想买公寓，但是要不要留住组屋

对大多数新加坡人来说，组屋都是人生第一套房产。

但是随着年龄增大，收入增加，从组屋升级到公寓就成为了很多人的选择。

如果当初买组屋的时候，屋主只放了夫妻中的一方，那可以另一方单独出去买个公寓，没有额外印花税。这当然是极好的，在房产中介中也是很流行的做法。

如果组屋的屋主放的是夫妻两个人，那再买公寓的话要有额外印花税，这个时候要不要留着组屋就很值得讨论了。

假设，组屋价值50万，月租金2500，要买的公寓150万，用来自住。这也是新加坡当前的市场状态。

情景一：留住组屋，买公寓。

150万的公寓要付最少12%的额外印花税，也就是18万，但是可以留住租售比高达6%的组屋，每个月提供现金流。

最后的总资产是200万的房产+2500的月租

情景二：卖了组屋，再买公寓

组屋的50万加上省下来的额外印花税18万，就是68万，这笔现金足够全款买下一套，一卧的公寓，大概月租2000新。

最后的总资产是218万的房产+2000的月租

这每月500的租金差距，想要弥补18万的资产价格，需要360个月，也就是30年。

过去十年的数据也已经表明，公寓的增值速度比组屋要快很多，所以长期看两种情境下的资产价格差距是逐渐增大的。这么看30年也未必够。

关于出租还有两点要特别指出来：

1. 即便是出租，出租一套一卧公寓给1-2个专业高薪人士，和出租一套组屋给家庭或者分组给学生、普通工薪人士，从管理难度上来说是完全不同的。人越少越好管理。

2. 组屋和公寓的政策风险不一样。很久以前组屋是禁止买卖禁止出租的。即使是现在，组屋也存在非公民配额。就是说如果非新加坡或马来西亚籍的租客超过一定配额（本栋楼的8%，或者周围几栋楼的11%），那么其他的组屋单位将不能再出租给除马来西亚籍以外的外国人。你永远也不知道未来的政策是什么样的。

当然组屋住久了难免有感情，有些屋主不舍得就这么卖掉组屋，这也完全可以理解。这种情况下要考量的就是情怀和18万，到底哪个更重要了。