新加坡地产 | 今年可能会进入新一轮的抢地热潮

新加坡地产市场今年可能会进入新一轮的抢地热潮！

据政府统计数据，目前发展商土地库日渐耗尽、未售出的单位库存也陷入三年来的最低水平，加上今年上半年政府售地计划的地段选择有限，将使得土地需求超越供应，预料带动今年集体出售卷土重来，房价也可能随之上扬。

新的标地价格将是房产价格走势的先行风向标。

不过，市场人士预计基于政府可能推出新一轮降温措施，发展商竞标地段的开价将会更谨慎，料不会出现上一波集售高潮期间的大手笔交易，高地价竞标或有限。其中，中小型项目预料在新一波集售市场中较受发展商青睐。

根据市区重建局（URA）数据，截至去年第四季，本地未售出私宅（不包括执行共管公寓）单位为2万4296个，显著低于2019年第一季的3万6839个。

发展商在2018年上一波集售热潮标得的地段，有至少16个项目未推出，包括Perfect 10（前城市大厦地段）、艺雅轩（The Atelier，前马克维景地段），以及Peak Residence（前柏园地段），但一些项目料在上半年推出。

市场人士分析

合登（Huttons）房产集团首席执行长叶润明受访时说：“未售出单位库存枯竭、经济情况改善，以及对市场的信心重返，可能带动集售市场在2021年复苏。同上一波集售周期不同的是，我们今年正在走出经济衰退期。”

尽管今年上半年将政府售地计划推出的私宅单位数量，比去年下半年稍微增加，但仅集中于纬壹城（One-North）与淡滨尼两个地区。

博纳产业（Propnex）研究与内容主管黄秀莹说：“由于今年上半年政府售地计划的地段供应采取谨慎做法，我们预料那些之前未能在公开招标活动中得标的发展商会考虑集售地段。”

黄秀莹认为，集售活动的时机与条件似乎已成熟。“但我们预计不会像2017年或2018年那样出现大手笔交易。当前一些风险因素也正在发挥作用，包括与疫情相关的经济不明朗因素，以及政府可能推出新的降温措施。”

了解这些风险的发展商在收购地段时会保持谨慎，并以价格为主要考量。

“但随着市场情绪与经济前景改善，以及房屋销售情况良好，我们预料对中大型集售地段的兴趣会持续上扬。”

博纳产业投资与集体出售主管吴美琪透露，已接到许多屋主询问，表示有意集体出售项目，可能有50个或更多的大小项目在今年与明年在集售市场推出。

较多受访分析师认为，发展商会较青睐中小型集售项目。合登房产集团研究主管李思德预料，发展商会物色最多500个单位的中小型地段。

ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣认为，现有降温措施促使发展商对叫价高于8亿元的大型项目望而却步。

2018年7月推出的降温措施规定发展商须预付一笔5％额外买方印花税（ABSD），而且无法退回。

发展商即使标得更大型地段，也同样须要在五年内把项目售完，否则须承担高昂的ABSD，意味着“项目越大，风险也越大”。

麦俊荣指出，上一波集售潮有许多大型私有化中等入息公寓（HUDC）地段成交，许多发展商在单一项目投入大量资源，这将需要更大的市场需求来吸纳，面对的竞争也更大。因此，预料竞标诸如每平方英尺2800元至3000元地价的情况有限。

乌节路两地段重启集售计划

冠病疫情影响乌节路一带商场生意，令该地区的东陵购物中心（Tanglin Shopping Centre）和明苑（Ming Arcade）业主再度启动集体出售计划。

值得一提的是，东陵购物中心是第四次尝试集体出售计划。这次要价7亿8500万元，相当于每平方英尺容积率2616元。该中心将在下周一召开特别会员大会，争取八成业主的支持。

明苑（Ming Arcade）同样第四度次尝试集体出售，正寻求独立房地产估价师的估值。该项目2012年第二次集售时，要价约1亿2000万元，尺价相当于2180元。

两个项目仍处于集售计划初期阶段，项目是否能取得八成业主支持，顺利推出市场求售都尚未确定。

东陵购物中心（Tanglin Shopping Centre）是结合零售和办公空间的永久地契综合项目。中心第一阶段于1970年建成，是当时本地第二座购物中心，楼高12层。

该项目有170多名业主，最大业主是城市发展（CDL）旗下的千禧国敦酒店集团（Millennium & Copthorne Hotels）。首两次集售计划获得千禧国敦的支持，要价分别是12亿5000万元和10亿元。2017年业主第三度启动集售计划，却因无法获得千禧国敦支持而计划告吹。

明苑（Ming Arcade）是由88个商店组成的分层地契商业项目，最大业主是王明星执掌的旅店置业（Hotel Properties），拥有明苑12个单位，占总分层地契份额的58％。

该项目在2011年、2012年和2014年尝试以集售方式推出市场，但没成功售出。

三年前，该项目59个商店业主合组，以邀请买家出价方式推出市场求售，当时要价5100万元，相当于尺价4470元。

新加坡国立大学房地产与城市研究院副院长李乃佳博士受访时说，乌节路一带零售业务受疫情冲击，下来该地区预计有更多项目求售。