里和同幢楼居住的上限比例。二是禁止房产投机政策。政府限制组屋整套出租，除非房主出国在外，一般只允许自住，或者自住的同时出租整套房屋中的某几间。
在新加坡，二手组屋通常要比新组屋昂贵许多。新组屋直接由建屋局卖给新加坡公民，价格由建屋局决定，由于建屋局不以赢利为目的，所以价格并不与市场挂钩。同一地段新旧组屋的价格能差一两倍，如果买到了新组屋，几年后转手出售，很轻松就能赚个十多万。所以，组屋实际上相当于政府提供给公民的一种福利。新加坡统计局2007年估计，每个居住在组屋的家庭房屋资产平均价值为15.4万新元，相当于他们年收入的3.3倍。这一政策为国民提供了一定的财务保障，使国民分享经济增长的成果。在必要时候，还可以把住房转换成现金。而这一功能是当初许多新加坡国民所没有料到的。
下图：新加坡第一个百万级组屋是达士岭摩天组屋的一个五房式单位，2016年以106万元出售
据新加坡建屋局网站表示，超过80%的新加坡人都是政府组屋的受益者。不过，能买到什么地段、什么时候能买到，则需要靠运气；建屋局在分配组屋时，如果某一地段申购人数过多，则会采取抽签的方式。
与住房相配套的中央公积金制度，于1955年实施，由劳资双方共同缴付，按照比例用于购房、保健和养老，是新加坡社会保障体系的主体。
政府借助组屋政策实现着更多的社会目标。实际上，政府提供组屋有一个很大考量就是社会公平。对于普通老百姓来说，住房公平就是最大的公平，80%的人口住在这些房子里，高低之分往往在无形中被化解。新加坡规划之父刘太格说“新加坡没有阶层固化问题？也有，但是穷人的孩子不至于太绝望。”组屋政策有意打破阶级和种族的界限，在绝大多数生活场所里，巴刹、邻居、幼儿园、学校都是混合的，政府建组屋的每个地块，都严格按比例，把一房到五房综合在一起。有什么好处呢？那些孩子，即使大人改变不了工作能力，可是孩子看到有钱人的孩子怎么举止、怎么学习，他们很快就能学会，这个对于下一代技术能力提升，获得学历和找工作，都是很直接的效果。
香港议员曾渊沧博士在2015年撰文说“新加坡组屋的售价非常非常低，几乎没有人买不起。组屋的建造量也非常非常多，几乎不需要等待就可以向政府买到楼花(尚未竣工的预售房屋)。所谓等待只是等待楼花变现楼。更有趣的是，每一名新加坡公民一生中竟然可以向政府申请两套组屋。他们可能申请第一套时，没有很多钱，因此申请一套面积较小的组屋。住了五年之后，在二手市场卖掉，再申请第二套面积更大的。还有，一些组屋经过二、三十年之后，政府还拿钱出来大翻新。翻新这些已经卖给个别人士的组屋，如此德政，真的全世界找不到第二个地方比得上。”
新加坡李光耀总理1984年国庆群众大会演讲中的一段话。“当人们没有住房、公积金等社会保障的时候，在大选时就很容易投票给那些善于哗众取宠但不一定具有治国能力的反对党人，而当人们有了住房和公积金，他们就会投票给能够让他们的住房和公积金保值的执政党，人民行动党。”
的确，拥有住房是产生归属感最直接的方式。对于一个历史很短的移民国家而言，这一举措意义更不一般。组屋除了满足公民最基本的居住功能外，还有其他多重保障功能：增强社会稳定和国家认同感，促进民族融合、社会公平，保值增值。新加坡立足于此的社会保障制度，为其从“第三世界”跨向“第一世界”打下了坚实的基础。
第四篇：新加坡私人住宅介绍
根据新加坡政府统计，到2016年新加坡组屋达101.1万单位，私宅37.2万个单位。组屋占比下滑到73%，私宅占比上升到27%，但是组屋的住户比例保持在80%，因为有些新加坡人同时持有私宅和组屋。
新加坡私人住宅（PRIVATE PROPERTY），按地契年限分类：99年、103年、999年、永久地契。通常同等条件（同地区、同屋龄、同档次）的永久地契比99年地契的住宅价格高20%-25%。按有地和非有地住宅分类，有地住宅（Landed Property）不允许外国人购买，永久居民需要向新加坡律政部的土地处理（批准）单位申请并获得批准才可购买。
一、新加坡私宅分类
（一）Landed Title 新加坡有地住宅
1、独立式洋房（Detached）
顾名思义，独立式洋房就是独门独院，不和其他住宅相连的洋房，每栋占地至少400平方米，价格通常为有地住宅中最高。
在独立式洋房中价格最贵的则是“优质洋房”（Good Class Bungalows），分布在新加坡39个优质洋房地段，约有2500个单位，主要集中在第10、11、21和23邮区，每单位占地至少15,000平方英尺（sqf）（一平方米=10.76平方英尺），只能有二层楼高，房子最多只能占土地的35%，价格至少上千万新币。
2016年十大优质洋房交易额
2、半独立式洋房（Semi-Detached）
半独立式洋房与相邻的洋房共享一堵墙，每栋占地至少200平方米。价格多介于400万元至600万元。
