新一轮房产降温措施来袭？

财政部长王瑞杰发话了：在经济前景充满不确定之际，政府有必要防范房地产市场过热，确保它不会超越经济基本面。

疫情这么凶，本来大家都觉得房价会跌，但是事实是全球房地产价格都在上涨。

新加坡的非有地私宅的价格指数显示，在疫情爆发后房价有一个明显的低谷，大概在去年的4-6月。但随着封城结束，房价反弹的趋势非常强劲：

不过在我看来还远未到过热的地步，政府的这番表态，一方面可能的确是出于对未来经济恢复状况的担忧，另一方面，也可能是单纯想增加财政收入。

对未来的新政，有以下几个猜想：

提高买家印花税BSD

在2018年政府调整过一次BSD税率，房产交易价格100万以上的部分的税率从3%增长到了4%。这项措施更多是为了限制公寓的价格，对组屋市场基本没有影响。

未来政府可能进一步将房产交易价格200万以上部分的税率从目前的4%涨到5%，加大高端公寓的购买难度，对富人征收更多的税。

提高额外买家印花税ABSD

这是目前的ABSD税率

公民和PR第一套房的ABSD税率提高的可能性不大，第二套房和外国人的税率则很有可能提高。外国人的ABSD税率从20%提到到25%是很有可能的，算下来和现在香港的水平差不多。

尤其是在目前全球低利率的环境下，限制外国资金流入本地房地产领域一直是政府关注的重点。

降低贷款额度LTV

目前贷款额度LTV最高可到房价的75%，首付需要25%，如果进一步降低LTV到70%，那么买家将需要付出更多的现金来买房。

这对本地所有买家的影响都是非常巨大的，但能提高银行的安全边际，增强本地经济的稳定性。

非常不希望看到这一条变成现实，现在25%的首付已经很高了。

降低总偿债率TDSR

TDSR规定，公寓买家最多只能用月薪的60%来还房贷。

对目前市场上的大多数买家来说，贷款能力其实是够的，关键是首付能力，所以真要降低TDSR到55%甚至50%也是可以接受的。

不过对想进行房地产去名（Decoupling）的客户来说，不是一个好消息，一个人的收入可能负担不起房贷了。

上面这4条都是政府的老手段了，接下来是2个是全新的概念。

征收资本利得税Capital Gain Tax

也就是说在房产交易中，对升值部分征收额外的税率。

如果真的实行了，对新加坡房产的投资性是一大打击，将会极大影响新公寓项目的销售。

“房住不炒”将会成为现实。

征收私宅交易消费税Private Property Transaction GST

住宅类地产目前是豁免消费税的。如果政府出台这样一个政策，相当于针对公寓市场征收一个额外的额外印花税。

不会伤害大部分住组屋的普通人，却能有效提高政府收入。

相信不太可能是目前的GST，7%这么高的水平。

但即便是1-3%，摊到房产交易上来说，也是太多了。

如果最后两条措施最终得到实施，在我看来，这已经不仅仅是冷却了，简直是冷冻。