Penrose（二环） ---步步惊心---疫情解封后第二个开盘的楼盘。卖炸了

Latest!今天抽签结果

*Penrose Booking Time Slots!*

*26 Sep 2020*

(Booking Venue At MBSQ)

9am to 10am Multiple Purchase

10am to 11am Q1 to Q80

11am to 12pm Q81 to Q160

12pm to 1pm Q161 to Q240

1pm to 2pm Q241 to Q380

2pm to 3pm Q381 to Q520

3pm to 4pm Q521 to Q680

4pm to 5pm Q681 to Q840

5pm to 6pm Q841 to Q1000

6pm to 7pm Q1001 to Q1160

7pm to 8pm Q1161 to Q1340

8pm to 9pm Q1341 to Q1525

1525个人抽签，我的号是3xx，是抽一房，而一房才57 个单位，真的胆战心惊，星期五的晚上我很难入眠，星期六的早上带着不安的心情来booking，想不到一房的单位还有，我和我的买家鹊喜，玩的真是心跳。

比起我的其他同事我算很LUCKY,他的五个direct cases都没选中意单位，其实抽签并不差，他有8x，1xx和2xx来号的三张上好签，但是买家们没能意识到他们号码的宝贵性，因为似是而非的理由，而放弃去选择单位了，另外两张1千多号的也没有下来选房，这反而可以理解。，最后全军覆没，我如此好运亏于我常做义工。

开盘日70%单位售出

1卧 售完

1卧+书房 售完

2卧1卫 售完

2卧2卫 售完

2卧+书房/ 74平方米 $135.8万起 门牌#02-14

3卧 /91 平方米 $154.7万起 门牌 #03-30

3卧+书房/110 平方米 $184.3万起 门牌 #02-07

3卧精品 $147.5万起 门牌#01-22

4卧 $211.1万起 门牌#02-12

新加坡国家发展局在2020年下半年政府土地计划(GLS)的正选名单私宅供应量比上半年减少23%，而且今年整年土地供应量为11年来最低水平。政府土地供应量一向是房价走势的风向标之一，如果政府削减土地供应量，那么接下来几年的房价必是牛气冲天！

解封后所有在售楼盘里单价最低！

新加坡14区，离市区近，租售比高，政府总蓝图规划增值潜力可期。这不，短短1年多的时间，位于友诺士的东景苑Parc Esta目前已经售出了97%，可见抢手程度.

当年开盘买Parc Esta的人估计有了10%的Paper Gain，早期买家获益不少。

那么如果现在有一个楼盘，较Parc Esta更靠近市区两站路，价格还更便宜，你会考虑吗？

项目基本信息

Penrose地点优越

1站到Paya Lebar商业中心

3站到Bugis转换站

4站到市政中心City Hall地铁站

4站到新加坡体育中心

4站到kallang wave mall

5站到达莱佛士地铁/多美歌地铁/金沙/花园城市/实龙岗NEX

KPE和PIE15分钟内可达CBD和乌节路

Penrose ,共有5栋，18层高，容积率3.0，占地16225平米，建筑面积48676平米，总共有566个单位，全部南北朝向，预计2023年左右交房。

这项目包括一卧房至四卧房单位。项目销售对象则涵盖不同类型买家，小区设施非常齐全，有如健身房、游泳池、网球场、幼儿托管中心、等等。

为什么说Penrose 这个项目很快会卖完？我们可以从以下9个维度入手分析：

1:

买的地价便宜，每平方尺$ 732.00

2: 和周围地价其他项目的价格的对比。

这个价钱是绝无仅有物超所值的，隔壁公寓SIMS URBAN OASIS的故事又要再重演一次。要看到Canberra的地价都$650psf，EC地价都$580psf了。比它低的都在三巴旺，巴西立，蔡厝港等地，或是一些小块的地段。

未来发展的空间。

根据新加坡政府蓝图，巴耶利峇中心（Paya Lebar Central）将把芽笼一带一起代入发展成为一个全新的重要商业枢纽。这里不但有办公单位、零售商铺、引人注目的公共场所和文化中心。12公顷土地可供开发，相当于约500,000平方米的商业建筑面积；除了引入新的商业开发项目外，未来的Wisma Geylang Serai还将增强独特的本地特色，以及芽笼路沿线的新步行街和广场空间。

坐落在巴耶利峇地铁转换站旁边的巴耶利峇中心（Paya Lebar Quarter）已经完工交付使用，此外还有OneKM Mall，PayaLebar Square，SingpostCenter。巴耶利峇现在已经成为了一个繁华和充满活力的商业中心，真正实现了工作，生活休闲为一体的生活模式。