3、排屋（Terrace）
如果把同一条街上的半独立式洋房两两相连，就成了“排屋”，即一整排相连的洋房，每栋排屋占地面积从80平方米到200平方米不等。
（二）Strata Title 分层地契住宅
1、聚落式住宅（cluster housing）和联排别墅（town houses）。
有地住宅和共管公寓的结合体，结合了有地住宅的奢华和公寓的便利。虽然与有地住宅一样，各自建在一片土地上，但地契其实是所有单位屋主共有，通常也共享游泳池、停车场、保安和游乐场等设施，在管理上更接近私人公寓。相比独立式和半独立式洋房，排屋和分层有地住宅的价格偏低，多为两三百万元左右。
2、非有地住宅（Non-Landed Property）
按地契年限分类：99年、103年、999年地契。公寓居民分享公寓设施，如花园、Spa 、游泳池、 烧烤区、水疗按摩池、会所、慢跑小径、健身房、儿童游乐场、阅读室、多功能厅、小卖部。多数公寓有24 小时保安监控。无购买资格限制，外国人亦可以购买。
（1）公寓Condominium。小区面积较大，有公共设施
（2）Apartment 小区面积小，有或无公共设施。
（3）Walkup Apartment 无电梯，无公共设施。
(三)特殊类型的房屋（大部分国有财产，只租不卖）
殖民地洋房（Colonial House, Bungalow），保护楼宇（Conservation House , Shop Housee）文化遗产屋（Heritage House） 黑白洋房（Black and White House）,目前新加坡大约有500栋殖民地时期遗留下来的黑白洋房，80%的租户是外籍人士。
二、新加坡房地产使用率
按照2015年统计，新加坡房产空置率大概为8.7%。政府组屋和有地住宅的利用率都在92%，可见新加坡住房充分使用，炒房投机的情况比较少。
三、 新加坡购买私宅其他注意事项
（一）关于联名购房产权的问题
在新加坡房产联名产权分为两种：Joint Tenancy 和 Tenancy in Common。Joint Tenancy指联名者一方死亡，另一方自动拥有房产，夫妻买房建议 Joint Tenancy 。Tenancy in Common指联名拥有者中一方死亡，死亡者的那部分房产归他的继承人所有，合伙投资建议Tenancy in Common。
（二）新加坡与中国购房的十大区别
在新加坡购房的中国人近年来增加很快，中国人几乎每年都是外国购房者中数量最多的，在新加坡购房与中国有很多不同，主要区别有以下几种：
第五篇：新加坡私人住宅购买流程
一、新加坡购买私宅流程
（一）购房的准备工作
第一步: 了解购买资格
A. 带地皮的洋房独立式，半独立式洋房，排屋（俗称“别墅”或“有地住宅“）只有新加坡公民可以购买，但是圣淘沙岛的别墅及排屋外国人可以申请购买。
B. 外国人或永久居民可以购买大部分的公寓产业，包括住满五年（限永久居民）和十年（含外国人）以上的执行共管公寓。公寓地契: 分为永久地契和非永久地契（99年，103年，999年等）两种。
第二步：了解财务状况
要确认自身的财务状况和购房预算，进而根据自己的需求选择合适的房产，并确认有足够的资金及贷款能力完成购房交易。除了房价的金额之外，还需要预备印花税，律师费等费用。申请住房贷款最高可达房价的80%，最新年利率约为1.5% – 2%, 依据贷款配套略有变化。
第三步：了解楼盘类型
新加坡公寓产业从楼盘现状来看可以分为：新楼盘和转售楼盘。新楼盘又可分为期房和新楼盘现房，其中期房是指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋，即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房；新楼盘现房是指消费者在购买时已经通过交付标准的各项验收，可以正式入驻的物业。
新加坡住房面积不包括公摊，新加坡所有房产都是以套内面积计算，也就是住房外墙以内的所有面积，包括单位内房间隔墙的面积，所以比真正的实际使用面积要稍微小一些。但是阳台计算全面积。买房通常至少赠送一个车位。
第四步：看房支付定金
在选择了适合的房产之后，需要支付定金，之后便是通过律师完成各项购房手续。
（二）购买新楼盘（期房或从开发商买房）流程
购买期房，从下订金直到交房，根据工程进度大约最多3 年时间。
第一步：买家支付房价5%作为定金, 签订购房意向书Option to Purchase (OTP)。
第二步：开发商向买家出具Sales and Purchase （S&P）Agreement，即房屋预售协议（正式买卖合约），预售协议必须使用政府规定的标准格式。S&P会详细介绍户型，房间大小，装修材料，家电，保修期等。
