小坡置业宝典：新加坡房地产周期及基本面

凡事皆有规律，万物皆有周期。在过去的30年中，新加坡房地产总共经历了5个周期。每个周期平均上涨17个季度。新加坡楼市属于稳健向上型，总体和经济基本面保持着强相关性，不会暴涨，也不会暴跌。参照下图历史曲线可知，新加坡楼市的整体发展是向上的，每一次周期的低点都高于上一个周期的低点，每一个周期的高点都高于上一个周期的高点。

最近的一个周期始于2017年第二季度，房价在短短的四个季度内上涨了7.9%，一直到2018年7月5号政府出台降温政策才将上升势头压住。客观的说，降温政策是及时且必要的，降温的意义有如下三点：

1）提前降温，对冲大环境的不确定性（比如贸易战）所造成的经济影响对房市的冲击

2）控制供应量，维持供求平衡

3）保证房市和经济基本面保持一致，打造健康，低风险，低泡沫，总体稳定向上的房市 因为降温政策，这轮上升周期会被拉长，从“短平快“变成“缓慢上涨”，从“快牛”向“慢牛”转变 我们现在来看看新加坡楼市的基本面。我将从货币，政策，人口这三方面来分析一下新加坡楼市的基本面：

货币： 众所周知，新元是非常坚挺的，作为世界上最强劲的货币之一，许多贸易商将之视为避风港货币（Safe Haven Currency）。下面我们看一下过去二十年来新币对世界其他货币的走势图： 新币对令吉：

新币对英镑：

新币对欧元：

我是06年来新加坡的，在2006年，新币兑马币大概在1：2.3，现在是1：3，马币缩水了23.3%。同样在2006年，新币兑英镑大概在1：0.33，现在是1：0.6，英镑缩水了45%。换句话说，如果当时投入100万新币购买马来西亚和英国的房产，单单只考虑汇率，现在分别只值76.6万新币和55万新币。强劲的货币，是资产保值的重要考量因素！

政策： 政府的态度，是让新加坡的房价稳中有涨，不脱离经济基本面。 政府有一篮子政策工具来收紧和宽松房价。一旦国际大环境有变（比如全球经济因为单边贸易保护主义进入萧条），Kiasu的政府不带通知的分分钟推出反向措施来刺激房价，包括但不局限于以下： 总偿债利率限制（TDSR），买家印花税（BSD），额外买家印花税（ABSD），最高贷款额度限制（LTV），移民政策等等（试想一下，假如250万新币GIP移民政策每年放水1000个名额，一年就是25亿新元的收入，移民人数增加不明显对社会影响不大，但财政收入增加却几近于1%的GDP）。

在政府的宏观调控下，房价不会暴涨，也绝不会暴跌。

人口： 根据国家统计局，截止2018年6月底，新加坡总人口有564万左右。根据政府官方的人口白皮书，到2030年的时候，人口要达到650-690万。这就意味着，未来11年时间，平均每年将开放10万左右的人口净流入。

我们现在看到的很多基建以及城市规划，其实都是在为人口拓展做准备。更多的地铁线（东海岸-汤申线，跨岛线，裕廊区域线等等），更多的地皮（三大码头转移到西部，Paya Lebar空军基地转移到东部，腾出大片宝贵土地，为人口拓展做准备），更多的学校，更多的医院。政府深知要未来要继续保持竞争力，就必须要拓展人口。

著名国际规划大师，新加坡规划之父，前建屋发展局局长（HDB），前新加坡重建局局长（URA），刘太格曾语出惊人：“新加坡的城市规划应奔着1000万人口的目标去”

总体看来，新加坡的楼市基本面非常健康，外加上世界倒数第三的泡沫指数（瑞银发布的《2018年全球房地产泡沫指数》），是十分适合追求保值和稳定增长的投资者的