专注中国投资的S-REITs重新开放旗下商场 未来势头可期

随着新冠疫情在中国得到进一步控制，3月起，新交所上市的5只目前专注中国投资的房地产投资信托和财产信托相继重新开放旗下商场。这5只信托分别为：凯德商用中国信托、砂之船房地产投资信托、大信商用信托、中国运通网城房地产投资信托以及北京华联商业信托。

其中，北京华联商业信托3月10日宣布，经当地有关部门批准，合肥蒙城路购物中心以及合肥长江西路购物中心已重新开业。3月11日起，砂之船房地产投资信托旗下四个零售商场也陆续重新开业。凯德商用中国信托同时表示，其位于武汉的凯德MALL•民众乐园店也将择期在当地条件允许的情况下重新开业。凯德商用中国信托补充道，由于民众乐园店在该信托投资组合价值中所占比例不高，暂时性的关闭不会对该信托2020财年的业绩表现产生实质性影响。

尽管目前房地产股票和房地产投资信托随大市出现下跌，但随着新冠疫情进一步得到控制以及各家商场的重新开业，它们依然保持着稳健的基本态势和强劲的增长潜力。

5只专注中国市场的REITs，估值与房地产股票趋同

受疫情影响，全球股市出现下跌，上市的房地产股票也随大市下跌。其中，在新加坡、日本、澳大利亚、中国香港及中国台湾交易所有合共150只上市的房地产股票的收入均来自中国。2020年截至3月17日，这150只股票的下跌中值为13%，而2019年的上涨中值为5%。这轮下跌使得这150只股票的市净率中值从2019年底的0.75倍下跌至到目前的0.62倍。

同样，2020年截至3月17日，上述5只房地产投资信托和财产信托在这一大趋势下的平均回报率也下跌了23%，而2019年的平均总回报率为21%。它们的平均市净率也从2019年的0.89倍下滑至0.64倍。

从2019年的相对强势，到2020年截至3月17日的大幅下跌，新交所上市的这5只房地产投资信托和财产信托的市净率已经与上述150只房地产股票趋同。截至2019年底，这5只财产信托的平均市净率为0.89倍，较同类信托溢价19%，主要原因是房地产投资信托和财产信托的估值普遍高于房地产开发商，而开发商在上述150只股票中所占比例较大。

来源：汤森路透、彭博社、公司财务报告（数据截至2020年3月17日）

稳健的债务股本比和股本回报率

根据最近提交的文件显示，在新加坡、日本、澳大利亚、中国香港及中国台湾交易所上市且所有收入均来自中国的这150只房地产股票，其债务股本比中值为83%，股本回报率中值为9%。

相比之下，新加坡上市的5只目前只专注投资中国的房地产投资信托和财产信托中，有4只信托均保持较低的债务股本比和较高的股本回报率。这5只财产信托的单位现金流也高于150只房地产股票的每股现金流中值。

各个信托及其基本比率如下图所示。

来源：汤森路透、彭博社、公司财务报告（数据截至2020年3月17日）

凯德商用中国信托——自2006年起逐渐壮大

凯德商用中国信托于2006年12月8日在新交所上市，其认购率达到新加坡股市有史以来的最高值。最初的投资组合包括5个主要城市的7家零售商场，是首只新加坡上市的纯中国零售房地产投资信托。该投资组合的价值已从首次公开募股时的6.889亿新元增至2019年底的32亿新元。

截至2020年3月17日，仅股息分配一项就使以每单位1.13新元认购的投资者的初始投资回报率增长了一倍以上。2006年以来，不断增长的中产阶级、居民收入以及持续的城市化被视为零售业增长的主要驱动力。

凯德商用中国信托与初始投资组合仅限于中国的3只房托（北京华联商业信托、中国运通网城房地产投资信托和砂之船房地产投资信托）以及商业信托大信商用信托，这5只信托在中国各地的房地产如下图所示。值得注意的是，这些REITs中有一些还获得了投资中国境外房地产的授权。