第三步：房屋预售协议自开发商将购买合同和地契副本交给购房者或其律师之日起三周后过期。买家在该期限内决定是否购买，如买家不愿购买则需支付已交定金的1/4作为违约金，开发商将剩余的3/4退还给买家。
第四步：如买家决定购买该房产，则需签署律师协议，之后的购房事宜可由律师协助办理。
第五步：买家在收到协议三周内签署预售协议。
第六步：买家应自签订购买合同之日起14日内向税务局支付印花税。印花税为总房款的3%减去5400新币。外国人需要支付印花税为总房款的18%减去5400新币。
第七步：买家在自签订协议起的八周内需支付15%购房款（包含定金共20%）。
第八步：买家可通过律师办理签署贷款及转让（抵押）协议。
第九步：买家根据楼盘进度付清剩余的80%款项（参看下图），最后律师协助办理登记手续，交房，验房。
（三）购买转售楼盘（二手房）流程
购买现房，从下订金到完成买房手续入住需要2-3 个月时间。
第一步：买家缴纳总房款的1%作为定金后，卖方提供Option to Purchase给买方，即房屋预售协议。
第二步：通常买家有两个星期的时间来执行房屋预售协议，这个时间长短是可以商量的。这期间，如果需要贷款，买家可提供购房协议向银行申请贷款。如果到期未执行合同，则所有定金归卖方所有。
第三步：贷款批准后，买家决定购买此单位，需要执行合约，即需要通过律师签署Option to Purchase，并支付４％的执行费（exercise fee）给卖方律师。执行合约两个星期内，买家需支付相应的购房印花税（stamp duty）。
第四步：应在自签订房屋预售合同之日起 (执行合约) 8周内(也可依据买卖双方在10-12周内)完成房产交易。交易完成日的前两个星期，买家需要将其余首付部分（如果贷款80%，余下首付就是15%）交给买方律师的托管帐户。
二、新加坡购买私宅如何计算印花税和其他费用
公寓买家无须支付中介费，律师费大约新币2500-3000新币左右。购房印花税根据购买人身份和购买套数而有所不同，具体可见下表：
（一） 印花税
印花税 = 房价的3% - 5400
假设房价是100万，那么印花税等于100 x 3% - 5400 = 30000 – 5400 = 24600
（二）额外买方印花税
外国买家目前要缴付额外印花税，相等于房价的15%
新加坡永久居民也要缴付额外印花税，相等于房价的5%
新加坡公民买第二套住房要缴付额外印花税，相等于房价的7%
（三） 律师费
新加坡房产交易的买卖双方都必须委托律师办理交易程序。根据不同的房价计算律师费，律师费通常从新币2500到3000不等。
（四） 估价费和保险费用
如果申请银行贷款，那么银行就要对房产进行估价，估价费最低大约250 +GST新币需要由买方支付给估价公司。另外每年须支付房屋的保险费用。
（五）、买卖佣金
私人房产：卖方需付房价的1-2%；买方无需支付任何佣金给为自己服务的经纪
政府组屋：卖方需付房价的2%；买方需付房价的1%
政府严格规定，同一个房产经纪不能服务买卖双方并收取双方的佣金
（六）成为业主以后，需要支付的费用
1、物业管理费
物业管理费根据房产的面积计算，房产面积越大支付越多，通常3房单位每月的物业管理费介于200到400新币。
2、房产税
税务局收取的税率分为出租和自住两种。税务局根据市价评估房产的租金，新政策从2014年1月1日实行，具体细节参考附件四。
屋主自住的税率：首8000新币为0，之后的最低税率区间为4％，然后逐渐增加至最高的15％。
举例：X先生的房产属于自住，但是市场年租金是36000新币，他每年需缴纳的房产税为：首8000新币免税，接下来的28000新币需要征收的 房产税是 28000 X 4% = 1120，所以X先生需要缴纳的房产税为每年1120新币
屋主出租房产的税率：租金收益的首3万按照10% 缴纳房产税，随后逐渐增加至最高19％。
举例：X先生的房产出租，他每年需要缴纳的房产税为30000 X 10% = 3000，随后6000 X11%=660，合计3660。
第六篇：新加坡私人住宅市场分析
一、新加坡私宅市场价格变化趋势
纵观三十年来新加坡私宅价格指数变动，显现出螺旋上升的趋势，从1981年的40左右上升到2015年的200，35年上升5倍，年平均增长率1.43%。期间有86年到97年的大牛市，97年亚洲金融危机的暴跌；07年美国次贷危机后，跌幅约25%左右。近期2009年到2013年高速上涨，也经历了TDSR出台后的三年萎缩。在房价涨跌的背后既有新加坡经济的腾飞，也有政府调控的手段。
