新加坡99年地契公寓到期后会还给政府吗？～ 带你揭开En Bloc的神秘面纱

随着疫情的逐渐稳定，房产市场无论是新盘还是转手市场都在恢复到一个活跃的状态，从而也促进了新一轮集体出售计划En Bloc的发起。在之前的文章中，我们跟大家介绍过关于99年地契和永久地契的相关对比。

理论上，99年地契的公寓在到期之后需要无偿还给政府。而实际上，这些公寓几乎100%会在未到期前就会被业主们自发的集体出售。今天我们就来聊聊关于“集体出售En Bloc”的两三事～ En Bloc在法语里是"整体"的意思 新加坡房产市场上将同一地块上的所属的分层地契房地产单位 打包出售给同一个购买者 就叫做En Bloc

En Bloc和国内的集体拆迁有相似之处，但是情况又不太一样。国内的拆迁多分为两种：

️由于城市发展建设的一些必要用地(比如修路，市建等等)。

️发展商对某块区域进行再开发。这种集体拆迁的情况，通常情况下政府和发展商都会给出相应的补偿方案。

不过，在整个拆迁的过程中，被征用地者通常是不参与到前期沟通和协商的过程中的。往往是在作出拆迁决定后，针对补偿方案来进行一个沟通的情况。

集体出售的标准流程

1. 前期准备

根据规定，屋龄高于10年的房产，需要获得8成以上业主的同意；而屋龄低于10年的房产，则需要获得9成以上业主的同意才行。并且，获得屋主同意的这个过程不可以无限制的进行下去，需要在规定时间内完成才行。

有意向的业主成立出售委员会，委员会主要负责内容有： ️

和业主进行沟通 ️

对出售达成一致意见后，寻找合适的房地产经纪公司(房地产经纪公司主要负责为屋主提供集体售出的咨询、找估价师为项目估价、协助办理相关所需手续，并且负责策划集体出售项目的后期推销等) ️

安排法律顾问拟定相关法律文件，包括买卖双方最终签订的集体出售协议等

注意

集体出售的相关政策会根据当下的具体情况进行调整，因此现阶段的规定并不决定未来房产市场的具体情况。 ‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

所谓获得80%以上业主同意，也并不是按照人数来进行计算的，而是按照分层地契份额(share value)来进行计算。这就意味着，除了需要超过80%的业主同意，还必须保证这些业主所拥有的单位楼层面积也必须超过总楼面积的80%。这样才是仅仅完成了集体出售的第一步而已。

如果在第一阶段就失败的话，那该项目需要等待至少两年以上才可以展开新一轮的集体出售计划。(这有效的避免了业主在整个过程中过多的受到打扰)。

2. 寻求买家

第一阶段全部进行完毕之后，就到了非常重要的第二阶段：寻找合适的买家。这一阶段主要是房产经纪公司主要负责，包括如何宣传推广，邀请潜在的发展商出价投标等等。

投标后会产生是两种情况： ️

竞标中出价最高的房产商成功夺标。

Ameber Park 安珀园

位于东海岸区域的永久产权项目Amber Park安珀园以近9亿新元的价格由城市发展有限公司(CDL)在第一轮竞标中高价夺标，该价格也创下永久地契集体出售项目最高价格。

️

价格未达到理想预期的项目则流拍。

Pearl Bank Apartment 珍珠苑公寓

凯德集团以逾7亿新元的价格收购了集体出售项目Pearl Bank Apartments珍珠苑公寓，这也是该项目第4次推出市场，最终在流拍之后通过商议按照几乎相同竞标价格获得该项目。

竞标流拍是很常见的事情，流拍不代表项目终止，这之后开发商和业主们会进入一个议价阶段。除了价格可以继续商量以外，业主也可以提出其他一些条件。最终，只要价格和条件再次拥有80%以上支持率，该项目就可继续交易。

集体出售的价格往往可以高出市场价50%甚至100%以上。因此，对于那些屋龄超过20年甚至以上的房屋来说，集体出售的价格肯定是高于市场行情价。

从发展商的角度来说，考虑到整个项目的时间成本、费用成本后后期增值溢价的情况，因此在出价时也会同样寻求利益最大化。如果项目的保留价格无法让该项目的利润达到预期，则不会该项目。有许多项目也是在价格上无法谈拢，即便已经经历了漫长的第一阶段后，在第二阶段却终止了的。

3. 签订协议

当一切敲定，价格也全部谈拢之后就到了最后签订协议的步骤。如果在集体出售的协商中未获得100%的业主同意，还需要向分层地契局(Strata Titles Boards)提出申请，获得批准后才可以执行集体出售。

有没有到了第三步还很坎坷的

当然有

正是由于项目不能获得100%的业主同意，因此还是有一些业主在完成了上述两个过程后坚持不同意出售的。这种情况下只能由法律来进行判定了，如果一切顺利收购可以继续执行，但也还是有最后阶段告吹的可能性。

