永久产权(Freehold) 对比租赁产权(Leasehold/99年地契)哪种类型更适合你

新加坡的房屋产权分为99年、999年和永久地契三种，现阶段市场上999年产权的房屋交易已经很少了，且由于持有时间过长，实际上它和永久产权没太大差别。因此，通常情况下，我们把新加坡的房屋产权分为Leasehold(99年)和Freehold(永久地契)两种。

相信很多朋友在买房的时候都会有一个疑问，99年产权和永久产权到底有什么区别呢？我该如何进行选择？今天的文章我们就将全面解答大家这个疑问。

1.租赁产权和永久产权有什么不同？

Leasehold 租赁产权

也就是我们通常所说的99年产权，房产在使用到期后会被所有者收回。在新加坡，大部分土地归政府所有，但也有一小部分为私人土地 (有数据表示，新加坡在私人土地上开发的房产项目大致占新加坡总房产项目的0.8%)。

Freehold 永久产权

这种产权类型的土地基本上都是英殖民时期所产生的，新加坡政府从1968年以后就再也没有批售过永久产权的土地。现阶段市面上推出的永久产权项目都是发展商向土地所有人购买后进行重新开发的，并非政府售地。

在中国，房屋产权是由两部分组成，即：土地使用权和房屋所有权。

土地使用权：是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权限。根据土地的发展类型有不同的使用年限。国内民用住宅土地使用权限一般为70年，现阶段也有40年和50年的，具体看房屋类型而定，到期以后需要缴纳相应费用进行续约。

房屋所有权：房屋所有权的期限为永久，也就是说如果房屋产权到期房子还在的话，房子依旧归买家所有，只是需要补交土地税。

中国买家或者说华人买家的概念里，都会有一个资产传承的想法。因此，对于这种“永久”持有的资产会更喜欢一些，那这种资产真的就这么好吗？我们接着往下看。

2.租赁产权房屋也只是拥有了永久产权土地99年的使用权而已。这种变相的“租房”形式和我们普通意义上的租房又有什么不一样呢？

租房

购买租赁产权房产

短期

长期

不可贷款

可以贷款

无投资价值

有投资价值

租房本身是一种短期的行为，无论是房东还是租客，都有可能因为一些因素而停止出租。如果资金不足，是无法贷款进行租房的，但是买房却可以通过贷款实现。最根本的一点，租房本身是一种无投资价值的行为，而买房却是投资方式里最常见且稳定的一种模式。

3.99年产权房屋的价值会随着时间的推移降低，最终变成零吗？

按照字面理解来说，房屋的价值会随着持有年限的缩短而递减，当持有年份达到99年后，土地需要归还给所有人，房产的价值自然就变成零，这种概念本身是没错的。照这种逻辑的话，房产的价值应该是每年下降1%，逐年递增。

但地产的价值变化真的是按照这个规律来的吗？下图是新加坡土地管理局SLA(Singapore Land Authority)自己的一份参考表格，名叫Bala's Table，表格中给出不同持有时间下产业估值百分比。

和我们的普通理解的情况不一样的是，99年产权的房产价值并不是从100%开始计算的，实际上，当我们拿到一个99年产权房屋的时候，该房屋的总价值只有96%。随着时间的推移，房产价值呈现一个弧线的变动，并非一开始我们所认为的直线递减。(参考下方示意图)

根据Bala's Table的坐标图示，黄色虚线部分是大多数人的一个主观想法，而蓝色的弧线部分才是根据真实数据所得出的一个值。我们挑选几个年份出来进行对比。

实际上，房产价值并非以一个固定值逐年递减。当我们持有房产15年的时候，房屋价值相较最初持有99年时的96%仅下降了3.4%；当持有时间为40年时，下降了16.5%，再往后推才经历了更大浮动的减少。因此，实际上的房价跌幅其实比想象中要慢。

并且，在屋龄达到20-30年的时候，还有可能会遇到另外一个情况，En-bloc (集体出售)。

En-bloc 集体出售

和普通转售的情况不同，集体出售是将整个住宅项目，包括土地出售给发展商的情况。由业主发起并报价，在一定时效内如获得80%以上的业主支持率，且发展商愿意接受报价的话就可实现集体出售。

集体出售和国内的拆迁实际上有着很相似的地方，随着房屋使用年限的增加，项目会出现自然损耗，加上新加坡土地资源非常有限，部分热门区域在已经没有新土地可以开发的情况下就必须通过集体收购的方式，将旧物业推倒重新开发，这是新加坡房产市场上非常常见的一种情况。

通常情况下，集体出售的价格往往高于转售市场的价格，因此大部分业主都更希望通过这样的方式将房屋出售，这也是99年产权地契的一部分隐藏价值。

而发展商除了需要向业主支付这部分的费用之外，还需要向土地所有人支付延长土地租期的费用，使项目再次拥有99年产权。

一般情况下，土地都归新加坡政府所持有，非必须情况下，政府会根据该区域整体土地价值进行一个评估，根据续租的年限收取一个名为Development Charge的费用。

4.永久产权的房产价值一定比99年产权的房产价值高吗？

在回答这个问题之前，我们先跟大家介绍一下新加坡永久产权房产的具体情况。

选择局限

由于历史原因，永久产权地契的房产基本集中在传统住宅区。例如：东海岸、武吉知马、利峇峇里、西海岸等地。因此，项目可以选择的位置范围会比较有限。

设施配置

部分永久产权的房产是由有地住宅改建而成，项目本身的占地面积不会很大，且受到低容积率的影响，这类房产楼层通常较低。为了能拥有更多单位，只能牺牲楼间距以及项目设施的配置。我们看到的很多小型永久地契楼盘可能只拥有最基础的配套设施，且楼间距很紧凑，居住时体验感可能会比较差一点。

还有一点，这类房产的转卖需求少，二手房市场不容易找到买家接受。

Dunearn 386(永久产权)

相比之下，大中型永久产权项目在新加坡房产市场上就是比较稀少的一类房源，无论是配置还是公寓坏境都能让住户有更好的体验，更宜居。这类房源在转卖市场上也更受到买家喜爱。

Forett At Bukit Timah (永久产权)

投资回报

了解了永久产权地契的具体情况，我们就可以和租赁产权的项目进行一个对比了。

首先，在购买价格上，永久产权房产价格比租赁房产价格高出10%-15%，如果在条件相同的情况下，两者的租金收入相同，因为租客不会考虑房屋产权究竟是什么，影响租金价格的就是位置和房屋新旧以及公寓配套等情况。所以，租赁产权房产的租金回报率相较永久产权更高。

其次，从短期投资的情况来看，租赁地契在居住满30年时，产值从96%降低至85.4%，减幅约为10.6%。这个阶段过后项目会有En-bloc的可能性，因此，项目本身的价值实际上更应该参考该区域的土地价值来定。(En-bloc的项目大多会选择在那些地段良好，周边地皮稀少的区域，因此买房时地段对后期是否有En-bloc机会的影响很大。)

从长期投资的角度来看，即便是租赁产权房产在持有到一定年限时也会因为土地本身的价值而获得隐形收益。因此，永久产权房产是一种长期稳定且持续的投资，这种情况下收益的多少，关键就在于土地本身值多少钱。

小编总结：

当我们提到99年产权房产和永久产权房产价值的时候，还是应该从个人需求所出发，选择更适合自己的房屋类型，并不一定需要意味的追求永久持有，才能够达到利益最大化的情况，不论是长期还是短期投资，选对项目就会是一个好的投资。