虽然截止2017年第二季度，市区重建局的私宅价格指数连续15季度下跌，与2013年第三季度相比，累计下跌了11.8%。同期非有地私宅的租金下跌了11.5%。但是从2016年下半年开始，新加坡私宅出现了销售量的反弹，价格跌幅已经缩小到2017年二季度的0.4%。2017年1月本地富豪黄祖耀的私人投资公司出资4.116亿元，向凯德集团买下TheNassim 项目的45个豪宅单元，相当于每平方英尺2300元。在额外买方印花税（ABSD）条例下，高档私宅出现滞销与空置率，黄祖耀先生在此时出手，对市场有标志性意义。
2017年二季度私宅销售总数达6905个单位，接近2013年二季度6945个单位。也就是说目前私宅的交易量已经回复到政府推行总偿债率框架之前的高水平。虽然价格还在微跌，但是销售量增加明显，并带动一些较早推出的楼盘。比如2017年4月星狮集团推出的海景轩（SeasideResidences）,这个位于东海岸的楼盘，推出的首两天卖出近400个单位（占比接近项目843个单位50%），平均尺价1700元。同样在四月份，由远东发展和新世界发展的合资公司推出的靠近红山地铁站的ARTRA项目，两天卖出130个单位，占推出单位的65%，平均尺价1700元。在三月份，私宅豪佳苑卖出484个单位，平均尺价1406，ParkPlace Residences 销售217个单位，平均尺价1805，EC悦心雅轩售出187个单位，中位尺价774元。这些楼盘的热销，都极大地刺激了新加坡的私宅市场。
尤其值得注意的是，新加坡高端私宅转售价格已从2015年6月的低谷上扬约12%至161，大致回复到2013年10月高峰期164.4的水平，创下三年多来的高点。
二、新加坡土地竞标情况
2016年以来新加坡许多发展商都面对土地库存告急，没有剩下太多单位可供销售的窘迫局面。这也促使发展商为了囤积地皮，而积极参与政府售地计划（GLS）的竞标活动。
根据星展银行分析师陈伟祥和陈丽睿的一份报告，由于发展商对地皮的需求强烈，政府售地（GLS）又显著减少，在僧多粥少的情况下，发展商竞标土地的局面激烈，2016年每幅地段平均吸引12方竞标，最高和第二高标价差距，也从2013年的15％收窄至去年的3％。2017年上半年出售的地段平均溢价为29%，创下五年新高。2016年下半年的平均溢价为13%，而2016年上半年的溢价为-4%。在多方激烈竞标的情况下，私宅土地价格也止跌回升，最高标价从2015年的容积率每平方英尺871元，猛涨至2016年容积率每平方英尺1239元，涨幅超过四成。发展商愿意出高价，显示他们预计私宅价格能较大幅度上升。
由于2016年下半年至2017年上半年，新加坡私宅需求逐步上扬，政府提高了2017年下半年的售地计划20%，以缓解市场对私宅的强劲需求。但分析师认为，从发展商求地若渴，地段竞价不断攀升的情况看，政府的私宅供地仍比市场预期少。新加坡国家发展部于2017年6月29日公布下半年的政府售地计划名单，共有六福地段列入正选名单，它们可以为市场注入多达2840个私宅单位，比上半年2330个单位，增加约两成或510个单位。如果加上备选名单上的10幅地段，总共可为市场注入多达8125个私宅。
三、 2017年新加坡私宅市场变化特点
（一）价平量增，房地产投资进入安全期
在2017年新加坡私宅的供应量下降，购买量上升，空置率下降，价格指数微幅下跌，但热销项目价格上扬。2014-2016年，新加坡居民的收入是上升的，因此积累了三年的购买力在2017年会有一个很好的释放。
（二）利率对房地产价格影响不大
美国加息是新加坡的影响力有限，在目前的低利率时代，小幅上升的利率，对于房地产市场价格的影响不大。而且市场已经消化吸收了美国加息的负面影响。
（三）投资应选中小户型新房，执行共管公寓EC投资有保障
对于新加坡房契为99年的房子，购买是必须考虑土地年限，因为按照新加坡的法律，房屋地契到期，土地政府免费收回，因此“高龄”房子在到期的前几十年就应该整体出售，以便开发商重新缴交土地费用，延长地契，否则房屋会一钱不值。这对房屋的价值影响很大，因此投资房地产首先考虑房契到期时间，其次中小户型出租总金额比较小，出租率高，回报率高且稳定。执行共管公寓EC的价格介于组屋和公寓之间，但基础设施和环境却可以和公寓媲美，EC的溢价通常为20%，五年以后可以上市交易，基本和私宅一样，因此非常值得购买。
（四）综合发展项目深受发展商与买家欢迎
结合商场和住宅的综合发展项目近年在新加坡有增加的趋势，过去10年大约有18个大型项目落成或部分完工，单在过去三年里就有13个。由于综合发展项目大都位置优越，加上购物方便，住宅单位的转售价比一般私宅项目高出20%至25%。这种项目因为相对方便的购物环境，因此租金也高，对投资者吸引力也高，因此很受买家欢迎。
四、影响房价变化的因素
