组屋|公寓|有地住宅......谈谈新加坡住宅分类

别看新加坡不大，住宅种类可不少。不仅有最常见的组屋、公寓、排屋、独栋别墅，还有只要看到就会哇出声的优质洋房。

新加坡到底有哪几种住宅，它们之间又有什么区别，我们一起来看看吧！

首先，新加坡住宅按产权，可基本分为

公共住宅，私有住宅两大类。

公共住宅

公共住宅，又称组屋，是由新加坡建屋发展局(HDB)所建。

秉着居者有其屋的宗旨，组屋的存在就是为所有新加坡居民，提供可以负担的住宅，因此除了优惠的房价，居民还可以根据自身情况，向政府申请购房津贴。根据建屋发展局2019-2020年度报告，有80%的新加坡居民住在组屋单位内。

大部分组屋单位实行99年租约制，目前还在市场上的组屋单位，有主要的楼房单位，和极少的排屋单位(Terraced House)两种。

自1960年兴建以来，建屋局共兴建组屋大约1万栋，近120万个单位。

私有住宅

私有住宅与组屋最大的不同之处，在于屋主拥有房屋的所有权。

私宅又可分为公寓和有地住宅。

其中公寓又可分为大型公寓(Condominium)和小型公寓(Apartment)。

有地住宅，可分为排屋（Terraced House）、半独栋（Semi-detached）、独栋 （Bungalow），和优质洋房（Good Class Bungalow）。

在新加坡，私宅产权有99年，999年，永久产权几种。

对于有地住宅，又有拥有土地所有权，和仅有房屋所有权之分。

那么可想而知，拥有永久土地所有权的有地私宅，

在寸土寸金的新加坡，可以说是最优资产类型之一。

其它

最后还有一类住宅，是执行共管公寓(Executive Condominium)，简称EC。

它是公共住宅和私有住宅的“混血儿”。

其宗旨是为了满足那些对居住条件有更高要求，又不太能负担私宅高房价的居民。

EC由私人开发商建造和销售，但因为地价得到政府资助，又可以申请政府津贴购房，所以相较于私宅，在价格上很有优势。最重要的是，在建成10年后，EC就会自动完成私有化的华丽变身。

特点&价格

接下来，我们会对照新加坡地区位置，粗略列举各类型住宅的特点和价格。

首先要明确的是，新加坡按照距市中心的距离，分为：

核心中央区(CCR)

其他中央区(RCR)

中央区以外区域(OCR)

根据“宇宙第一定律”，选房最重要的三个要素，地点，地点，还是地点。

新加坡也不例外，不管是组屋还是私宅单位，越靠近市中心，价格越高。此外，靠近地铁站，靠近商场和知名学校的单位，除了价格较高之外，也有更高的升值潜力。

政府组屋 HDB

组屋是仅开放给新加坡公民和永久居民（PR）的住宅类型。

不同于私宅，组屋区是完全开放的公共区域。

通常组屋一楼会设置供居民小坐休息的地方、幼儿园或是市镇理事会。

近年来，新建组屋的趋势是高楼层，但相较于有15到20年以上房龄的组屋单位，新组屋的户型更为紧凑，卧室和客厅面积会偏小。

政府组屋（图片来自网络）

截至2021年1月，组屋单位平均转售价格为$4,855新币每平方米。

其中位于中央区的组屋单位可以达到接近$6,800新币每平方米的价格。

而位于中央以外地区的单位，如北部的兀兰地区，可以以$4,000新币左右每平方米的价格入手（来源：Squarefoot Research)。

公共住宅排屋

除了楼房单位外，属于公共住宅的排屋是很特别的存在，它的存量极少。

排屋（图片来自网络）

并且这种排屋的99年租约始于60年代到70年代初期，所以市场上能看到的这类房产只有不到50年的剩余租约，价格大约在$8,500新币每平方米。

相较于组屋，私宅单位不仅价格更高，而且不同项目间的价格差也会更为明显，这主要是因为除了地点和剩余产权年限外，户型，设施，以及项目内的单位数量，周边项目的竞争，都会对房价产生影响。

