房地产的新加坡模式

今天来梳理一下房地产的新加坡模式~

98年房地产改革后中国的房地产市场发展模式多以从香港移植而来的模式。

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内地许多城市拷贝了香港政府有限的土地供应造成的高地价，客观上形成了政府以土地获取收入的房地产发展以及土地财政模式，在过去几十年的发展中，渲染土地紧张，控制供地数量，人为提升地价，带动房价飙升。这种以损害百姓最基本的居住权来获取经济发展的做法，最终也会给经济发展本身带来致命伤害。

目前，国家已经明确，房子是用来住的，不是用来炒的，并采取有效措施控制房地产过热。但是民众在获得居住权时必须支付的惊人成本甚至后半生的幸福，这样的局面一时还难以扭转！

于是就有了今天为大家普及的近日兴起的一个话题，新加坡模式。

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新加坡从独立伊始就确立“居者有其屋”的国策，旨在“为所有新加坡人提供策划周详的组屋”，明确住房问题必须由政府统筹解决，并与此对应，制定了一系列由政府提供居民住房的土地和房产政策。

新加坡在上世纪60年代初也曾通过兴建廉租房的方式解决中低收入阶层住房问题，但从1964年开始推行“居者有其屋”计划，鼓励中等收入和低收入阶层购买建屋发展局兴建的组屋，建立起与多数发达国家以公共租赁或房租补贴为主截然不同的住房保障制度。截止2016年，高达82%的公民居住在组屋里，住房自有率和组屋自有率均在90%以上，不可谓不成功。

一般组屋分三房式组屋，就是两个卧房，两个卫生间，一个厨房，一个客厅，面积约70多平米;四房式组屋就多一个房间，但是客厅不是很大，面积约90多平米;五房式组屋也是三个卧房，但是厅比较大，相当于多了个饭厅，面积约在100到110平米之间。再好点的组屋就是EA，面积更大，在110到150平米之间。还有一种叫EM，就是复式结构，两层楼，有些有四个房间，一般都有三个卫生间，面积在130到150平米之间。虽然是算廉价屋，但是配套设施也是有的，比如运动设施，小公园，多层停车场，超市，商场，巴士转换站等，如果是大的社区，则建有轻轨方便居民出行。

[房屋价钱]

组屋 ：30万新币到60多万新币不等(折合人民币150万到300多万)

公寓式组屋：50多万到80万不等(折合人民币200万到400万)

公寓：70多万到1000多万不等(折合人民币350万到5000多万)

排屋：100万到200多万不等(折合人民币500万到1000万)

洋房：150万到2000多万不等(折合人民币750万到1亿)

以上价钱为目前市场上普遍的价钱，新组屋价钱或者特殊天价房不计算在内。新组屋只公开给公民购买，不推出市场，一般价钱为10万新币到40万新币不等。

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[房屋政策]

组屋只允许公民或者永久居民购买，但是也有一些规定。比如新组屋只能由公民购买，或者夫妻双方其中一方是公民、另一方是永久居民。新组屋的价钱不高，如果你是第一次购买，还可以申请到3万新币的政府津贴，如果你购买的组屋靠近父母，则可以申请到更高津贴。但是必须是夫妻才能够买组屋，如果单身，则要等到35岁才能买。如果你是永久居民，也是可以购买组屋 ，但是必须购买市场上的组屋，这样价钱就会稍微高点。但是也比公寓便宜很多。如果你是外国人，则只能买公寓楼，即商品房，价钱就很贵了。

组屋房价以公积金中的住房部分能“买得起”为标准设定政府定价，目标是一个人参加工作5年后，结婚时能首次使用中央公积金购买政府组屋。最终90%的人能买3房式，80%的人能买4房式。一人一生可以享受政府补贴购买两次组屋(一次换购大房)。组屋可以进入二手市场交易，年老时也可以大房换小房，增值部分可以补充个人公积金(用于养老、医疗)。

新加坡政府对购买者的资格有着严格的审查制度，规定了严格的准入条件。分配程序和等级制度确保了组屋分配的公开、公平与公正。新加坡政府规定，一个家庭只能拥有一套组屋，如果要再购买新房子，旧组屋必须退出来，以防有人投机占有。对于弄虚作假骗购骗租者，当事人将面临高达5000新元的罚款或6个月的监禁，或者两者兼施。

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新加坡住房模式特点

1.以政府强有力的介入实现公共住房有效供给

新加坡住房制度最大的特点是政府的强力介入。新加坡的住房政策目标是“居者有其屋”,模式是政府以强大的财力建设组屋,使得超过80%的人口居住在公共组屋里,同时又以高效的机制进行管理。

2.以分阶段梯度目标设计来细分房地产市场有效需求

住房政策的目标在于满足合理的住房需求。住房需求大体可分为三个层次:居住需求、居住质量需求和产权需求。满足住房需求既可以通过政府来提供,也可以由市场来提供。

对于个体居民而言,住房需求层次建立在自身经济条件之上。对于城市居民整体而言,住房需求满足的层次则依赖于城市经济实力和可利用土地面积等因素。

3.以保障居民居住权作为建立多层次住房供应体系的核心

新加坡政府坚持行政干预为主、市场调节为辅的原则,牢牢掌握了房地产市场的主动权,其核心就是保障居民的居住权,以实施保障房政策为重点建立多层次的住房供应体系。

4.以严密的制度安排保证有限住宅资源优先满足基本民生需求

严密的制度安排保证了有限住宅资源能优先满足基本民生需求。这也是新加坡组屋制度中最值得我们借鉴和学习的地方。

5.保持房地产政策的相对独立性和稳定性

新加坡政府组屋的一个重要功能是让不同种族和谐共处,增强民众对多民族、多宗教社会的认同,促进社会稳定。社区发展主要借助政府组屋推进,通过组屋把社区所需的各种功能整合起来。

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众所周知 执政党始终把提高居民住房自有率为促进社会稳定、增强社会凝聚力的基石，在这点上完全没有讨论的余地。但展望世界各国，住房自有率从来不是与社会和谐程度一一对应的东西。比如往往越是不发达国家越是住房自有率接近100%，最低收入国家的人们都自己建房。

或许我们国家可以在当今世界不同的房地产模式的探讨中总结研究出一套适合自己国情的具有中国特色的房地产模式。

世界是个不断变化，不断演化，不断进化的过程，任何事物本身都需要与时俱进！！！