Penrose品质设计价格地段都值得买，23日最后一天看房交支票，25日抽签，26日选房

因为花了200块买了Tagger的位子，所以Penrose样板房总能看到我矫健的身影，这是公司根据开发商指示价给的大概价格情况，希望开发商到时不要给surprise。

这几天下来，客户之前丢了支票的大都愿意参与抽签，虽然在看样板间时间不够，大多是拍了照片或视频回去慢慢欣赏。每个样板房提示是看3分钟，可以拖到5分钟，然后门卫就会叫出去。最大的问题就是支票问题，许多买家没有支票，有些去找别人借又没时间或者不好意思，我真的有买家因为借不到支票而打算放弃的。

房子设计很好，户型方正，所有普通房都是九平米，可以摆下queensize bed，地砖是80x80cm大块瓷砖，地板是engineered timber，用的Electrolux是世界第二大家电品牌来自瑞典，虽然没有来自德国瑞士的贵，但好处是修理起来会便宜些。

因为疫情，开发商严格控制人数，一组人不能超过五个。样板房已于9月12日开放，从早上9点开到晚上11点，开发商要求每个样板房呆最多五分钟，只给一个客户最多一小时看房，迟到半小时就只能看半小时，每个整点是换人时间，一般买家都是提前15分钟到。从预约slot来看，现在都满了，只能跟人合并，我明晚还有一个8点的slot。明晚十点支票就会截止，然后所有中介合并cases交给开发商，开发商会拜五抽签，告诉买家拜六啥时去选房，拜六早上价格就会出来。

我以上的小黄纸，果真给我带来了一些财运，多了些买家来看

为何Penrose这么火，因为价格是王道，开发商给的指示价说明打算低价卖，走得薄利多销的战略，不像Kopar开发商拿的地价低，却卖高价。

PENROSE Main Marketing Video

*bit.ly/3lxh13E*

SHOWSUITES

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*https://everyhall.com/showcase/penrose-2-bedroom/fullscreen/*

*https://everyhall.com/showcase/penrose-3-bedroom-premium/fullscreen/*

*https://everyhall.com/showcase/penrose-4-bedroom/fullscreen/*

OFFICIAL GUIDE PRICE FROM DEV

1-Bedroom 473sf fr *$788,000*

2-Bedroom 645sf fr *$943,000*

3-Bedroom 936sf fr *$1,326,000*

4-Bedroom 1388sf fr *$2,111,000*

当然这只是指示价，还要看看开盘时别的单位价格怎样，我只希望我的买家抽签能靠前些，还希望开发商能吃一些reissue。

总之这么好的地段和户型，这么低价，买到就是赚到。

1.下半年新盘简介

解封后第一个开盘楼盘福瑞轩的成绩相当好，开盘一周末销售达到30%，平均售价约1880psf。目前还陆续有朋友要去看，其实这个楼盘永久地契大盘，设计很好，价格相比较周边99年地契也不贵，Beautyworld那边接下来十年有很多发展一直有故事可以讲，附近的Verdale也会本周末开盘，有兴趣去看的朋友欢迎叫上我。

Forett地价1100psf，如果卖家是1880psf，差价780psf，那penrose地价732psf，卖价应该1500psf左右，从开发商放风的早报文章来看，也大概是这个价格，比周边新盘价格都低不少。

从全岛要开盘的一系列新盘拿地价格来看，Penrose地价732psf算是非常低的，这也是开发商CDL + Hong Leong借当时降温措施的机会窗口，能在这么好的地段拿到这么低的地价。

以这个地理位置来说，这个价钱是绝无仅有物超所值的，隔壁公寓SIMS URBAN OASIS的故事又要再重演一次。要看到Canberra的地价都650psf，EC地价都580psf了。比它低的都在三巴旺，巴西立，蔡厝港等地，或是一些小块的地段。

像中央区Central Area的地价都是蛮高，所以Penrose只要开发商不太贪，其投资价值是值得期待的。或许会重复Parc Esta的故事，当年开盘买Parc Esta的人估计有了10%的Paper Gain，Sims Urban Oasis的早期买家也获益不少。

有人说Penrose靠近地铁站不假，但它靠近的Aljunied地铁站呢。那边是不是靠近红灯区，叫一个小女子买那边如何安心呀。其实红灯区地段在Kallang和Aljunied之间芽笼小号双数巷，Penrose在地铁站北边，新加坡治安比较好。我觉得女生不用担心安全，反而有点担心男生是否受的了美女和美食的诱惑，哈哈。