影响集体出售的几大因素

1. 房屋年龄

随着时间的增加，屋龄老旧的楼盘无论是从房子的设施配置还是户型设计上来说都是跟不上现阶段市场上需求的。并且，加之一些自然的使用损耗等，宜居程度也会有所降低。

由于房屋的年龄较大，因此所需要花费的维护成本也会增多。某些维护不善的老旧楼盘物业费会比普通新楼盘更高。如果是将此类房屋放入二手市场，往往在出售价格上表现也不会太好。因此，这类房屋的屋主也会更加倾向于被En Bloc。

2. 位置和稀缺性

在房产市场里，位置绝对占价格的主导因素。对于新加坡这样一个国土面积并不大的地方来说，位置显得更重要了。本身位置就非常稀有或该区域无法提供新的可供开发的地皮的楼盘会更有潜力被En Bloc。

如果项目周围还拥有一些不可被取代的资源，那这个位置的价值就会更高。比如，学校资源、自然保护区等。即便新加坡讲究“租住同权”，“学区房”依旧是加分项。

3. 土地容积率是否饱和

不难理解，一块土地上，可以建造的房屋单位越多，收益肯定会越大。因此，发展商更倾向于收购土地容积率未达到饱和开发的项目。这样以来，在相同地皮上可开发更多的单位数，利润随之而来。

新加坡的Master Plan(城市规划)通常5年会进行一次调整，这其中也会对部分土地的容积率重新进行规划。这相当于政府助力该地域推动重新发展，不过近年来政府对于住宅用地的容积率更改越来越谨慎很难见到提升容积率的情况出现了。

4. 楼盘和户型

中型和小型楼盘的收购概率基本相似，这类大小的楼盘所需要的资金能让更多中小型发展商也参与进来，而大型以及超大型楼盘则需要资金实力更加雄厚的公司参与。在楼盘大小相同的情况下，户型越不好的项目越容易被收购。

原因其实不难理解，由于户型较差导致该楼盘在二手市场上的价格大受影响，因此发展商可以通过后期的重新修建将原有的土地价值彻底释放出来，从而获得最大收益。

5. 集体出售的时机

屋主可以一次获得如此丰厚的收入，那发展商收购集体出售的楼盘到底赚的又是什么呢？

从En Bloc楼盘的住户集体投票到发展商重新设计并推出市场销售大约需要2年左右的时间，之后进入开盘到完成销售阶段又需要3-4年时间不等。开发商的预期收益中有相当一部分来自于未来几年房市的预期增长。

因此，En Bloc热潮往往发生在房价快速上涨的时期，只有在这样的时间节点时，屋主能得到足够的收益促En Bloc，发展商也有足够的利润空间进行收购。

上图是1995年到2017年每年成功En Bloc楼盘的数量和金额。最近20年以来，集体出售的高峰期是在2007-2008年和2017-2018年之间。这两个阶段都是新加坡房价快速上涨的一个时期。

6. 政策规定

2018年时，政府出台了最新的房产降温措施：“执行集体收购的项目，发展商需要在原来支付25%额外买家印花税的基础上，再支付5%的费用，且该比费用将不会退还给发展商。(此前，发展商只要在规定时间内完成所有销售，政府就会将这笔25%的费用退给发展商。)

这5%的额外支出对于那些新楼盘的发展商来说是可以从定价里重新定义的。但是，对于集体收购的买家来说就相当于在一开始就需要付出更多资金。

下图为2018年降温措施后，没有成功被发展商所竞标的集体出售项目。这些项目在下一轮集体出售阶段依旧拥有较高几率推出市场。

集体出售无论是对于发展商还是屋主来说都是一个长期战线，双方都希望能从中获利。因此，大家在看待整体收购这个事情上更应保持理性的态度，毕竟政策在一天天调整，未来房产市场会是怎样一个情况我们现在也无法在当下给出一个具体的结论。只希望大家都能买到满意的房子。

划重点

总的来说，En Bloc还是一个天时地利人和的事情。房屋经纪可以根据自己的经验和专业对一个楼盘集体收购的可能性做出一个大的判断，但是这中间过程如何，时间又会需要多久是无法预测的。

大多数有En Bloc潜力的楼盘都相对比较老旧且不宜居，并且在租金回报上通常表现也不是很好。因此，选择投资En Bloc楼盘的买家最好拥有足够的经济实力，并且做好长期持有10-20年的准备。大多情况下，买家购买自住/投资房时可以忽略掉单位被En Bloc所能获得的价值，还是应该更多的考虑现阶段房产的自住和投资价值即可。毕竟，这件事情本身就像是中彩票一样，一味的追寻En Bloc楼盘可能需要付出比想象更多的时间以及金钱成本。