房住不炒？新加坡政府是这样给市场降温的

2020因为疫情的肆虐，全球经济萎缩，新加坡楼市却能逆势而上。这不仅要归功于政府对于遏制疫情蔓延所做出的努力，也因过往十年来，对于房产市场的调控，从而避免了泡沫的形成。

这篇文章就来了解一下，在过去十年政府是通过哪些政策工具来给市场降温的。

首先，主要政策工具包括：

额外买家印花税 Additional Buyer's Stamp Duty

卖家印花税 Seller's Stamp Duty

房贷与价值比率 Loan-To-Value Ratio

总偿债率 Total Debt Servising Ratio

1 额外买家印花税（ABSD)

是在基础买家印花税之上，根据身份和所拥有的房产数量，需要额外缴纳的税费。

例如，新加坡公民购买第二套房产，需缴纳12%的额外买家印花税。

2 卖家印花税（SSD）

是为了管控短期内频繁交易行为所征收的，根据购房年数增加而递减的，针对卖家的税费。

例如，卖家想要在购房第一年出售房产，需缴纳12%的卖家印花税。

3 房贷与价值比率（LTV)

是买家可以向银行申请房贷的最大限额。

比如，价值100万的房子，如果规定房贷与价值比率最高为75%，则买家只能最高从银行贷到75万。

4 总偿债率（TDSR)

是买家每个月用于缴纳贷款（这里包含房屋贷款，汽车贷款等）的数额，不超过一定月收入的比例。

例如，每月可用于缴纳贷款的数额为总收入的60%。

以私宅公寓市场为例，自2009年以来，政府一共出台12轮降温政策，来抑制房价的过快上涨。

新加坡私宅公寓价格指数 （图源：SRX ，点击看大图)

那么经过这12轮的降温，截止到发稿时间，哪些政策是买家和卖家，分别在做房屋交易时需要纳入计算考量的呢？

对 于 买 家

1 额外买家印花税（ABSD)

举例，一名永久居民如果想购置第二套价值$100万新币的私人公寓房产，那么他需要缴纳15%的额外买家印花税，15万新币。加上基础买家印花税，2.46万新币*，那么他需要缴纳共17.46万新币的印花税。

注：

^：根据自贸协议，美国公民，以及冰岛，挪威，列支敦士登，瑞士公民或永久居民，享有新加坡公民同等征税待遇。

*：基础买家印花税的计算：

1）首100万，税费=房价x3%-$5400 ;

2）房价超过100万，税费=房价x4%-$15400。

2 房贷与价值比率（LTV)

举例，一名永久居民如果想购置第二套价值100万新币的私人公寓房产，并且仍在供名下第一套房产，他今年30岁，偿还期25年，那么他最高可贷45万新币。

3 总偿债率（TDSR)

每月可用于缴纳贷款的数额为总收入的60%。

举例，同一名永久居民，他的月收入是$6,000，名下除了第一套房产每月$1,500的月供，还有每月$700的车贷，那么他仅剩余$1400可以用于交纳其他贷款。

对 于 卖 家

举例，还是同一名永久居民，在他购入第二套价值100新币的公寓之后，出于个人原因，他需要在购入第二年的时候转售这套公寓。房子成功出售，但他需要交纳房价的8%，也就是8万块的卖家印花税。

尽管新加坡在2020年全年有5.8%的经济萎缩，新加坡的住宅市场在第四季度仍表现抢眼，成交均价和成交量双双攀升。其中，私宅成交均价涨幅2.1%，是自2018年以来的最大单季涨幅。

对比由于疫情原因导致的经济萎缩和失业率上升，住宅市场的反应再次引起了政府的密切关注。据2021年1月19日报道，副总理兼财政部长王瑞杰表示：“我们不想看到房产市场跑在经济基本面的前面。”

2021年是否会有新一轮的降温措施出台，让我们拭目以待。