看看刚才申购的组屋情况，芽笼的四方式卖价是最高的，比排名第二的碧山还高10%，超购14倍，可以说是组屋中的战斗机。

插播一段广告，芽笼那边也有一个永久地契小盘NoMa周末要开，价格也比较喜人。Dakota地铁永久地契项目Noma 8月22日开放样板房，29日抽签。

设计灵感来源于纽约曼哈顿的nomad区，炫酷实用兼具时尚感

50个单位 ，户型有1房，2房和4房

8分钟步行至Dakota地铁站

上班超方便 巴士地铁直达CBD

一公里内福建会馆的名校光华小学和gelang Methodist Primary school 两公里内Haig girls school 和tanjong Katong 小学

2. 羞答答的玫瑰静悄悄地开：Penrose简介

Penrose是阻断器之后第二个开盘的项目 ，占地1万600多平方米，共有566个单位。这项目包括一卧房至四卧房单位。项目销售对象则涵盖不同类型买家，小区设施非常齐全，有如健身房、游泳池、网球场、幼儿托管中心、等等。

项目名称：Penrose

️发展商CDL & HONG LEONG️

预计2024年交房

️99年地契️新加坡D14邮区

5座最高18层楼高的项目

566户

生活便利，步行2分钟可以到小贩中心

步行7分钟可以到Aljuied MRT570个单位，

1-4房单位多种户型可供买家选择

一公里内有名校芽笼美以美小学

附近两个国际学校：Nexus & James Cook

项目周边环境介绍视频

在市区工作的上班族来说，这个项目性价比极高，能在有限的预算中找到离工作地点超级便利的家。作为投资客来说，1房2房小户型深具投资价值，能带来良好的增值潜力，可惜总户数少，可能开盘就卖掉，这个项目主要是3-4房式，给自住的家庭为主。

详细户型及大概价格如下：

1卧 ｜实用面积44平方米(474平方英尺)起，价格预计7X万新币起

2卧 ｜实用面积60平方米(646平方英尺)，价格预计9X万新币起。

3卧 ｜实用面积87平方米(937平方英尺)，价格预计13X万新币起。

4卧 ｜实用面积129平方米(1389平方英尺)，价格预计20X万新币起。

3. 项目地点及周边配套

Penrose走路到Aljunied地铁站只需5分钟，旁边是Sims Vista Market & Food Centre，生活超级方便。

URA对这片地的要求和限制不多

附近都是住宅区，南部芽笼那一块现在都是Commerical区域，不让建住宅，那边是真正的红灯区。

所以利好Penrose住宅区

周边生活配套很多，除了Food Court，还有芽笼许多好吃好玩的。

Aljunied去市区很近，开车转几个弯就到Beach Road了，坐地铁到City Hall只需4个站。

去旁边的Paya Lebar次中心也只需一个站。

旁边教育资源丰富，走路五分钟就能到芽笼美伊美小学和中学，一公里内也有Canossa Catholic小学，小区也是名校光华小学2公里内。

旁边还有Nexus国际学校和James Cook大学。

小区周边比较成熟

高层还可以看到体育馆和市区

4. 小区设计和定价分析

Penrose一共5栋楼，每栋十八层，都是南北朝向。1和2号楼北朝高速，会比较便宜。MSCP靠高速那边1到4楼是停车场，楼顶有泳池和bbq等一些公寓设施。主要泳池在小区中央。5号楼顶上有个花园，供大家可以在国庆或元旦时看烟花。

小区跟周边的距离控制得蛮好，离PIE高速30m，离sims urban oasis 18-22m.

小区的人车分流也做的不错.

侧面图如下

小户型主要朝北，会比较吵，大户型朝内和朝南，这个小区比较适合住家。

Diagram

一些最新的效果图

从PIE看小区

抵达大厅

顶层花园

和Penrose最靠近的就是旁边的大哥Sims Urban Oasis，这个楼盘有1024个单位，是去年交房的。

大家都赚了不少，目前平均的转卖价是$1570psf：

要看到大户型3-5房转卖的很少，说明许多人是买来自住的。其租金情况也不错，回报率都有3%。

离Penrose远点的Tre Residence和Park Place Residence的转售价格更高，因为离地铁站更近些。

周边一些楼盘成交价都比较高

5. 总结

Penrose因为地价地，地段好，开发商大牌，设计好，成为今年的新盘之花，当之无愧。这次开发商也不搞啥grand比如Piermond Grand,Sengkang Grand和Whilster Grand，直接来个简单的rose，羞答答的玫瑰静悄悄地开，就等你来把它揽入胸怀。

花开堪折直须折，莫待无花空折枝。

第十四邮区目前新开盘价格在中央区是价格洼地，欢迎有眼光的你来拥有，未来潜力还有Paya Lebar空军基地搬迁，把那边的限高给去掉。

其缺点主要是靠近高速，虽然有消声层，但还是会有些低频噪音。另外一个不能算缺点是配置不够高端，比如不是大理石+德国厨器，这也许是开发商定位中产，缩减成本的办法。