寸土寸金的新加坡，房价向下

很多人搞不懂，新加坡不是公屋吗？怎么还有房地产市场？

事实上“新加坡模式” 主要是政府承担了“居者有其屋”的义务，通过低价转让国有土地、大规模兴建公共住房，以保障民众的住房需求。这使得新加坡的组屋占比高达80%，私人住宅为20%。也就是说新加坡依然有很多的私人房地产项目。

新加坡也一直是国际投资者的热门投资地。但是近些年来新加坡房价持续低迷，特别是今年疫情影响，房屋销量下降。

对于这种房价下跌的局面，很多投资者第一反应是“赶紧去抄底”，当前的新加坡真的适合抄底吗？

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持续疲软

新加坡房价疲软已经持续多年。

今年的第二季度，新加坡房价下跌幅度创下三年来最大跌幅。新加坡戴玉祥产业咨询公司（EDMUND TIE & Company）上周公布的数据显示，2020年第一季度，新加坡私人住宅的均价环比下跌了1.0%。新加坡城市建设局9月2日的初步估计，第二季度房地产价格比上一季度下降了1.1%。

新加坡近几年房价变动

新加坡房地产市场或将陷入自2008年第三季度全球金融危机以来最低迷的时期。

而在此前的一年也就是2019年，情况也好不到哪去。尽管中部其他地区（RCR）的房地产价格上涨了2.8%，但是根据市建局（URA）的数据，在核心中部地区（CCR），私人住宅物业价格下跌1.7%。

购房需求也在下降。

根据新加坡住建局的数据，房屋销售同比下降13.5%。就连核心的中部地区都未能幸免。在核心中部地区，2019年房地产销售同比下降4.3%至3010套。今年恰逢疫情，情况可能会更糟糕。

新冠肺炎疫情期间，新加坡实施更加严格的出入境管控，移民政策有所收紧，外籍人士入境人数减少。

没有了重要的外国买家，房地产需求量自然也就下降了。购房市场受到影响，房屋租赁市场也受到影响，新冠肺炎疫情的爆发，今年租赁市场可能放缓。新冠肺炎病毒的持续传播迫使许多公司推迟搬迁到新加坡的计划。因此，租赁市场交易量将大幅下降，写字楼空置率上升。

然而，房屋供给始终刹不住车。

住宅建设正在强劲增长。尽管2019年第四季度新加坡房屋空置率达到5.5%，但是2019年年末新加坡共推出11345个未完成私人住宅单位，较上年大幅上升29.4%。这意味着很多住宅建设在2020年逐步完工推向市场，加剧房屋过剩局面。

疲软的待售房屋市场影响了租赁市场，未售出的库存与现有的租赁库存竞争。

总之，新加坡的房地产市场正在疲软中挣扎。

房地产收益率自然不用说，一个惨字。据环球地产指南研究公司（Global Property Guide research）的数据，新加坡中心公寓的高端收益率仍然很低，只有3%左右。单凭这个收益率就已经吓退了很多投资者。

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最难的一年

新加坡的宏观经济早已危机重重。

今年疫情之前，新加坡2019年经济增长较上年同期放缓至微乎其微的0.7%，要知道2018年新加坡GDP增长率达到3.1%，2019年直接跌到1%以下，简直就是2009年以来表现最差的一年。

2019年低迷的宏观经济已经让新加坡房地产行业集体“揪心”。而2020突如其来的新冠肺炎疫情这让新加坡房地产行业直接陷入困境。

2020年对新加坡房地产市场将是一个具有挑战性的一年。

2020年2月，新加坡总理李显龙表示，新加坡经济正处于衰退的边缘。政府最近将其国内生产总值预测下调至0.5%。

经济低迷，拉低房价。当然，新加坡房价低也并不全赖经济，也有新加坡政府长期严厉管控的因素。

过去几年，新加坡政府严格审慎管控房价，让新加坡房价得以维持在一个相对温和的水平。

2008年全球经济危机前后，新加坡房地产市场一路飙升。在截至2010年第二季度的短短一年时间里，住宅房地产价格指数上涨了38.2%。

新加坡政府明智地采取了一些措施。

例如，2012年10月，新加坡将抵押贷款期限限制为35年，并将30年以上贷款的贷款价值比（LTV）降至60%。

此后，对购买一年内售出的自住房屋征收卖方印花税。

不久之后，印花税又上调了，对自购一年内出售的自住房屋按销售价格的16%征税。

这样的楼市降温措施经历了差不多10轮。

这些市场降温措施是有效的，从2014年到2017年，房地产价格下降了10%。

面对2020年的危机，许多人在疫情爆发之初都在猜测新加坡会不会放松对楼市的管控，进而谋求房地产拉动经济增长。

但是今年上半年，新加坡副总理亨斯威基特（Heng Swee Keat）表示，尽管经济不景气和新冠肺炎疫情双重叠加的影响，但是新加坡政府没有放松房地产降温措施的计划。

换言之，严格的房地产市场管控继续亨斯基特（Heng Swee Keat）解释：“因为我们需要确保稳定经济，解决长期结构性问题。”。

房价管控，疫情影响，双重因素下，根据分析师的预测，今年的房价可能会下跌3%至6%。

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低价就要入手？

新加坡一直都是房地产投资的热门市场。

根据新加坡市建局（URA）的统计，2019年新加坡私人住宅交易量为16962套，其中外国买家参与的交易占21.7%。超过38%（220万）的新加坡人口是外国人，在世界上外国人的比例是第六高的。据新加坡统计局（Department Of Statistics Singapore）统计，其中9%为永久居民，其余29%为外籍人士。

马来西亚人、卡塔尔人、印尼人、美国人和印度人是该国最大的非新加坡购房者群体。

根据《美国-新加坡自由贸易协定》，美国公民与新加坡公民享有同等待遇，即首次购买新加坡住宅不需要支付额外的买方印花税。

但是新加坡政策这几年对外国移民似乎变得并不那么友好了，背后的原因还是经济就业问题。

前文说到2019年新加坡经济增长放缓至微乎其微的0.7%。所以根据新加坡人力资源部（MOM）的数据，2019年失业率为2.3%，高于前一年的2.1%，也是2009年以来的最高水平。就连新来的永久居民的失业率从2018年的2.9%升至3.1%。

本地民众强烈担心外来移民会抢了他们的饭碗，所以迫使新加坡政府实施更严格的移民政策。

工作证持有人需要满足最低固定月薪5000新加坡元（3500美元），并要求配偶/子女一同定居。

除了更严格的移民规定外，新加坡楼市管控措施让房价和收益率有所降低，这将一批外国投资者拒之门外，毕竟谁会买收益率低的房子。

在2018年末到2019年末限购令实施后的18个月内，外国人在该国购买的私人住房总量与降温措施前相比下降了32%。所以，现在投资新加坡房地产变得越来越难。至于投资新加坡房地产之后的价值嘛。

因为在大流行之后，这座城市国家将面临严重的经济衰退。亚洲房产科技集团居外IQI6不久前发布的调查报告显示，受访的房地产经纪人普遍认为今年新加坡的住宅价格和租金都会出现下降，预测的均值为价格下跌2.6%、租金下跌4.2%新加坡房地产市场可能要到2021年才会出现部分回暖。

所以，投资新加坡房地产还是需要审慎而行。