ERA 产业研究需求健康推动价格稳定增长

私人和组屋住房价格指数2020年第三季度的快速估计

私人和组屋住宅房地产价格继续上涨

根据新加坡政府发布的快速估计，私人住宅房地产价格指数的增长在今年第三季度（2020年第三季度）加快，环比增长0.8％，增速更快 比第二季度的0.3％增长。增长的主要原因是城市边缘，郊区和有地住宅部分的非有地住宅价格上涨。

在2020年第三季度的不同细分市场中，有地住房价格指数环比增长最快，为3.8％。自2010年至2011年房地产市场繁荣以来，价格指数一直没有以这种速度增长。但是，在过去两年中，有地住房价格指数的变化率一直在波动

图1 私人住宅价格指数

同时，2020年第三季度整体非有地住宅价格指数保持不变。这主要是因为价格抵消了中部其他地区（RCR）和中部以外地区（OCR）的非有地房地产价格上涨 核心中部地区（CCR）收缩。RCR和OCR的非有地房地产价格指数分别环比增长3.3％和1.7％。另一方面，CCR的价格在2020年第3季度大幅下降4.9％，从今年4月至6月环比增长2.7％。

表1 | 私人住宅一级市场中位价格的变化

根据我们对2020年第二和第三季度报告的房地产交易的研究，在一级市场（开发商出售的房地产）中，CCR中非住宅非住宅房屋的交易中位数价格增长最快，是三者中 到2020年第三季度，该市场细分市场将按季增长8.0％，达到每平方英尺$ 2,535。相对而言，RCR和OCR一级市场的非有地住宅的交易价格中位数分别以相对较慢的速度增长，分别为4.3％和2.6％。

表2 | 私人无地住宅在二级市场中位价格的变化

然而，正是次级市场（转售和转售市场）中未登陆CCR房屋的中位数价格下降，拖累了CCR住宅房地产价格指数。2020年第3季度，CCR的二手非登陆私人市场交易中位数价格环比大幅下跌13.7％，而RCR和OCR的价格分别环比上涨1.1％至1.2％。

2020年第三季度，所有三个细分市场的一级市场和二级市场交易量均增加。2020年第三季度二级市场的交易量增幅高于一级市场，因为二级市场在第二季度的基数较低。由于Covid-19在4月和5月部分锁定，它在2020年第二季度的转售量急剧下降。

表3 | 一级市场私人非有地住宅交易量

房地产交易的广泛增长是一个令人鼓舞的信号，因为它表明第三季度的价格增长是由需求增长驱动的，并且在未来几个月内可能会持续。

尽管政府已将重新购买期权（OTP）限制在同一单位的同一买方重新发行，但这种做法在二级市场并不常见。因此，2020年第三季度二级市场交易的强劲增长是基于购房者的实际需求。

表4 | 二手市场私人非有地住宅交易量

组屋转售价格指数的稳定增长也将支持私人住房市场的价格增长，尤其是OCR和RCR。

图2 | 私人住宅和组屋转售价格指数

2020年第三季度，建屋局转售价格指数的快速估计环比增长1.4％，快于第二季度的0.3％环比增长。随着更多的组屋单位在2019年和2020年的5年最低占领期结束，这些新单位在二手市场上的交易，尤其是位置优越的单位，将为业主带来可观的利润。结果，即使在这种艰难的经济形势下，这些业主中的一些人仍然有信心升级到私人住房。

展望

在接下来的几个月中，新加坡住房市场将面临相反的市场力量。一方面，Covid-19大流行造成的经济影响是可能对住房需求和价值产生不利影响的主要因素。另一方面，逐步放宽旅行限制可能会增加外国投资者对当地房地产的需求。此外，在开发Covid-19疫苗方面也有希望的迹象。

4月至9月期间私人住房价格指数的上涨抵消了2020年第一季度1.0％的价格收缩。除非新加坡经济和就业市场恶化，否则导致第四季度房价大幅下跌 本季度，私人住宅房地产价格指数预计将在整个2020年增长0.5％至1.5％。

政府组屋转售价格指数可能会在2020年超过私人住房价格指数。较新公寓的转售交易价格相对较高，以及政府去年宣布的公共住房补助金的影响，可能推动组屋转售价格指数上升25％。今年为2％至3％。