这样的房产能买吗？永久产权地皮下的“租赁”房产

经常关注房产动向的朋友们肯定都听说过集体出售en-bloc这个事情。集体出售，顾名思义，就是整体打包售出的意思，针对的就是整个项目，买家基本上都是房产开发商，但也有可能是政府收购。

新加坡的集体出售和国内的拆迁有异曲同工的感觉，通常情况下可以集体出售的房产都是在那些已经没有可开发地皮但是位置又很好的区域。并且对房产的年限有一定的要求，高于10年以上的私人住宅，需征求至少80%以上物业持有者的同意；而低于10年的住宅项目则必须征求90%以上业主的同意。一般情况下，根据使用的损耗等等情况，计划en-bloc的项目房龄通常会有30年。

杜尼安花园出售后打造成全新铂尔曼阁

由于集体收购的平均周期大约需要2年时间，由于收购的价格是绝对高于转售市场价值的，对于那些房龄较高的物业单位，屋主还是很愿意项目被集体收购的。并且有部分买家也会在市场上购买那些有en-bloc潜力的房子。

一个30年的住宅项目通过了集体收购以后，实际还剩下69年的土地产权，如果发展商需要重新开发新项目，则需要保证新项目同样拥有99年产权，这个时候，发展商就需要向土地的产权持有人申请延长该项目土地的租期。如果是新加坡政府的地皮，通常延期土地租赁都是有明码标价的，且一般情况会愿意延期，只需要缴纳一笔名为Development Charge的费用即可续租。

这个时候，买家们就需要注意一个事情了。在新加坡，土地拥有者除了新加坡政府以外，还有一部分是被私人所持有的。私人土地的所有者是可以自由决定土地价格和是否延长租赁期限的，并且有权决定是否要遵循政府制定的方针。

下面就为大家介绍一个特殊的楼盘，位于格兰奇路(Grange Road)上的Spring Grove高档私人公寓，该公寓一共拥有325个单位。公寓在2018年时发起过一次集体出售计划。按通常情况而言，如果某个项目希望能够集体出售，只需要在规定的时间内有超过80%以上的业主同意即可。

但是Spring Grove所面对的问题不仅仅是需要争取这80%业主的同意，在推动该项计划进行时还面临着另外一个不同寻常的障碍。

该公寓位于新加坡D10邮区，项目本身所占土地是美国政府所持有的永久产权土地。所以Spring Grove公寓项目相当于是租下了这款土地99年的使用权而已。如果需要进行集体出售的话，那接手的开发商则需支付延长地皮租期的费用。

这是一个非常特殊的例子，也是新加坡为数不多的几个建造在“租赁”地皮上的私人公寓项目，且该土地为私人所持有。

据统计，新加坡大约有3000处私人住宅项目是建立在永久或者999年产权的地皮上，这类地皮大多数会以较短的“租约”进行售出，这种情况的项目整体单位数大约占新加坡私宅单位总数的0.8%。

当时的情况，已经有71%的业主表示赞成集体出售。但他们仅剩2个月的时间来让业主支持率达到80%，才有可能在规定的1年时效内协商一致，并完成确认集体出售的后续事宜等。

关于Spring Grove

1991年，美国政府以8000万新元的价格将这264,000平方英尺的土地(前美国)卖给开发商City Development，租期为99年。

在2014年时，Spring Grove曾经发起过一次集体出售，当时的情况，该项目的保留价格为13.9亿新元，其中包括向美国政府支付的2.45亿新币租金费用，以将该土地的租赁期限延长至103年。

然而，当最终成功获得80%业主支持集体出售的时候，市场氛围和趋势已经转向，所以那次的集体出售方案没有成功执行。

转过来看2018年这次，还剩下72年租约的Spring Grove项目的业主这次希望获得至少10亿新币，且该价格不包括向美国政府补充延长租赁期的费用。

类似于Spring Grove这种坐落在永久产权土地上的租赁私人房产大规模开发基本上是在2000年后才开启。2009年，知名房地产开发商远东集团通过集体出售的方式将其拥有永久土地产权的Rose Garden项目进行出售，并在之后收购了东海岸的土地，将其打造成拥有103年租赁期的私人住宅项目Shore Residences，提供408个单位。

此后，远东集团开始出售旗下拥有永久土地产权上的其他租赁房产，例如2010年位于乌节路周边的The Scotts Tower和2011年位于武吉知马的Greenwood Mews。

许多房产业内人士表示：“像这种在自己所持有的永久产权土地上开发的“租赁”房地产项目是一种非常好的持有长期资产的方式，这不仅可以获得一笔一次性的现金，而且在过去的每一年里，土地都将重新记入了资产负债表。“

然而，这种打造在永久产权地皮下的“租赁”房产也会在后期有意向进行集体出售时遇到不小的麻烦。像Spring Gove这种土地产权持有方还是美国政府的情况，若是要发起集体售出可能会更加复杂一点。

在2018年Spring Grove发起集体出售以前，这种在永久产权地皮上建造的“租赁”房产都尚未有集体出售成功的案例。即使是拥有100%的居民投票赞成集体出售，如果最后土地产权所有者拒绝，也是没办顺利售出的。

正是因为私人持有土地的决定权都在个人手上，因此这种类型的房产，买家在投资的时候应该尽量避免，类似的公寓还有以下几个：

项目名称

总单位

Cabana

119 The Scotts Tower 231 Greenwood Mews 62 Rochelle@Newton 129

政府虽然需要收回土地以满足不断变化的社会经济需求，但是通常情况下，对于住宅类土地，都会选择续约，大多是具体情况具体分析了看。所以，如果买家在置业时足够谨慎的话，可以将土地所有人了解清楚。

今天的内容主要是想跟大家介绍一下新加坡的集体出售以及向这一类特殊的建立于私人土地上的房产项目，毕竟根据现在的情况来看，能够真正住满99年的房产还是比较少的，在一段时间以后如果可以利用现有房产换取更可观的资金来更新自己的住宅是现阶段的趋势。因此，在买房的时候长远的投资回报也应该是买家关注的重点。