政府预估数据 | 第三季整体市场量价齐升 超越疫情前水平

一场突如其来的疫情变成常态化，再加上目前超低贷款利率环境，促使更多的居民选择尽快改善居住环境，以小换大或者购置环境更好的新屋。

根据市区重建局（URA）公布的预估数据，新加坡第三季房地产市场出现持续复苏的状态，整体私宅和政府组屋双双出现腾涨，量价齐升。已经超越了疫情爆发之前的水平。

私宅市场

在有地私宅、中档与大众化非有地私宅的带动下，新加坡第三季整体私宅价格指数环比上扬0.8％，比第二季的0.3％增幅大。

第三季新私宅销量预料增加超过一倍，转售市场的交易量也增加186％。　　

根据市区重建局昨天发布的预估数据，第三季私宅价格指数上升1.2点至153.8点。

分析师认为，阻断措施形成的积压需求带动新加坡楼市第三季的表现超出预期，第三季私宅销量已超越疫情之前的水平，反映楼市复苏步伐稳健。

非有地私宅当中，代表中档私宅的其他中央区（RCR）的价格增幅最大，环比上涨3.3％，扭转第二季的1.7％跌幅。

代表大众化私宅的中央区以外（OCR）的价格增幅扩大，从上一季微涨0.1％，增加至上扬1.7％。

代表高档私宅的核心中央区（CCR）的价格下跌4.9％，扭转了第二季的2.7％增幅。

至于第三季有地私宅价格，环比增加3.8％。

博纳产业（Propnex）总裁伊斯迈（Ismail Gafoor）接受媒体访问时说，阻断措施造成的积压需求，“抵抗”了经济衰退压力和扭转一般上淡静的农历七月，推高与扶持第三季销量与价格。第三季新私宅销量预料增加超过一倍，转售市场的交易量也增加186％。　　

橙易产业（Orange Tee & Tie）研究与咨询部主管孙燕清认为，尽管冠病带来不确定性，但新加坡楼市仍然充满韧性。

她说：“冠病疫情带来了最严重的卫生与经济危机，但市场却没出现大幅度的价格调整，这可说是前所未见。”

相比之下，房价从1996年至隔年亚洲金融危机暴发之后，房价也连续10个季度下降；在2008年全球金融危机期间则连续四个季度下降。

合登（Huttons）房产集团研究主管李思德说，第三季新私宅与转售私宅销量已超越疫情之前的水平，这将让楼市能以稳健步伐复苏。

他认为，低利率环境与新加坡的高国民储蓄率，也促成了强劲购买需求。

谈到其他中央区非有地私宅的良好表现，仲量联行（JLL）新加坡研究与咨询部高级董事王德辉说，第三季其他中央区的新销售量占非有地私宅交易总数的68％，增长一倍以上。

这相信是主要由新发展项目所带动。

其他中央区最热销的新项目是福瑞轩（Forett At Bukit Timah），它以每平方英尺1932元的中位价格售出236个单位。

其余畅销项目包括顺福轩（JadeScape）、桦丽居（Woodleigh Residences）和丹林园（Daintree Residence）。

综合分析师的看法，我国整体私宅价格指数全年的增长预料介于负1％至正1.5％。

组屋市场

2013年来最大季度增长 第三季组屋转售价环比上升1.4％

与上一季相比，预估数据显示，今年第三季整体组屋转售价上升1.4％，是2013年以来的最大季度增长。

市场分析师指出，部分转售组屋买家受病毒阻断措施影响，将无法在第二季完成的交易程序延至第三季进行，这些交易推高了第三季的转售量和整体转售价。

接下来，考虑到一些买家倾向于在经济前景不明朗时缩紧腰包，选择购买组屋而不是私宅，分析师估计，市场对转售组屋将保有一定需求，进而带动整体转售价，估计今年全年整体组屋转售价增幅可达3％。

建屋发展局昨天发布文告公布第三季的转售价预估数据，完整数据将在本月23日公布。

本地整体组屋转售价在2013年至2019年期间的最大季度增幅为1.3％，最大季度跌幅为1.7％，整体上趋于平稳。若将最新预估数据纳入考量，整体组屋转售价过去五个季度都没有出现季度跌幅。

政府在2013年推出一系列控制组屋买家借贷的措施，包括缩短贷款年限和下调每月偿还贷款比率（Mortgage Servicing Ratio），以进一步稳定组屋转售价，转售价近年来也已趋于平稳。

Altitude Real Estate主要执行员林金财受访时指出，考虑到组屋转售价近年来趋稳，第三季转售价的环比增长，主要是因为第二季刚好碰上政府实施病毒阻断措施，部分转售交易程序被迫暂停，要等到第三季才能完成所致。他说，市场上的买房需求增加，自然推高了整体转售价。

谈及下来房价走势，林金财认为，考虑到一般人不太会透过转售组屋交易炒房，加上市场目前趋稳，今年最后一季整体转售价估计将保持平稳，不会有大幅波动。

ERA产业研究咨询部主管麦俊荣也同意，部分转售组屋交易被迫延至第三季，这多少推高了第三季的交易量和转售价，但他认为还有其他因素带动了转售价。

他说：“有些买家在冠病疫情持续，经济前景存在不确定性期间倾向于缩紧腰包，选择购买组屋而不买私宅，这或带动全年的转售组屋交易量，进而将转售价推高。这类买家可能是首次购屋或换较大房子的买家。”

麦俊荣也说，今年有不少刚满五年最低居住年限的组屋，其中包括地点靠近市区的女皇镇杜生区组屋等频频以高价转售。这类以较高价成交的组屋也可能带动了整体转售价。

综合以上原因，他估计，最后一季的市场对转售组屋的一定需求，可带动整体转售价，全年或取得2％至3％的增长。

下个月和明年2月约9300个预购单位供申购

除了公布第三季组屋转售价预估数据，建屋局也透露，会在下个月和明年2月推出约9300个预购组屋单位供申购。

根据当局网站资料，当局下个月将推出三巴旺、登加、碧山、淡滨尼和比达达利的预购单位；明年2月则有武吉巴督、登加、加冷黄埔和比达达利的预购单位供申购。

该局正密切观察冠病疫情的发展，会在必要时进行调整。除非有不可预见的情况，下个剩余组屋销售活动将在下个月与预购组屋销售活动同步进行，当局会在适当时候公布更多详情。