值得一提的是，在所有住宅类型中，只有公寓单位，没有针对外国人的购买限制。

大型公寓项目 Condominium

是指地块面积达到4000平米以上，建筑覆盖面积不到地块50%,

同时设施完备的项目，包括游泳池，健身房，烧烤台，会客室，也可包括网球场，篮球场等。

大型公寓The Minton (图片来自网络）

小型公寓项目 Apartment

是指地块面积1000-3999平米的项目，对设施没有规定要求。

开发商有时也会添加如屋顶泳池和健身房等设施来吸引买家。

小型公寓Serenity Breeze （图片来自网络）

截至2020年1月，新公寓项目的平均售价约为$18,000新币每平方米，其中位于中央以外区域的大型公寓项目，如位于淡滨尼区的项目，其新房售价约为$15,000新币每平方米，而位于核心中央区的新房售价约为$28,000新币每平方米。转售公寓的平均售价约在$15,000新币每平方米。

执行共管公寓项目 EC

EC通常坐落在中央区以外区域。

新EC项目一般是在所在地区仍处于开发阶段开始建造，相对于组屋项目和私宅公寓项目，通常在地点上不占优势。

EC Ola 概念图 (图片来自网络）

目前，新建EC的平均价格约为$12,000新币每平方米。

新建EC项目作为公共住宅，只允许新加坡居民购买。考虑到可以申请政府津贴，户型和设施，更为重要的是10年之后的私有化，这代表它将可以以周边公寓单位的价格出售，EC项目一直以来都是很抢手的项目之一。

有地私宅 Landed House

购买有地私宅可以说是新加坡人的特权，新加坡主岛上的有地私宅是不允许外国买家涉猎的市场。

私宅排屋，半独栋，以及独栋单位分布在全岛各地，为满足规划要求，大部分有地私宅区域为两层单位居多，其次是可建造三层单位的区域。通常情况下三层单位是被允许的最高建造层数。

不同于楼房单位，有地住宅的周边环境，楼况，内部装修更是不尽相同，加上有限的数量和成交频率，导致有地单位的价差不能完全横向比较。不用说每一栋优质洋房更是特别的存在。以下价格仅为参考，不具指导意义。

排屋 Terraced House

排屋（图片来自网络）

按照最新的数据显示，转售排屋目前的均价约为$13,000新币每平方米。

其中中央区以外区域，如东部靠近机场的罗央地区（loyang), 转售价格均价约为$10,000到$11,000新币每平方米。

而在其他中央区内的排屋价格大约在$15,000新币每平米左右。

半独栋单位 Semi-Detached

顾名思义，其一侧墙体与邻居相连，对比排屋，其通常拥有更大的花园面积与室内面积。

转售半独栋的均价也约为平均$13,000新币每平方米。

半独栋单位（图片来自网络）

独栋私宅 Bungalow

具备更好的私密性，数据显示在2020年11月份共有35栋独栋单位以平均价格约$14,000新币每平方米的价格成交。

独栋私宅（图片来自网络）

优质洋房 Good Class Bungalow 想要跻身这一行列，除了满足永久地契，以及达到规定的地块面积以外，还要达到建筑覆盖面积不足地块面积40%这一要求。尊贵！ 所有优质洋房均为2层建筑，绝大部分优质洋房均坐落在寸土寸金的核心中央区，且都是隐私度极高的存在。

优质洋房（图片来自网络）

每一栋优质洋房都有自己独特的价值，也是可遇不可求的。

2019年全年有34栋优质洋房易手，其中一栋约7800平米的单位以2亿3000万新币的成交价格刷新了优质洋房的价格记录。

2020年上半年一栋1900平米的单位以$4,000万新币的价格成交。

好啦，以上就是对新加坡各类住宅的介绍