中国房地产投资有句名言，“短期看政策，中期看供需，长期看人口”，的确，房地产投资是长期投资，短期的变动不会改变房地产长期的趋势，但是政策对于房地产价格的影响却不容轻视。
（一）新加坡政府房地产调控对市场的影响
从81年开始，新加坡政府共25次出台监管措施干预房地产市场（详细监管措施参见附件二），其中鼓励性政策9次，抑制性政策16次，特别是11年到15期间，连续多次出台限制措施。本轮新加坡房地产周期起始于2009年，在07-08全球的金融危机后，新加坡房地产价格明显下降，到09年开始企稳回升。这时候全球的经济中，全球开始量化宽松政策，中国推出四万亿刺激计划，虽然全球经济起色不明显，但资产价格却上升很快。
09年至13年新加坡政府房地产监管措施
因此到了2009年9月新加坡政府感觉市场有些过热，立刻出台一系列的房地产限制措施，但市场却依然上升很快，交投活跃。政府调控前期是提高持有成本，比如限制LTV,卖方印花税等。到11年新加坡推出额外买方印花税，限制贷款年限，希望通过增加投资者的购买成本，来为房地产降温。但市场在中国大陆、香港、澳大利亚、英国、加拿大等房地产市场强劲上升的带动下，新加坡市场依然没有降温的迹象。于是政府在2013年6月推出了总偿债率框架TDSR，从购买力方面来限制购买，这项措施立竿见影，市场发生反转，交易量下降，一手楼盘销售开始困难，拐点出现，于是整个市场价格开始缓慢下跌了三年，直到2016年底，市场才重新启稳。
今年3月11日，政府宣布放宽部分房地产降温措施，包括卖方印花税（SSD）和总偿债率（TDSR）框架。卖方印花税从购房后四年施行缩短至三年，并且税率全面下调四个百分点。这是政府2009年开始逐步出手为房市降温以来，第一次放宽卖方印花税（SSD）措施。此外，以房地产作抵押的贷款，若贷款与估值比率（LTV）不超过50％，则不受总偿债率限制，这让退休者更容易抵押房子套现。回顾历史，可以说新加坡政府密切关注房地产市场变化，积极干预市场，展示了强大的监控能力，左右了房价的走势，虽然效果有时候比较滞后，但是政府最终能抑制房价上涨的速度。
（二）供需对新加坡住房市场的影响
供和需好像是跷跷板的两端，供大于需，市场就停滞，也反过来减少了供；当需大于供，市场上扬，也会刺激增加供。当然房地产市场的供需调整需要一个比较长的时间，因此在短时间内，供需很难平衡，这也给房地产投资者提供了利用市场错配来获得超额利润的机会。
影响需求的要素有二个，一个是购房意愿，另一个是购房能力。新加坡超过50%的人口财富超过10万美元，新加坡家庭的总财富2016年增长2.9%，达1.1万亿美元，购买力非常巨大，从下图也可以发现，居民流动资产与房屋价格指数的差距越来越大，显示了居民购买力的累积，一旦购买意愿被激发，购买力会非常快地释放。
根据2017年1月15日新加坡联合早报披露的过去五年整体私宅发展概况显示，虽然空置率一直在上升，但未售出单位在逐年减少，供需逐步恢复平衡。
来源：新加坡市区重建局房地产咨询系统、各房地产研究公司数据
根据历史数据分析，我们发现新加坡的私宅空置率与租房价格指数近年来走势呈现负相关性（如下图）。从13年政府开始施行降温调控措施之后，新加坡的租房价格指数呈逐年下降趋势，而房屋空置率在逐步上升，在2016年第二季度达到近17年来顶峰。租房市场处于持续低迷状态。
从未来几年的供应量看，新加坡2017-2019年的新建完工的私宅和EC合计稳定在1万个单位以上，完全可以满足2014-2016年的交易量，虽然2020年后新房供应量下降，但是因为2016年开始，土地交易量上升，未来几年新房供应量会因为房地产热销而上升。根据目前数据显示，截至2020年将有超过4万间新建房屋面向市场，比现有供给量增加约10%以上。而在政府没有放宽削减外籍劳动力市场的政策之前，租房需求量还没有显著增长的内在动能，所以短期内我们预计租房市场依旧承压较大。但值得注意的是，近一年的最新数据显示私宅空置率有所回落，如果未来持续下降，不排除租房价格指数会有回暖迹象。
（三）人口对新加坡房地产的影响
住房无论是自住还是投资，最终都是需要有人来住的，因此人口的流入量最终决定了房屋的需求量，最后传导到房屋价格上面。新加坡目前人口553.5万，其中337.5万人属于新加坡公民和52.7万个“永久居民”简称PR，外籍人士数目相当多，有约163万人，人口数量相当许多全球的大城市来说，并不多。特别是外籍人口的居住需求受到工作准证的影响，极其容易发生变动。新加坡政府曾经有个大幅增加计划，希望未来新加坡人口到达650-690万，以抵御人口老年化问题。但是因为大量的新移民冲击了现有国民的利益，受到选民的抵制，对执政党产生了一定的压力，因此政府收紧了移民和外来务工的政策。