在2019年的蓝图下，亚龙4巷到22巷的土地使用类型从橙色“住宅用地”变成了浅蓝色的“商业用地”，这就意味着这个片区将不会建造更多的住宅单位，而会建设成一个更为纯粹的商业社区。

另外，阿裕尼地铁站前面目前是一个空地，部分用作露天停车场，但在2019年的总规划蓝图下，未来将会用作商业用途。

3: 房子的价格是由地价成本，原材料成本，建筑成本，劳工成本，土地发展成本，设计营销成本，印花税等因素共同决定的。2017和2018年是集体出售开发商抢地的两年，二环的平均地价分别是$1096psf和$1323 psf，按照这个地价，未来二环新盘的价格将在$1800-$2500psf的区间.

而Penrose因为是降温后拿的政府售地，每平方尺$732.00,成本便宜，开盘价格预计也会比较有吸引力, 开盘价预计大概会在1500-1800这个区间，这已经是市面上很多三环项目的价格了。

4:Penrose

知名的发展商：Hong Leong 丰隆和 CDL 城市发展。

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5:

周边配套（交通，超市，食阁，商场等）

Penrose距离阿裕尼Aljunied地铁站仅仅550米，步行5-7分钟就可到达，属于典型的2环RCR片区。

往西3站到Bugis，4站到City Hall，5站到Raffles Place，6站到Tanjong Pagar，CBD白领上班非常方便。往东一站到Paya Lebar第二CBD，那里商场林立，很好的满足了日常出行购物娱乐的需求

楼下还有巴士服务，满足不同出行需求

对于驾车人士，5分钟可以到达KPE和PIE高速，轻松出行全岛各个角落

市场方面，步行十分钟路程内有两个市场，分别是Sims Vista Market和Geylang East Market

步行2分钟到Sims Vista Market

步行11分钟到Geylang east market

商场方面，往东一站路到Paya Lebar，那里的商场云集，有PLQ Mall，Singpost Centre，Paya Lebar Square，有星巴克，有电影院，有海底捞，生活购物娱乐一站式满足.

学校资源

新加坡知名的混合学校芽笼美以美小学（Geylang Methodist School）和嘉诺撒仁爱会小学（canossa convent primary），国际学校Nexus International和James Cook University距离Penrose均在7分钟路程以内。

周边教育机构

芽笼美以美小学 Geylang Methodist School 　

嘉诺撒仁爱会小学 canossa convent primary

光华小学 Kong Hwa School

明智小学 Bendemeer Primary School

四德小学 Cedar Primary School

Penrose靠近巴耶利峇商业中心和加冷河畔，巴耶利峇商业中心最靠近中央核心区，是政府发展蓝图中的重要区域商业中心。

加冷河畔作为新加坡重点发展区域之一，区内有新加坡体育中心，紧邻滨海湾东部公园和滨海湾高尔夫球场，为周边居民提供了休闲娱乐的场所。

亚龙美以美小学和中学都在一公里范围之内

附近还有两所国际学校，詹姆斯库克大学（JCU）和Nexus国际学校，詹姆斯库克大学是澳大利亚国内最顶尖的研究大学之一。两所大学步行都可以轻松到达。

邮区第14 价格从20% 增加 164%

二环价格从21% 增加到 156 %

我们先来看旁边Sims Urban Oasis过去几年的表现

开盘均价在13xx，现在转售均价大概在1600上下，涨幅约23%。就好比股票打新一样，楼市也有打新策略，一般来说买楼花最便宜，首付支付三成，2-3年交房后通常会有20%-30%幅度的增值，加四倍杠杆（房贷是少数高杠杆低风险的项目），本金收益还是很客观的。 *不同身份购房印花税也不同，这点具体问题具体分析 举个简化的例子，PR身份买入楼花100万，25%的首付25万，税约8万，贷款75万，交钥匙后涨幅23%转手卖123万，中介费2.5万，3年本金的回报是 （123-100-2.5）/（25+8）=62.1% 拿到钥匙后还可以出租，14区的租售比在全岛范围算是较高的，平均3%-3.5%个点，在当前低利率的环境下，用租金来还月供，物业费和房产税基本是没问题的。

