学习新加坡住房模式，学什么

20世纪80年代以来，四小龙发展奇迹太震撼。特别是新加坡，在城市规划、城市治理和住房政策等方面备受推崇，国内考察团一波接一波。深圳是国内学习新加坡的先锋，2007年，深圳市就派出考察团，学习新加坡的住房制度，但现在看，尽管学了很多，但落地难度很大。

深圳从没有像现在这样，重视住房供应、解决住房难题。三个欣喜的变化，不得不提出来：一是空间结构向住房转移。住房占建设用地的比例，从2018的21.2%，提升到“十四五”末的30%，深圳终于认识到“重增长和招商，轻保障和民生”的恶果，从空间结构上开始着力解决。

二是产业用地开始转向住宅用地。保留好工业区红线，剩下的都向住宅转移，加上交通场站开发，对于突破供地瓶颈，具有革命性的意义。8月初，自然资源部《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》的印发，事实上将用地主导权、改革权下放到深圳。

三是补上公共服务设施的短板。相信，2019年深圳中小学30万年薪网络北大、清华毕业生，已经让深圳足够“霸屏”了，但这是深圳公共服务补短板的一个缩影。从去年开始，教育医疗大干快上，就全面起航了。深圳甚至恢复了1988年取消的“土地划拨制度”，目的就是为了将行政办公、教育医疗、市政交通等公益性或非盈利性用地纳入政府所有、刚性供应、循环利用范畴。

01 新加坡住房制度的内核分析

深圳“二次房改”的目标，至少在量上，实现是没有问题的，乐观的话，可以避免“香港化”（少数人豪居、多数人蜗居）。但能否像新加坡那样，在创造经济奇迹、科技奇迹、城市发展奇迹（新加坡是城邦型国家）的同时，在华人世界，创造“居者有其屋”的第二个全球典范？

谈起新加坡的住房制度，大家经常讲的就是，超过80%的人住在政府建设的组屋里。但这绝非新加坡住房制度的核心，也绝非学习的内容。其实，新加坡伟大的住房成就，基石就是“四大支柱”，其表现就是，超过80%的人，体面地、安稳地住在组屋里，享受着均等化的公共服务。

一是国有、公有土地占主导（占比87%）。国有确保了新加坡政府低价征收土地，公共基础设施为土地增值带来的大部分升值，也归属国家。强势政府将征收地价定在1973年的水平，无人敢反对。因为，建设组屋，低价卖给市民（房价收入比在3～4倍），确保组屋低售价，这是公共利益。

二是覆盖面广、强制缴纳的中央公积金，“高存低贷”。公积金存款利率较高，普通账户2.5%，特殊、医疗和退休账户均为4%，高于同期五年期国债收益率（2.19%）和商业银行定期存款（1.2%）。存款利率高，确保了大家不乱提取，公积金池子的“水位”始终很高，买房都可以用到。

同时，贷款利率较低，一般在公积金存款利率的基础上上浮0.1%，1993年来一直稳定在2.6%。有人问了，高存低贷，利率倒挂，新加坡的公积金中心去喝“西北风”？奥妙在于，中央公积金局运营成本并不依赖存贷利率差，而是通过购买政府债券，并交由新加坡政府投资公司。

这是循环的开始。政府将出售债券所得资金，以专项资金支持计划的形式，提供给负责建设组屋的国企——建屋发展局（HDB），HDB用这笔钱，不仅发放优惠的公积金贷款，还为组屋提供建设资金。大家想想，地价那么低、资金又那么便宜，建安成本是固定的，低房价铁板钉钉。

三是严苛的税收制度，让炒房没有生存空间。低成本只是低房价的充分条件，如果炒房盛行，低房价可能会助长炒房。但在新加坡，高额税负让炒房没有生存空间，新加坡税收体系包括印花税（交易环节）、所得税 （交易环节）、财产税（保有环节）。买家印花税，1%～3%累进，这个并不高。

针对买方，还有一个额外印花税，新加坡公民要买的话，首套免征，但第二、第三套税率分别为12%和15%。永久居民首套税率5%，第二、第三套都是15%。针对外国人的买家印花税，甭管是首套、二套、三套，一律20%。

粉碎投资念想的，是卖家印花税，按照卖家持有年限，持有1年出售，税率为16%；1-2年的，税率为12%，即便持有3年，也要8%的税率。印花税让赚买卖价差的投资预期，彻底偃旗息鼓。

同时，保有环节也得缴税，而“这一刀”也不轻。简单来说，只有自住型住房（自己居住的房子）适用低税率。对拥有多套房的人，简直就是恶梦，一套住宅可享受自住型的低税率，其余适用非自住型（出租或空置的组屋、公寓及其他物业）税率，五级累进、无免征额、最高税率20%，最低也要10%。

