新加坡房产估值—明确不动产价值

1. COMPARISON 参考市场价

大众型房产一般是参考市场价格。

投资者可以利用网上的免费估值工具。特定房产的交易记录也很有参考价值。私人住宅的交易记录可以通过市区重建局（URA）的电子服务查询，而公共住房的转售记录可以通过建屋发展局（HDB）的电子服务查询。其他线上查询渠道，如99.co，在用户查询在售或出租房屋时也提供类似的功能。

世界上没有两个一样的房屋。在市场均价的基础上，屋主是否在房中居住、整栋建筑的结构（如层数）、房屋在社区中的位置（在HDB中，通常点式组屋的估值更高）、内部装修及其状态等因素都会影响该房产的估值。配套设施的变化也会影响房产估值，比如新开放的商场或规划中的地铁站。估价师还会为建筑质量以及房屋所需的维修量进行评级，建筑的维护水平与内部的装修状况均在考量范畴。

最终估值报告中将提供房屋状况、占地面积、房型、最终估值等细节。但要注意的是，不同的机构可能会给出不同的估值报告。为了对房产的价值有一个更准确的理解，最好的做法是从不同的来源获取至少三份估值报告，然后取平均值或中间范围。

要为私人住宅进行更准确的估值，推荐的做法是向新加坡测量师与评估师协会（Singapore Institute of Surveyors and Valuers）所列出的估价师或者戴德梁行、第一太平戴维斯、高力、仲量联行等知名房地产公司寻求房产估值服务。

政府组屋的估值则可以从HDB直接获得，会有HDB认可的估价师前来评估。这些估价师有专业执照，并有新加坡国内税务局（IRAS）的认证。

要注意的是，转售HDB组屋时，向HDB请求估值报告的操作只能由被授予选购权书（OTP）的买方进行。卖方已经不再能从HDB请求估值报告了。

此外，屋主也可以从SRX获得一份完整的房产估值报告。SRX会派具有相关许可的专业估价师来做评估。

其他办法大众比较少用到，外服就做个简短介绍：

2. INCOME 收入法

收入法是常见于评估比较少交易的店铺或者办公室资产，使用房地产产生的收入来估计公允价值。通过将净租金收入除以资本平均收益率计算得出。购买者在使用时应特别注意不动产状况（有无缺陷），运营效率和空置情况等细节。

3. PROFIT 盈利分成法

此类方法用于房东拥有特殊资产待估的情况，比如地铁站稀有店铺，公园某一个餐厅位置，医院某一个花店位置等。一般此类资产房东有极强的议价能力，通常会要求经营者以平分经营利润的形式租其不动产，所以估值时候需要对商业盈利能力进行估算，以净利润的一定百分比再除以资本平均收益率计算得出不动产估值。

4. COST 成本估算法

此类情况适用于非盈利组织的资产，比如政府学校，由于无法通过盈利进行分析，只能通过成本估算来进行不动产估值。但是一旦商业属性改变，则立刻需要重新估值。

5. RESIDUAL 余值估算法

此类方法适用于所谓的动拆迁，即开发商集中收购某一个老公寓重新开发。简单而言，余值就是开发商预估新项目的总收入减去开发成本减去法律营销等杂费减去预估利润，余下的就是开发商愿意收购此老公寓的预算，也即是开发商给出的此老公寓的估值。