Sim Urban Oasis sales，目前平均的转卖价是$1570psf：

要看到大户型3-5房转卖的很少，说明许多人是买来自住的。其租金情况也不错，回报率都有3%。

离Penrose远点的Tre Residence和Park Place Residence的转售价格更高，因为离地铁站更近些。

吸引的价格

正确的入场时间

每次危机后房地产上升。

10：出场策略

买入的时候要想到卖，所以什么时候出场是好的时机？ 第一个出场点，2023~2024年，Penrose交钥匙的前半年，那时候的准现房可以卖出一个好价格给急着搬入的买家。 第二个出场点，2025~2026年，周边的HDB满5年最短居住限制（MOP），这时候BTO买家很多会卖掉HDB套现，把资金投入到更市场化更有增值潜力的私宅市场。Penrose附近有3个HDB集群有潜在升级需求： 1） Bidadari 组屋集群 2） Dakota 组屋集群 3） Kallang和Boon Keng 组屋集群 如下图，Bidadari组屋集群有近2000个新组屋单位在2025年MOP，这是一个相当强大的潜在买家市场。

Dakota新组屋会在2025~2026年左右MOP

Kallang和Boon Keng有着高价但又比较老的组屋，升级需求大

第三个出场点，2029~2030年 当Penrose 完工5年的时候，Paya Lebar空军基地应该已经开始陆续搬迁了，届时，限高会拿掉，容积率将提高，将给整个14片区带来巨大的变化。

小区大小和配套

Penrose总共566套单位，属于大型楼盘，公寓设施丰富多样，有50米泳池，烧烤台，健身房，瑜伽角。房子设计很好，户型方正，所有普通房都是九平米，可以摆下queensize bed，地砖是80x80cm大块瓷砖，地板是engineered timber，用的Electrolux是世界第二大家电品牌来自瑞典。

小区设计和定价分析

Penrose一共5栋楼，每栋十八层，都是南北朝向。20和24号楼北朝高速，会比较便宜。MSCP靠高速那边1到4楼是停车场，楼顶有泳池和bbq等一些公寓设施。主要泳池在小区中央。30 号楼顶上有个花园，供大家可以在国庆或元旦时看烟花。

小区跟周边的距离控制得蛮好，离PIE高速30m，离sims urban oasis 18-22m.

小区的人车分流也做的不错.

侧面图如下

小户型主要朝北，会比较吵，大户型朝内和朝南，这个小区比较适合住家。

Diagram

一些最新的效果图

从PIE看小区

抵达大厅

美图美景：

儿童乐园，网球场，五种功能各异的草坪，豪华俱乐部，水瀑，游戏室，音乐室，多功能媒体室，凉亭。

空中餐厅，观景台，一边享用美食，一遍欣赏无边风景

户型图介绍

厨房提供洗衣烘干一体机，半封闭，也可以加门做成封闭式厨房。餐厅可以做L型沙发轻松容纳5-6个人同时就餐，主卧15平米，客卧9平米，门背后空间可以用来做梳妆台或者延伸衣柜。价格$1358000.00起

三卧两卫90平米

市面上极度稀缺的南北通透户型，安静泳池与花园朝向，重点推荐。阳台对面的客厅墙有窗，平时客厅基本上不需要开空调了。入门有玄关，明厨明卫，户型紧凑不浪费。适合没有女佣常住的业主考虑。价格$1,556,000.00起,门牌#02-33.

三卧三卫98平米(样板房户型)

进门有4平米储藏室储藏杂物，封闭式厨房配有独立洗衣与烘干机，厨房、女佣房、卫生间连着三片窗户，做饭时候可以全部打开，非常通风，非常明亮，非常符合华人煮饭需要。客厅与卧室动静分离，客厅宽3米，所有房间均是落地窗，主卧16平米，客卧9平米。门牌#01-22 $1475000.00起

四卧四卫129平米（样板房户型）

动静分离，客厅大横厅宽5米，安静朝向。明厨明卫，厨房有独立洗衣与烘干机，有独立卫生间，外面可以晾衣，旁边有带窗户的储藏空间也可以拆掉墙面用作书房。两个主卧以及所有普卧都有直接连接的卫生间，方便强调隐私，所有房间都是落地窗。

门牌#01-03 $2163000.00 起

*价格均为预估价格，实际价格以开发商开盘价格为准

管理费 如下：

Penrose将在9月12号开放样板房预览，疫情期间看房有人数限制，扫描下方二维码联系我帮你尽快锁定位置！

因为疫情，1组人不能超过五个。样板房将于9月12日开放，从早上9点开到晚上9点，开发商要求每个样板房呆最多五分钟，只给一个客户最多一小时看房，迟到半小时就只能看半小时，每个整点是换人时间。从预约slot来看，现在周末几乎都满了，只能预约weekday的，有兴趣的朋友欢迎联系我。