新加坡房产降温措施：发展商禁一再延长买家选购权书

Oct 7, 2020

市区重建局宣布即日生效的新措施，包括限制发展商与私宅买方在预先达成协议前，就同意重新发出OTP，也限制发展商在一年内向同一单位的买家重新发出OTP及预先告知买家这种情况。

为鼓励买家在经济不景之际谨慎购房，同时遏制私宅销售数据被炒高，政府即日起推出新措施，限制发展商一再向要购买同一单位的买家重新发出选购权书（option to purchase，简称OTP），也就是禁止将OTP期限一再延长。

分析师认为，新措施可加强私宅买家的审慎财务意识，影响最大的会是财务能力较有限的组屋提升者。他们也表示，政府此举并非要打压房地产市场，整体楼市仍维持平稳健康发展。

市区重建局昨天（9月28日）发给发展商和律师等房地产业内人士的通知书中，宣布即日生效的新措施，包括限制发展商与买方在预先达成协议前，就同意重新发出OTP，也限制发展商在一年内向同一单位的买家重新发出OTP及预先告知买家这种情况。

市建局说：“在当前经济形势下，员工在劳动力市场中面临未知数，在作出购买房地产决定时，他们特别须要加强财务纪律。”它指出，买家应该准备要在有效期内行使OTP，才作出购买房地产的决定。

所谓选购权书，是买家和发展商双方在签署买卖契约前，必须事先办理的一道程序。

一般上，当买家看中某个私宅单位时，他会支付一笔定金（一般为屋价的5％），向发展商预订单位。发展商会发出选购权书，买家必须在下来三星期内行使选购权书，并签署买卖契约。

如果买家事后改变主意，决定不买房子，发展商会没收定金的25％。换句话说，买家将失去相当于售价1.25％的预定费。

《联合早报》约两年前独家报道，为锁住买家，一些发展商开始通过重新发出OTP的方式，将OTP期限一再延长，从三个星期延长到两个月甚至一年。

这种销售手段吸引不少买家，形成近期楼市走俏的销售手法。因为买家无须急着行使OTP和签署买卖契约，暂时不用找银行安排房贷、支付额外买方印花税（ABSD）等各类买房费用。其实，买家已被发展商套牢，必须在一定期限内行使OTP，否则部分定金将被没收。

此外，延长OTP也形成私宅销售数据高于实际销量的被炒高现象，因为很多交易还未真正完成，买家随时可改变主意不买房。

市建局表示，OTP的有效期为三星期。“可是我们留意到市场多次出现重新发出OTP给同一个单位的同一个买家的情况，造成选购期限明显延长。”

市建局受询时，拒绝透露重新发出OTP等相关数据，包括多少个单位出现这类情况，平均延长多久等。但据业内人士透露，一般新推出项目，有三成至五成买家会提出重新发出OTP要求。

世邦魏理仕研究部主管沈振伦接受本报访问时表示，政府此举并非要打压房地产市场，只是为最近趋热的楼市增加“安全扣”，确保买家不会在财务准备不充足情况下，贸然进场买房。

他也指出，新措施预料对组屋提升者的买家影响最大，因为这些买家资金较紧缩，而且往往需要更多时间来卖掉组屋。“买家对私宅还是有需求，只是现在他们买房准备工作将被拉长。”

高纬环球东南亚区研究部主管李敏雯说，新措施将带给第四季楼市活动轻微的降温影响，买家预料采取更谨慎态度。不过她认为，楼市活动会保持相对健康稳定，因为当前驱动私宅市场的是来自自住型买家和投资者的真正需求。

针对政府收紧OTP 产业发展商公会：买家多在财务能力内购房地产

针对政府收紧重新发出选购权书（OTP）的新措施，新加坡产业发展商公会（REDAS）强调，大多买家是采取谨慎态度，在财务能力范围内购买房地产。

该公会也对政府允许一些真正买家的OTP期限，延长至12个星期的灵活处理方法表示欢迎。

市区重建局昨天（9月28日）宣布，从即日起限制发展商向同一单位的买家重新发出选购权书。

当局也表示，有些买家或许需要较长时间做好财务安排，才能行使OTP。因此，在买家和发展商同意下，当局会按个别情况把OTP期限延长至12个星期。

公会说：“我们了解到政府就同一单位重新发出OTP所提出的限制提案，但令人兴奋的是，当局灵活地把OTP有效期延长至12周，让真正的买家有更多时间在OTP到期前行使它。”

它也指出，自政府实施严格的总偿债率（TDSR）措施后，大多数买家行使OTP购买房地产前，确实都采取审慎财务态度，在力所能及的范围内购买房地产。

另一方面，合登（Huttons）房产集团研究主管李思德表示，新措施可能给执行共管公寓（EC）市场带来溢出效应，令EC市场需求提高。

他指出，打算购买私宅的组屋提升者，一般会试图先把手上的组屋卖掉，以避免支付额外买方印花税（ABSD）。可是组屋转售过程超过三个星期。所以不少买家会透过延长OTP方式，在期限内把组屋卖出。

他说：“在新措施下，组屋提升者现在如果要购买私宅，就必须在三周内拿出近40％的现金和公积金。所以，组屋提升者可能转而考虑买EC，因为他们将无需支付ABSD。”

房地产分析师王伽胜则认为，收紧OTP措施短期内或许会让一些买家面临财务难题，长期而言却对他们有利。他说：“如果买家是被诱导，草率做出买房决定，他们通常有更高概率会后悔，进而面对房贷偿还问题。”