最后一个支柱，就是组屋的供给模式，也杜绝了投资的空间。

一是只有新加坡公民才可申请新组屋（单身只能在35岁以后购买），永久居民只能购买或租赁二手组屋。对于离婚夫妻，也需要在离婚5年后才能申请。

二是新建组屋全部满足中低收入家庭自住需求，严格控制收入，三房式新组屋申请的年收入上限为6000新元或12000新元，四房式或更大组屋收入上限为12000新元或18000新元（多代家庭）；

三是中低收入家庭购买组屋，根据不同情况，都将获得数额不等的购房津贴。比如，小面积两居组屋，补贴后最低仅售9.5万新元（50万人民币），以当地的平均收入水平，普通人3年买房轻而易举。

四是政府主导组屋定价，严控房价收入比保持在3-5倍。

五是严格退出机制，严惩弄虚作假。每个家庭只能拥有一套组屋，要购买新组屋，旧组屋必须退出，每个家庭一生只有两次购买新组屋的机会；严惩弄虚作假者，一经发现，则面临高达5000新元罚款或6个月监禁。

最后，讲很关键的一点，所有组屋都有较完整的生活配套设施，只在面积、卧室数量等方面存在差异，每个社区都很漂亮，附近的学校质量都是一样的，每个社区400米内都要建一个公园，不会产生“贫富分区”的感觉。

02 深圳学习新加坡住房，关键是搞清楚“学什么”

学习新加坡的住房模式，学什么呢？其实，回到住房问题本源，大道至简，抓住一句核心“居者有其屋”。也就是说，新加坡是如何贯彻“居者有其屋”的理念，保障每一个国民能健康地、体面地获得居住，并能享受到围绕居住的基本公共服务，比如面向居民日常饮食起居的社区服务，子女能够就近接受相对均等化的教育等。

为何，地方政府也好、业内也好、老百姓也好，当谈到住房问题时，无法聚焦“居者有其屋”这个住房的本源呢？根源就在于，我们的目标是多元的，都想兼而有之，私心杂念太多。结果就是，距离本源越来越远了。我翻看了很多新加坡住房制度的文献，征地之所以低价、公积金之所以强制、税收之所以严苛，航向相当聚焦，就是保障老百姓体面健康的居住。

当然，国内很多地方（包括深圳）在做住房规划、开展楼市调控时，任何一个文件的开头，也都是这么说的，而且初心也是这么想的。问题是，这只是多元目标里面的一个，当它与其他目标冲突时，就要调和、取舍、融合或渐进实现、舍短放长。这是治理上的智慧，或没有办法的办法。但硬币的另一面就是，在不经意之间，我们开始偏离本源了，只好留给后面的人来解决。

这就是为何，房改进行了20年了，像深圳这样的城市，不仅面貌越来越现代化，科技创新能力也很突出，居民生活越来越好了，但居然有超过60%的人住在并不那么体面的城中村的。要问原因的话，不管是一开始搞房改，还是后面的房地产政策，其目标是多元的。举个近期的例子，2019年底深圳取消豪宅税，估计决策者也知道，接下来2019年房价会不会暴涨。为什么还要这么做呢？应该是没有办法，经济上的“小恙”已经冲击到了发展战略，需要房地产支撑一下。

所以，深圳学习新加坡，要学的就是始终如一、一以贯之，没有私心杂念的“居者有其屋”理念，而不是现在这个状况。各个主体看着房地产，都在打着自己的“小九九”。有的想着靠地产稳定一下经济、支持一下基建投资，甚至“卖地发工资”；有的想着这是安全资产，搞资产配置；有的想着未来会升值、投资赚钱等。想法比较多，取舍的原则自然是哪个短期更受用，“居者有其屋”有时要靠后了。

当然，每个国家都有自己的发展逻辑和路径，前面的逻辑和路径，很大程度上锁定了后面的选择。不是想不想，而是能不能的问题。40年前的深圳，像极了40年后的今天，改革、发展、开放和创新等，被寄予了太多的期望，有些问题只能靠后了，比如住房、教育、医疗等。

但靠后不是不解决了，现在看，再也拖不起了，不解决不行。所以，笔者相信深圳市住建局局长说的话是发自肺腑的。当下的深圳，改革决心异常坚定。60%的人住在公共住房中，这个量化的目标是可以实现的，但是不是满意的、体面的、健康的“居者有其屋”模式，完全取决于推进这项工程时，有没有私心杂念，这是我们最该学习的。

作者单位：广东省城乡规划设计研究院住房政策研究中心

来源：《城市开发》2020年第9期 微信编辑：安青