新加坡一直受到外国投资者的喜爱，不少外国人选择购买新加坡房地产作为投资或居住。根据统计外国人在新加坡私人住宅市场购买比例一度都在10%以上，最高的2011年达到17.5%，但是随着政府出台对特别印花税，这一比例下降到7%左右，抑制效果非常明显。如果政府不放开外国移民政策，新增购买力对于市场的影响力应该不会很大。
从2016年前三季来看，购买新加坡房地产的外籍人士中，中国人比例最高，印尼、马来西亚紧随其后，东南亚国家和欧美也有，全球化比较明显。但从最近几年的成交额看，印尼最高，反映出印尼购买力和购买意愿还是相当强劲的。未来，中国、东盟地区一定会继续成为新加坡房地产外国投资者的重要来源。
美国政府自30年代以来一直将提高家庭住房拥有率作为重要国策，并采取了多种手段鼓励居民拥有住房，鼓励金融机构提供低息、优惠、充足的房贷。而在其后的实践中，政府又逐渐发现住房价格上升对促进居民消费具有巨大的财富效应，于是采取各种手段进一步刺激住房市场发展、推高和维持房价，更加成为政府的重要经济政策。住房也就从单纯的居住中心，摇身一变成为家庭的利润和增值中心，购房也远远超出了家庭计划范畴，成为了国家发展的宏观经济政策重心。但事与愿违，美国最近几十年出现的储贷机构危机和次贷危机，以及经济衰退均与住房市场高速发展相关，也无不带有政府政策的烙印。然而美国住房拥有率也未能持久上升，反而从2004年的峰值69.4%在次贷危机中降回到1997年水平65.5%。有鉴于美国和其他各国住房市场在经济社会发展中教训，政府需要摆正住房的位置，让它从家庭利润中心、增值中心和国家经济增长中心，重新回到家庭居住中心位置。历史教训一再证明，住房价值一旦被推高到一定程度，肯定陷经济和政府政策于进退维谷，所以切忌采取非常措施强行刺激住房市场增长。
新加坡目前有82%（2012年统计数据）的人口住在政府提供的公共组屋里，只有18%的人口住在开发商建造的房子，这其中还包括一些外来投资者。目前新加坡的组屋达到了100万套，基本上满足了全岛人口居住的需要。由于新加坡大多数家庭都拥有低价组屋，新加坡的商品房市场总体上并不活跃，商品房价格主要受经济景气程度、银行贷款利率等市场因素影响。建造组屋的建屋发展局可无偿得到政府划拨的土地，而私人房地产商必须通过土地批租，有偿获得土地使用权。正是运用这种方式，政府可以对私人房地产的开发、扩张行为进行有效监控。住房同时也是新加坡人非常重要的家庭财富，因此新加坡政府也非常注重保持新加坡房地产市场的长期稳定，即保障房地产价值的合理升值，以此有效抵御通胀，也防止房地产市场过快上涨带来的投机，甚至是海外资本的掠夺，最终损害国民的利益。正如新加坡联合早报2017年3月13日社论《坚守房地产市场的长期稳定》中指出，新加坡政府在私宅的供应和需求之间寻求一个平衡点，促进一个健康和稳健的市场发展。
新加坡房屋贷款详解（干货）——（第七篇）买家的杠杆，银行的宠儿，抵不过TDSR大杀器
房地产开发贷款和抵押贷款是银行重要的利润来源，也是银行目前最优质的资产和最安全的资产。
尽管在08年美国的次贷危机中，因为房地产泡沫带来的风险和损失让全世界许多著名的金融机构（银行、保险公司、基金公司）损失惨重，但目前房地产贷款还是银行最重要的贷款，尤其是零售条线的住房贷款，因为不良率低，收益稳定，是全世界各家银行的宠儿。
在新加坡从事房地产贷款的银行非常多，从事零售住房贷款主要是三大本资和10家持特准全面银行执照的银行，还有私人金融公司——丰隆HONG LEONGFINANCE。
新加坡的三大本资银行有270个银行网点，QFB（特准全面银行执照）银行有113个银行网点，合计共有383个银行网点，银行网点密度估计也是世界第一。
下图：各银行网点数量
这些银行大都从事零售业务，而零售业务的重中之重就是以房产抵押为核心的住房贷款。各家银行的管理层高度重视零售贷款的发展，认为通过零售贷款不仅可以给银行带来可观的利息收入、有效地带动其他零售产品销售，同时发展新客户群，尤其增加年轻客户数量，有效改善客户结构，为零售业务持续发展奠定基础。
2017年新加坡金融管理局公布6月份的数据，总银行贷款6355亿元，零售贷款2544亿元，环比上扬0.9%，连续15个月上涨。其中占比最大的房屋贷款比去年增长4.1%。相比之下，2014年初的房贷增长超过8％，而2010年8月时的房贷增长更是高达23.4％，这是因为2007年起联储局频频减息，本地利率顺势下跌，加上全球金融危机后本地房地产市场强力反弹，这带动了房贷增长加速。
从2011年到现在，新加坡房贷总量基本保持小幅稳步增长，贷款成数控制55%以下，能有效地抵御房地产价格下跌对银行资产的冲击，是一个非常合理和安全的比例。
