新加坡房贷详解

尽管新加坡政府的房地产降温措施一直没有松动，外国买家的额外印花税也越来越多，这也无碍中国买家成为新加坡市场最大的外国买家。

与别的国家不一样的地方，是新加坡银行在房贷方面，外国人和本地人， 没有差别。利息一样，贷款的额度也一样。只是在提交文件方面， 会有所不同。

1）合格的贷款银行

只有在新加坡金融管理局取的全部执照的银行才可以为买家提供贷款。最常见的就是本地3大银行，和7大本地化了的外资银行。

星展银行（英文DBS，https://www.dbs.com )

大华银行（英文UOB，https://www.uob.com)

华侨银行（英文OCBC，https://www.ocbc.com)

花旗银行（英文CITI https://www.citibank.com.sg )

渣打银行（英文STANDARD CHARTERED https://www.sc.com/sg/ )

汇丰银行（英文 https://www.hsbc.com.sg/ )

马来亚银行（英文 https://www.maybank2u.com.sg )

联昌银行（英文 CIMB https://www.cimbbank.com.sg )

兴业银行（英文 RHB https://rhbgroup.com.sg/ )

中国银行（英文 BANK OF CHINA www.bankofchina.com/sg/ )

2) 贷款额度

最多可以贷款到银行估价或买价的75%，两者取低价为准.

比如，一个公寓的估价是2百万，买价是180万，最多贷款是135万。

3）利息

在这个世界上，恐怕新加坡的房贷利息是最低的了。

每家银行的利息都不一样，这个与中国不同。利息是银行自己决定的，不是由金管局（类似中国人民银行）定的。

利息有固定利息和浮动利息。最长的固定利息是5年， 一般为2-3年。在这个期间，利息是不变的。 浮动利息有2种， 一种是用新加坡同业银行拆息率（SIBOR）为基准的利息，还有一种是以银行自己内部的贷款利息为基准的。这些利息，会随市场利息变动。而且，银行自己内部的贷款利息是只上不下的，如果往下了，只有新的客户会享受到这种好处。老客户只有通过重新换配套来降低利息。

让我们来感受一下新加坡利息的大概情况， 以2019年8月的利息为例：

3 年固定利息：1.89%， 2.18%， 2.18%。

同业银行拆息率的配套：1-mth +0.25%=2.13%。

最新的利息，可以在这个网站找到：

新加坡房贷有限公司​www.homeloan.com.sg

4）还款的计算方法

与国内还贷有等息还贷，和等额还贷2种选择不同， 新加坡只有等额还贷，也就是说在利息不变的情况下，您每个月的还贷额是一样的。

5）换贷款配套

新加坡的贷款一般都有2-3年的锁定期。在锁定期内， 一般不容许您多还，多还会有1.5%的罚款。 但是也有银行允许您还20%-50%的额度。

过了锁定期后，就可以和银行续签，这时可以换不同的配套。银行一般都会收500-1000块不等的手续费。

除了和自己的银行续签之外，您还可以选择到别的银行去。一般来说，到别的银行会有更多的优惠。而且，大部分银行都会提供现金回扣，帮您付律师费。

5）贷款年限

这里有两个年限：买房时的年限，和重新换配套时的年限。

买房时，如果贷款到75%， 那么贷款年限最多是30年， 或者是到您65岁，取两者小的为准。夫妻年纪不同，要算收入加权年纪。如果贷款少于买价的50%，那么最多可以到35年。

重新换配套时，最多可以到70岁，或者是35年减掉（贷款的年纪+1）。 对超过35岁的人来说，重新换配套也是延长贷款年限的一种办法。

贷款加权年纪的算法举例：

老公年纪40岁，月入1万，老婆年纪30，月入5千，那么他们的收入加权年纪就是：

总收入： 1万+5千=1.5万

加权年纪： 40x（10000/15000）+30x（5000/15000） =36.6 ， 取 37 岁。

贷款（买房）年限： 65-37=28 年

6）贷款审批的基本条件

也许，这是一个第一次想到新加坡置地的人，最最想知道的事了。新加坡是个法制治国，一切都是公开透明的，就如同贷款一样。

从2013年6月开始，新加坡贷款到买价的75%，需要满足房贷分期付款不超过60%月收入的要求。

用来计算月供的利息是金管局规定的3.5%，按这样的利息， 和最长的贷款年限，要求的贷款额度，算出来的月供要在60%的月收入之内。

这个月收入，是有特定的要求的，是您每月固定薪水，再加上70%的变动薪水，这个变动薪水是用您年收入的综合，减掉全年固定薪水的总和，打了7折以后，再除12个月，得到的数加到每月固定薪水里。

举例：

一个人的固定薪水是1万，年薪是20万，今年40岁。要贷款80万。

合格的每月收入：1万 + （（20万-12x1万）x70%）/12 =10466

80万贷款，25年，利息3.5%， 每月月供是：4004块。

每月月供/每月合格收入=4004/10466 =38.25% < 60%

贷款合格！

可以在这个网站做一个估算：

Loan Affordability (TDSR) Calculator​www.homeloan.com.sg

7）国内买家的收入证明文件要求

中国和新加坡两国体制不一样，这点导致在文件方面，会让国内买家感到很麻烦。最简单的办法，就是在新加坡有分行的银行，或者新加坡在中国的分行里存一笔钱，然后让银行出示一份存款证明，这样就可以了。有的银行要看两次，分别是申请的时候和贷款发放的时候。有的银行只要看一次就好。

最容易的就是在大华中国分行存一个3个月的短期存款，然后在新加坡的大华银行申请贷款，这样就可以省掉很多手续，也不用担心贷款批准了以后出现问题的尴尬。

8）贷款的程序

一般可以先向银行做一个贷款预批准。这样会心里有底。

在收到卖家的Option to purchase （OTP）后，就可以向银行提交申请了。这个过程可长可短，一般都在一周内可以完成。

在新加坡，买家要在收到OTP的14天之内付剩下的4%，所以，最好还是先做一个预批准，这样不至于手忙脚乱。