人生重大风险管理之房贷险，与定期寿险的区别

首先，与房子相关的保险分为两大类，一类是财产保险，一类是人寿保险。财产保险里面又包括保房屋结构的保险、保装修和家具财产的保险、保银行贷款利息的保险三种。下面一一为大家解释。

第一，保房屋结构的保险。这种保险保障的是房屋结构的毁坏。对HDB的拥有者来说，如果贷款是HDB贷款，HDB规定必须购买HDB火险（HDB Fire Insurance）来保护房屋结构；如果贷款是银行贷款，有的银行会强制屋主购买保护房屋结构的火险，有的银行则没有要求。对公寓的拥有者来说，一般公寓的物业公司都已经购买了火险来保障公寓房屋结构的毁坏。对有地住宅的拥有者来说，保护房屋结构的保险由自己决定是否购买。

第二、保装修和家具的保险。这种保险保障的是房屋的内部装修和家具财产由不同原因导致的损失。一般没有机构会强制购买这种保险，而是由房屋的拥有者自行决定是否购买。当前越来越多房屋拥有者开始有意识自行购买此类保险。

第三、保银行贷款利息的保险。这种保险比较少见。由于前面两种保险都只是保障房屋拥有者的利益，没有保障到万一房屋发生毁坏时银行贷款利息的损失，少部分银行会强制要求贷款者购买保障银行贷款利息的保险。

第四、人寿保险。这种保险的作用是当贷款人去世或者发生重大残疾的时候，赔付一笔资金偿清所有的银行贷款，让贷款人的家人可以继续居住在房子里面而没有贷款负担。对HDB的拥有者来说，如果选择了用CPF来偿付房贷，CPF Board会强制其购买这种人寿保险（即Home Protection Scheme，简称HPS），但如果贷款人有自己的人寿保险则可以申请豁免；如果没有选择用CPF来偿付房贷，则没有强制购买的要求。对私人住宅的拥有者来说，如果有银行贷款，少部分银行会强制要求贷款人购买这种人寿保险，从而换取较为优惠的贷款利率。

本文主要介绍的就是第四种，也就是常说的所谓“房贷险”

房贷险（英文是Mortgage Reducing Term Assurance，简称MRTA），顾名思义就是为解决意外情况下产生的巨大房贷压力而存在的保险。其实不仅房贷，其它类似形式的贷款（如学费贷款）同样可以通过这种保险来得到保障，只是因为房贷是我们日常生活中最常见的贷款形式，因而简其名曰“房贷险”。

房贷险首先是一种定期寿险（Term Life Insurance），通常是纯消费型的，只保障一段固定的期限。所不同的是，普通的定期寿险保额在保单年限内维持不变，而房贷险的保额则会随着保单年数逐年减少，反映出在还贷款过程中，剩余应还贷款的金额逐渐变小。一旦受保人在还贷期间去世或全残，保险公司赔付此时对应的保额给其或其家人，用来还清剩余的贷款。

无论在中国还是新加坡，大多数人都把买房当作一件必须要办的大事；即便房价高企，很多人还是会选择先交首付，后面再慢慢还贷款。在一切顺利的情况下，通过这种做法既能享受属于自己的房子，又不必在短时间内让自己和家人承担过大的经济负担。

然而这里有一个隐患，就是还贷款人必须保证有能力持续偿还贷款；万一还款期间因为意外情况而收入中断，不管是因为重大疾病、残疾或英年早逝，房贷压力就落到了其他家人的身上。注意，债务不会因为借款人丧失还款能力而消失，但是分期付款的合同会因为借款人丧失还款能力而终止，银行会第一时间要求付清所有余额。如果其他家人没有重新贷款资格（比如老人，小孩，家庭主妇），则不得不付出大量现金甚至出去私人举债；如果其他家人借不到钱没有能力继续还贷，银行就会将房子没收，你（如果还健在）和你的家人则被迫搬出。

新加坡房贷分3种情况：

1 如果是私人住宅如公寓(condo/apartment),mortgage insurance/term insurance不是强制性必须要买的。Banker可以鼓励你买(这种保障很有必要)，不可以说这是强制性的；再说要买，也不用找Banker买，外面有很多比较便宜、性价比高的mortgage insurance/term insurance。

2 如果是组屋(HDB)，保险就是强制性的，要么HPS(Home Protection Scheme)，要么个人商业保险的term insurance/mortgage(需要做HPS豁免)。

3 如果在房屋贷款之前就已经有了比较完备的定期寿险(term insurance),保额大于贷款额度，保单合同期限大于贷款期限，就不必重复买保险了(除非保额不够，有shortfall)。公寓的话不必，HDB的话申请HPS豁免即可(在CPF网站online做几分钟就搞定提交啦)

为何推荐保额不变的定期寿险(level term insurance)而不是保额下降的 (decreasing term insurance)?

房贷险 vs 普通定期寿险

保费

因为房屋贷款有对应的贷款利率，所以房贷险也会把利率代入计算，再根据总贷款额和预期还清贷款的年数，计算相应的保额。

我们用同一家保险公司的房贷险和普通定期寿险做一个横向比较。假设王先生今年30周岁，不吸烟，他贷款100万新币购买新房，计划30年内还清，假设银行贷款利率为2%。

如果选择房贷险，王先生每年需要缴纳的保费是710新币。

如果选择普通的定期寿险，年保费则是808新币。

保障

如下图，普通定期寿险的保额在保障期内保持不变，而房贷险则会逐渐下滑。

总结

房贷险相比于普通定期寿险，在保障期限的后期，保额大大减小，而保费却并没有比普通定期寿险便宜太多。

所以，如果预算较为宽松，建议购买普通定期寿险，既满足保障房贷的需要，后期又有一定的盈余，以备不时之需。

如果预算非常紧张，且明确只是为了保障目前这一套房的房贷，则可以选择专门的房贷险。