组屋开始涨价了

组屋价格自2013年见顶之后，一路下跌，到今天2020年，终于见底反弹了。

很多组屋买家套在了2013年，那个时候买组屋经常会碰到一个叫COV的东西，cash over valuation。就是说，卖家55万卖自己的组屋，但是银行认为只值50万，那多出来的这5万买家不能贷款，要自己出现金。

在今天如果和组屋买家说买这个房子有COV，很多买家第一反应就是这个房子买贵了，要么降价要么再看看别的。

但是当年还是很多人愿意给COV的，侧面也说明市场很火热。

2013年以前，很多国人拿到PR的第一件事就是去买二手组屋。那个时期新加坡政府的新组屋建设规模又有所削减，这就导致二手市场上组屋供不应求，价格上涨，引起了本地公民的抱怨。

政府当然要照顾公民利益，所以对PR买组屋进行了限制，要求至少等三年。同时反省了组屋政策，开始在非成熟市镇大量建造新组屋。这就使二手市场上组屋供大于求，组屋价格开始一路下跌。

下面这张图是建屋局的HDB转售价格指数走势：

太早之前的走势就不看了。

2013年是一个高峰，到了2019年指数已经趋稳了，2020年虽然疫情爆发，经济不好，但是组屋价格反而隐隐有上升的势头。

根据新加坡房地产联合交易网SRX发布的预估数据，今年8月的整体组屋转售价与7月相比上升了0.7％，组屋转售交易量达2435宗，与7月份相比减少了1.4％。

上个月是农历七月，新加坡的鬼月，多数买家通常会避忌在该月买房，例如去年8月的转售交易量环比下跌了8.2％，前年则下跌18.5％，但今年8月与去年同期相比则增加23.5％，是个非常不错的数据。

组屋价格出现普涨，三房式、四房式、五房式和公寓式组屋的转售价分别上升0.8％、0.6％、0.1％和0.8％，环比增幅是自今年2月以来最大的。

以上都是数据，单从中介个人感受来说，能明显感受到组屋市场渐渐加温。现在哪怕又老又偏的组屋房源一放出来的第一个周末通常也都有3-5组人来看，而且至少有一个报价，一些热门地带的组屋甚至已经开始再次出现COV了。

我个人分析认为，一方面是因为组屋价格真的是处于底部，跌无可跌了，普通工薪阶层负担起来完全无压力，刚需依然坚挺；另一方面，疫情导致的经济衰退可能对组屋价格是个推动作用，一些对未来经济表示悲观的买家选择从公寓市场退到组屋市场上来，所谓的消费降级，增加了对转售组屋的需求。

二手组屋也许要迎来一个上涨通道了。