2020年第四季度新加坡房产价格指数分析

新加坡市区重建局（Urban Redevelopment Authority）会在每季度的首月月初首先公布私宅房产指数的初步估算数据，并在当月下旬公布私宅房产指数的详细统计数据。初步估算数据相对简单，一般来说仅会公布上一季度私宅房产价格指数、非有地私宅房产价格指数以及私宅房产价格指数环比变化这三个新加坡私宅房产市场的关键数据。

本周一新加坡市区重建局发布了2020年第四季度私宅房产价格指数的初步估算，下面我就通过三个表格来和大家一起解读、分析上一季度新加坡私宅市场的具体走势以及背后的深层逻辑和未来市场展望。（我目前计划把每季度的房产价格指数和市场走势分析做成一个系列专题，在这个专题中尽量只讨论市场走势，不涉及具体的项目分析，希望能够坚持下去吧...）

总体而言，新加坡私宅房产价格指数从2020年第三季度的153.8点增长至2020年第四季度的157.0点，增幅为3.2点。增幅从第三季度的0.8%扩大到第四季度的2.1%。

纵观2020年全年，由于疫情影响，新加坡私宅房产价格指数增幅为2.2%，相较于2019年全年2.7%的增幅有较大回落。

核心中央区（CCR）的非有地私宅价格指数第四季度上涨3.3%，已经扭转了第三季度下跌3.8%的颓势。其它中央区（RCR）的非有地私宅价格指数第四季度上涨4.8%，好于第三季度2.5%的增幅。非中央区（OCR）的非有地私宅价格指数上涨1.7%，与第三季度的涨幅持平。2020全年，代表高端私宅市场的核心中央区（CCR）私宅价格指数下跌0.2%，而代表中档私宅市场的其它中央区（RCR）和代表平价私宅市场的非中央区（OCR）私宅价格指数分别上涨5.1%和3.1%。

根据新加坡贸工部本周一公布数据显示，新加坡国民生产总值2020年第四季度同比萎缩3.8%，2020年全年萎缩5.8%，是新加坡独立以来经济表现最差的一年。在全球以及本国经济大幅衰退的环境下为何新加坡的房产市场还能以全年2.2%的增幅维持住了连续四年的增长势头呢？我个人认为主要有以下三方面原因：

1. 今年第三、第四季度开盘的期房项目，发展商由于担忧疫情影响及新私宅供应过剩，普遍采取比较合理的定价策略来吸引潜在买家。近期开盘的多个项目出现了开盘首日一房/两房户型基本售罄的火爆场面。

2. 对于房产投资者来说，新开盘的期房项目将会在未来三年内竣工，届时随着疫情逐步得到控制以及经济稳步复苏，房产出租市场预期也将随之回暖。

3. 对于自住刚需购房者来说，相对合理的入场价格、由全球利率走低带动的贷款利率下调以及期房项目采取的阶段性付款模式，都有助于刚需购房者在目前的经济环境下保持更大程度的购房灵活性。

这三方面原因共同促成了2020年期房热销，从而拉动整体私宅价格指数逆势上扬。对于即将到来的2021年，经济分析人士普遍认为，随着新冠疫苗的面世和全球经济的复苏，房价将随之上涨并取得全年预期5%的增幅。由于近期房产市场的强劲需求，房地产开发商目前面对的是土地库存不足的问题。这一问题也很可能在2021年再次催生出集体出售的热潮，从而产生大量刚需购房并进一步推动房价上涨。 但是我们需要清醒的认识到一点：房价与经济发展基本面脱钩或相背离，将会极大的影响金融体系的稳定。在一个稳定健康的房地产市场中，房价应该与经济发展的走势相一致。在全球低利率以及流动性充斥市场的背景下，新加坡政府必然也会重点关注房价走势，并且不排除在必要时刻出台新一轮的降温政策对房地产市场进行国家政策干预，从而避免房价增长过度偏离经济增长而产生的房产过热风险。

对于房产我一直持有两个观点：

每间房子都有它自己的优缺点，如果一间房子看起来毫无缺点，那么它的唯一缺点一定是贵！

即使每间房子都有优缺点，我们仍然可以通过分析、比较、感受来挑选出最符合自己需求的那间房子。