新加坡发展蓝图Master Plan，怎么看

Master Plan是新加坡发展的总蓝图，堪称房地产界的圣旨，每次更新发布之后都会引得一大批专家一个区一个区的详细解读。反映到房地产市场上，更是对房价有立竿见影的影响。

总之不会看Master Plan的中介不是好中介。

1.在哪看

这么重要的规划，按照新加坡政府的一贯的作风，当然是建了一个网站给大家看。

直接搜索one map，第一个搜索结果就是，或者输入这个地址：

https://www.onemap.sg/home/

进去后点左下角的visit onemap.sg：

进入地图页面后，点击右上角的下拉菜单，选择Base Map：

然后在左侧的不同地图选项中，选择URA Master Plan 2019。

这之后的新地图就会变得花花绿绿的如下：

2.怎么看

看Master Plan要配上对应的图示才行。

全部的图示内容太多了，记住箭头这几个就足够了，分别是橘色的住宅用地，浅蓝的商住一体，深蓝色的商业用地，白色的多用途土地，绿色的公园和黄色的保留区域：

3.看什么

这里我举个例子。Avenue South Residences/ASR（近市中心的宝藏项目：南峰雅苑Avenue South Residencs）

ASR这个项目在下图靠近中心偏左上的位置，处于橘色的住宅规划用地内。

在它左下侧的这一长条绿色是地铁走廊，现在还在建设中，未来将是新加坡很重要的绿色休闲走廊，适合喜欢亲近自然的家庭。

橘色区域都是住宅用地，可能是组屋也可能是公寓。两片很大的住宅用地上写的Subject to Detailed Planning，这是说目前政府还没想好具体开发规划。新住宅项目的建设一方面会带动这一地区整体房价的提升，另一方面也会带来噪音等不利因素

右上角红色区域是医院，具体来说这一块会是一个很大的医学研究院，也就是说会有很多医生之类的高端租客。

深蓝色的区域是商场，位置和新地铁站重叠，这应该是在地铁正上方的那种商场。上面标注的数字是4.2，这个是容积率，决定新商场能盖多高的楼。看起来这个商场规模挺大的，可以参考Velocity @ Novena，也是4.2。

下面巨大的黄色区域，是保留用地，现在是集装箱码头。这片区域在政府未来规划上还有一个响亮的名字，就是南部濒水区（新加坡未来发展的重点：南部濒水区）。

最下面的灰色地带是海，意味着海景。

如果再细研究一下会发现，ASR这个项目的容积率是3.7，对应住宅高度是56层，而周围其他住宅用地的容积率都是2.8，对应的住宅高度大约在36层左右。这意味ASR将比附近的住宅项目高出一大截，高层无遮挡。

ASR的容积率能达到3.7是有特殊原因的，说来话长，总之很难复制。

通过以上这些信息，可以对房产项目未来的升值空间，作出更为专业的判断。