深度分析：继续给坡县集体出售Enbloc泼冷水

如果你是投资客，可能你看了最近这些集体出售的新闻后蠢蠢欲动了

如果你是坡县开发商的话，就应该很清醒的认识到，坡县集体出售Enbloc的游戏早在2018年7月就结束了，尤其当2018年10月URA出了新规之后，大规模Enbloc的歇菜已经是板上钉钉，至今没有任何反转的迹象。

我自己都觉得上一个贴写的太罗嗦，这次就简明扼要的列出几个重点好了:

原因1：ABSD极大的增加了土地购置成本

光ABSD这条就足够了。对于购买任何住宅物业的实体（比如公司，包括开发商），新的ABSD税率为25％，开发商则额外多5％（25%+5%不可索回），也就是开发商如果没有满足IRAS的条件（5年内建完+卖完所有项目单位）就要支付要付30%的ABSD和利息

不要忘了，这还是20187月5日之前15% ABSD的情况，而且全部是现金哦。

上图是2018年7月的ABSD新规

不要忘记，2018年政府决定征收30％的ABSD时，土地价格已经处于历史高点了。例如在2017年集体出售高峰时，开发商和2012年相比的土地支出增加了29％。

加上现有的另一项政府措施：资格证书（QC）的因素，付出如此高昂的土地成本是非常危险的，因为外国公司和上市开发商有着7年的期限完工并售完所有单位，不然会面临高额的土地延期费用：第一年为土地价格的8％，第二年为土地价格的16％，第三年为土地价格的24％。

也就注定了新加坡的开发商无法和香港同行一样囤地惜售。也造成了一些大型上市开发商干脆退市，比如著名的SC GLOBAL。

当然最致命的肯定是ABSD那个30%了，你问我会不会有开发商为了避免ABSD亏本大甩卖？别瞎操心，捡漏这种好事是几乎落不到你头上的：

二手市场倒是有一点可能捡便宜

简而言之，开发商不仅面临着高昂的土地价格，而且还面临着进一步被征税（QC和ABSD）的风险，加上每个开发商都在竞标土地（不管是Enbloc还是政府售地GLS）后急于启动其项目销售造成供应压力，这样开发商主动去Enbloc大型项目（>1000个单位）的风险会被成倍放大，2017-2018年的Enbloc热潮已经不可复制。

随着2020年疫情到来，开发商呼吁放松ABSD的声音自然此起彼伏。

然并卵，开发商砍价自救才是王道，于是乎：

又比如：

如果你认为ABSD对有实力的开发商来说还不算糟糕，还有其他的呢。

原因2：更高的开发费用（DC）

开发费（DC）是对房地产开发商征收的税款，它适用于任何会“增加土地价值”的开发项目，比如增加项目的建筑面积或填补土地地契到99年。高额的DC会大大增加开发商的项目成本，因此使得他们在报价集体出售Enbloc的时候三思而行。

新加坡的DC费用， 政府每六个月调整一次。2017年9月DC税率全面飙升约13.8％。这是自2007年以来DC的最大涨幅。开发商感受到了压力，不过这仅仅是开始？

之后的一年DC费用直线上升，到了2018年8月，伴随着新降温措施，非有地住宅的DC费率整体上升了9.8％，而商业用地的DC也上升了8.3％。

由于开发商那时已经感受到ABSD的巨大压力，因此较高的DC费率将进一步阻止他们竞标集体出售，而且似乎政府不想在短期内降低DC。

比如东海岸著名的 Mandarin Gardens的DC和补足地契的费用加起来就有总地价的3成！另外要价2.79B是认真的嘛？麻烦各位做下功课，就知道这种Enbloc尝试纯属浪费社会资源。。。

开发费DC提高会延缓开发商进入集体出售市场

原因3：交通因素的影响

早在2017年11月，陆路交通管理局（LTA）公布了一项“预申请可行性研究”（PAFS）法案。

PAFS用于预测新项目开发中的交通拥堵，并且可以限制建造单位的总数。这对开发商来说来说会是个很大问题，因为当开发商整体收购旧公寓时，目标是优化容积率并建造比之前的更多的单位，这样就能使回报最大化——在相同大小的地块上建造更多的单位意味着更多的$收入。

现在，PFAS可能会限制可在某些地块上建造的单位数量，特别是些道路拥挤并且无法应对车辆增加的地方（例如，在有地住宅区域内的Enbloc集体出售）

除了限制新建造单位的数量外，这意味着整个Enbloc的当事方也需要支付交通顾问的费用（LTA当然不会免费进行评估），这也会增加整个流程的成本和时间。

低密度社区会面临较多集体出售障碍

你知道哪些地区目前受这个PFAS的影响嘛？继续看下去就知道了。

原因4：URA限制新公寓单位数量

从2019年1月17日起，开发商将面临新公寓项目中的单位数量限制。

对于新加坡核心中央区（CCR）以外的土地，URA允许的新公寓单位平均面积将从之前的70平米增加到85平米。在某些特定地区限制更严格：例如，在巴西班让（Pasir Panjang），允许的平均单位面积是100平方米。

市建局收紧平均单位面积限制的理由是：确保新加坡不会拥有越来越小和越来越贵的房屋，并防止交通堵拥（如第三点所述）。

下面一图看懂其中的影响：开发商可建造的单位数量减少了18%-30%，相应利润也就损失了不少，那么这些“损失”去哪里弥补呢？

即使开发商可以建造的单位比之前的项目多，也无法为他们带来可观的利润。这样开发商Enbloc的意愿就几乎没有了。

这样看来，市建局URA的新准则为坡县集体出售Enbloc的棺材板上钉钉了，特别是面临更严格的平均单位100平米的9个地点，可以说是坡县Enbloc死区了，而且是死透的那种。

仅存的一线希望

开发商将永远需要土地来继续发展，由于新加坡政府持续捂地惜售，可能开发商会被迫转战较小公寓来竞标整体出售。

不过小Li飞刀还是认为大型公寓的Enbloc长期来看几乎都被毙了，不仅是因为成本高昂和回报减少，还因为开发商将在ABSD和QC限制下挣扎。别忘了当你为12% ABSD斤斤计较的时候，开发商要付30%呢！只有规模较小，地点较好并且较“便宜”的老公寓 ，才可能引起开发商的一点点兴趣。

以上这篇是从开发商角度的分析，其实可以举更多例子来详细说明的，只是因为懒不想和之前那贴那样这么长，就先到此为止吧。