公摊面积？新加坡表示“没有听说过”

为什么看同样建筑面积的房屋平面图，感觉新加坡的要比中国大陆地区的更大，是设计风格的原因吗？还是存在什么视觉错觉吗？

答案：都不对！

造成这种差异的，正源于我们耳熟能详的“公摊面积”——在同样建筑面积（房产证登记面积）相等的情况下，由于新加坡没有“公摊面积”，因而使得他们的使用面积要比中国大陆地区的更大。

公摊面积究竟“公摊”了什么？

在中国大陆地区关于“公摊面积”的成文规定，是1995年建设部（今“住房和城乡建设部”）发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）（下文简称《规则》），沿用至今。该《规则》规定：

第五条 商品房按“套” 或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

《规则》还规定：

公用建筑面积包括：

01、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

02、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

简单来说，住户所在大楼内，除去其他商品房套内建筑面积的部分，大都可以被称作公共建筑面积（存在排除情况，如人防工程的地下室等），这些公共建筑面积将会以一定比例分摊给每一位房屋所有人。

具体计算关系为：

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

公摊面积=公摊系数×套内建筑面积

公摊系数=总公共分摊面积/（套内建筑面积×总套数）

套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积

也因此在网络中有人调侃：“楼梯走廊要平摊，电梯机房要平摊，连楼下门卫‘老王’的值班室也要平摊”。

公摊面积潜在成本大

公摊面积这一模式由谁发明并没有明确记载，但可以确认这一售房模式最早起源于中国香港。

20世纪50年代的香港地产开发商，为了降低购房门槛，将整层房屋拆分为不同户型，按照一定比例分摊剩余公用面积，由此诞生了“公摊面积”。而中国内地商品房也学习了香港地产的售房模式，并于1995年发布的《规则》明确。

但事实上，自2013年1月1日起，香港已要求二手房销售先行提供“使用面积”（即内地“套内面积”）。

同年4月29日，正式推出《一手住宅物业销售条例》，新规扩展至新房，香港地产销售由此彻底告别“公摊面积”。

香港取消“公摊面积”的原因在于，这一模式积弊重重：

一方面，公摊面积的存在为开发商“暗箱操作”留下了空间；

另一方面，公摊面积比例不同，使得对比建筑面积价格失去了一定的指导作用，让购房者更难衡量市场价格。

毕竟，《规则》只规定了可以存在公摊面积，但公摊面积占据购房者建筑面积的比例，即“公摊系数”，却是由地产开放商的设计和施工决定的。

从购房后的长期使用情况来看，由于公摊面积的存在，在计算取暖费、物业费等费用时，按照建筑面积缴费也会导致生活成本的增加。

公摊面积应该是多少？

一般来说，“公摊系数”从5%到30%以上都属于常见比例。而有记载的最高公摊比例为2010年山东省某楼盘，在建成后达到了“52.35%”！

其中的关键就在于“我国相关法规就公摊面积仅制定了测算标准和原则，由于项目各不相同，没有对上限进行规定”。购房者只能通过经验总结：总楼层越低的房屋公摊面积比例越小，没有设备用房或商铺的房屋公摊面积比例越小……

还有人总结：

7层以下住宅公摊率为7~12%；

7~12层住宅公摊率为10~20%；

12~33层住宅公摊率为14~34%；

别墅类公摊率为1~8%。（仅供参考）

但这样的总结却让购房者，对房价的衡量和比较标准更加模糊，增加了购房者的心理压力。而在新加坡，就不需要考虑这个问题，这里的住房基本不存在公摊面积。

以远东机构最新综合住宅项目One Holland Village Residences三大住宅类型中的Sereen为例。

Sereen

单元类型:A1

单元号为:#02-04至#32-04

【房屋平面图】

房屋的面积估算

注意：

1、该房屋的估算面积，经新加坡注册土地测量师核证，是由新加坡建筑控制署署长及其他有关当局就该物业批准的图纸所示的尺寸计算所得。

2、不同用途和空间的估算面积仅作参考，不构成房产买卖条件的一部分。由于四舍五入调整，估算面积的总和可能不等于房屋产权面积。

房屋各部分面积估算总和为44.6平方米，与房屋产权总面积45平方米相比，只有约0.4平米的近似误差。如果以32层高层住宅的一般公摊率30%计算，该户型在中国大陆地区的建筑面积约为65平方米左右。从这个例子可以看出，在新加坡的房屋，销售面积、房屋产权面积几乎就等于使用面积。

如果你还不是很理解，那么请看下一个例子：

Sereen

单元类型:B1

单元号为:#02-08至#32-08

【房屋平面图】

房屋的面积估算

注意：

1、该房屋的估算面积，经新加坡注册土地测量师核证，是由新加坡建筑控制署署长及其他有关当局就该物业批准的图纸所示的尺寸计算所得。

2、不同用途和空间的估算面积仅作参考，不构成房产买卖条件的一部分。由于四舍五入调整，估算面积的总和可能不等于房屋产权面积。

这一户型房屋各部分的估算面积总和达到73.7平方米，与房屋产权总面积的近似误差更低至0.3平米。尽管表面看是74平米的空间，但如果按照中国大陆地区公摊率衡量，该户型的建筑面积约为105平方米左右。同时，该户型设计美观、布局合理，更兼具舒适性与私密性。

两套户型均来自One Holland Village Residences综合住宅项目:

这是一个兼顾了自然之美和雅致生活的理想居所，带您享受新加坡荷兰村的无比便利，发现藏在都市里的浪漫情怀，帮您找到独属于自己的生活方式。

备注：文中所有图示及尺寸仅供参考，可能有变动，以实物为准。