三大本资银行的住房贷款基本占全部市场份额90%以上，而且还在持续增加。14-16年新加坡个人房贷市场NPL均为0.4%，UOB房贷不良率高，是因为大华银行通过集团向东南亚周边和澳洲等地的提供住房贷款，这些地方的住房贷款收益率高，但不良率也比较高。但总的来说，房屋贷款是银行非常优质的资产，也是极其重要资产。
下面，将重点讲解新加坡房屋贷款的特点和办理注意事项。
一、贷款利率定价
新加坡银行房贷配套可分成二大类，固定利率和浮动利率。浮动利率可以和基准利率挂钩的配套或和银行内部利率挂钩的配套。
（一）挂钩基准利率配套
与基准利率挂钩的配套，主要跟新元银行同业拆息率（SIBOR）或新元掉期利率（SOR）挂钩，好处是透明度较高，但变数也较大。
SIBOR是银行之间借贷新元的利率，SOR则由美元兑新元汇率决定。SIBOR和SOR都会受美国联邦储备局利率政策影响，分别主要在于波动幅度。银行会在这些基准利率之上，加上一个通常是固定不变的利差，譬如：3M SIBOR + 1％，借贷者支付的利息就是两者的总和。
当利率整体走低时，SOR的跌势可比SIBOR快；反之，当利率整体走高时，SOR的增势也可快于SIBOR，和SOR挂钩的房贷配套的借贷成本上调得更快。另一方面，SIBOR和SOR可分一个月、三个月、六个月以及12个月期限。有些银行也提供不同期限的SIBOR、SOR来让客户选择。
一般来说基准利率的期限越长，房贷的利率通常越高，这是因为银行按较长期基准利率借出款项的风险较高，让贷款者每月的偿还额相对更稳定。
（二）挂钩银行内部利率配套
与银行内部利率挂钩的配套，可分为现行利率（board rate）以及固定存款利率（FHR）这两种。现行利率最大的缺点是不透明，银行可自行调整。
虽然银行也能调整固定存款利率，但银行若调高定存利率，就要支付定存客户更多利息，这对银行有一定的约束作用。银行会在这定存利率之上加上利差，借贷者支付的利息就是两者的总和，譬如：FHR + 1.25％。
（三）固定利率配套利弊
最稳定的房贷配套则是固定利率配套，但缺点是首几年的利率一般比浮动利率配套要高一点。通常，固定利率配套的第一至第三年，利率是固定的。固定期过了，配套便与基准利率或银行内部利率挂钩。这个固定时间也有长短，一般来说固定期越长，利率就越高。
（四）选择固定利率还是浮动利率？
固定利率和浮动利率的选择，是个赌运气的过程，而且银行在制定利率配套时也是有判断的，不会轻易让客户光捡便宜。
固定利率配套开始时会比同时期的浮动利率配套的利率高，但确定，因此这几年来很受客户喜爱，其实就目前的低利率状态下，浮动利率与固定利率差别不大。
当然锁定期过了，若借款人觉得利率不好，可以要求银行变更新的配套，也可以换一家配套更优惠的银行再融资。换银行就要慎重考虑，因为牵涉律师费用和评估费用，而且也消耗时间和精力，同时如果出现高利率或更加严格的监管时期，比如TDSR条例，再融资就不容易了。
二、大杀器——TDSR
前面有说到，新加坡政府从09年开始一直出台措施，增加买卖双方的印花税、限制贷款期限、限制贷款成数，都没有能完全阻止房地产的上涨，但是2013年6月总偿债率框架TDSR一出台，立马房屋滞销，房价最终掉头向下。这个TDSR为何力量如此巨大。
（一）总偿债率框架TDSR出台背景
新加坡政府对国民负债问题尤其重视，对于国民提高负债去投资房地产表示极大的担心，因此2013年3月27日发表社论《慎防利率提高的风险》，文中说尽管三年来新加坡政府七次发布房地产降温措施，但是市场依然很热。
房地产市场上也有不少边缘买家，在银行的安排下，通过提高贷款额及拉长房贷摊还期实现置业梦。最近三年，新房贷的平均贷款期由25年拉长至29年，而超过45%新房贷的期限超过30年。如果贷款利率上调，这些边缘买家的负担能力将受到考验。
新加坡的家庭债务占国内生产总值在2008年第一季是61%，而到了2012年第四季，这比率上升至74%，主要是由于房贷大幅度增加，在银行的消费贷款中，有74%是房贷。新加坡金管局对金融稳定一向非常执着，因此市场预期它将在房贷控制方面，继续有新的动作。在房地产市场的边缘买家，应该也与银行一样，在进场前，对自己的负担能力进行严格的压力测试，确保在利率上调后，还能高枕无忧。
由于之前措施一直未能抑制房价，到了2013年6月，金管局出台了总偿债率框架TDSR(Total Debt Servicing Ratio)。这个方案不仅限制了购房者的负债比60%，还对利率、期限、变动收入折扣率、抵押人、联名借款人收入计算都进行详细地规定。此条例一出，购买力大大受到限制，对市场起到了釜底抽薪的效果。
（二）TDSR条例下的计算方法
1、个人住房抵押贷款成数：
新购住房贷款的贷款额度占押品价值成数以及其他住房抵押贷款条件必须按金管局发布的MAS 632 通知的相关规定执行。新购住房贷款的贷款额度占押品价值成数以及其他住房抵押贷款条件必须按金管局发布的MAS 632 通知的相关规定执行。
上述所指的押品市价，是以经调整的房产买价或现时市场估价低者为准。借款人须以书面申报是否取得折扣、回扣、优惠、利息支付其他信贷便利或贷款金额。
2、个人住房抵押贷款TDSR计算规则：
根据新加坡金融管理局MAS645条例房产抵押贷款TDSR计算规则，房产抵押贷款收入负债比计算规程如下：
（1）收入认定比例
（2）金融资产转化为收入的计算规则
按MAS 645规定，借款人的资产可转化作为月收入考量。银行接受的资产种类和价值为：
按认定价值百分比计算的总资产价值，除48个月（4 年）后，加入借款人的认定后月薪做为总月收入计算还款负债比。
例如：
A申请住房贷：有定期存款新元10万元，质押4年；其他货币存款等值8万新元，不打算质押。在这种情况下，计算方法如下：
新元定期存款 = $ 100,000， 认定比例100％，所以：
可考量的价值：$ 100,000 × 100％= $100,000
其他货币的存款 = $ 80,000，认定比例30％，所以：
可考量的价值：$ 80,000 × 30％= $24,000
符合条件的金融资产的价值 =（$100,000 + $ 24,000）= $124,000
资产转化为月收入 = $124,000 / 48 个月 = $2,583.33
（3）联名借款人的还款期限计算
联名申请贷款，期限需根据借款人的收入加权平均年龄，计算该笔贷款的期限。例如：
• 借款人A，25岁，每月总收入2500元;
• 借款人B，55岁，每月总收入5,000元
•联名借款人的收入加权平均年龄：
[25×2500 /（2,500 +5,000）] + [55×5000 /（2,500 +5,000）] = 8.3 + 36.7 = 45岁。
（4）债务总额计算
1）无抵押循环信贷额度
银行需在个人征信系统（Credit Bureau; CBS）查询客户的债务还款状态。在下列情况下，申请人必须提供一份最新的相关信用卡对账单：
a) 最近6个月的CBS记录显示有未全额还款;
b) CBS纪录显示
· 超过90天预期纪录（“D”类）
· 客户被逼关闭账户或放弃押品（“H”类）;
c) CBS上最近的一个月信息不明确（“M”类）。
申请人可以提供信用卡已经全额付款的证明，该笔信用卡的额度不会被包括在债务总额计算。证明包括银行结单，自动柜员机收据，AXS / SAM机器的收据，出自网上银行或银行柜台的对账单等。
若客户无法提供对账单或申报，计算债务总额时将采用最低还款额:
[（借款人月收入的4倍为上限） + （利息）] x 3％最低还款计算
例：年利率24％ ，
信贷限额 = 10,000.00元，
当月利息计算 = 200.00元，
3％最低还款额 =（10000+200）x 3%=306元
2）无抵押个人贷款
对于无抵押个人贷款（如助学贷款，装修贷款等 ），必须提供最新的贷款对账单。TDSR的计算采用实际的月供款数。
3） 有抵押信贷融资
对于有抵押信贷融资（如房产抵押贷款，汽车贷款等），必须提供最新的贷款对账单。如为联名贷款，则根据其与共同借款人收入水平按比例分摊月还款额。TDSR的计算采用实际的月供款数。
4） 担保
对于贷款申请人对他人债务承担担保责任，则按担保贷款月还款额的20%计算其债务负担。
（5）TDSR计算月供款时采用利率
按照M645条例，在计算该贷款的每月还款额是，所采用的利率不得低于3.5％（住房贷款）、或4.5％（非住房贷款）、或实际利率,以较高者为准。此利率只适用于计算该贷款的供款比例TDSR，不直接影响贷款实际利率。
（6） 其他债务情况
对所有其他债务，借款人在申请房地产贷款时，必须标明适用的贷款利率。
（7）借款人及抵押人的规定
借款人(Borrower)必须是抵押人(Mortgagor)。
【结语】
繁琐和详细的计算条例，让客户几乎没有空子可赚，于是市场购买力被大大限制，房屋销售量大大受到限制，于是连续上涨了4年半的新加坡房价终于低头了。
当然政府看到TDSR的威力，也是比较小心地使用。
在2014年2月，为了减轻借款人负担，金融管理局放宽限制，对于在总偿债率（60%）和房贷偿债率（30%）实施前购买并且自住的房产，再融资时不受总偿债率和房贷偿债率的限制。
到了2016年9月又规定自住的房地产屋主申请再融资时，不受总偿债率TDSR60%的限制；投资性的房地产屋主再融资时，在债务降额计划下(即一次性偿还所剩房贷3%），不受总偿债率60%的限制。以保证现有房贷客户能通过再融资降低利率，减轻负担。
政府的调控能力和调控精细程度由此可见一斑。
(编辑:朱凡 贺强)