资产分布日益多元化 新加坡上市REIT四成纯海外资产

我国房地产投资信托（REIT）的资产分布愈加多元化，目前在本地上市的44个REIT中，纯拥有海外资产的信托占约四成，当中近45％是在过去三年内挂牌。

在本地上市的18个海外REIT占新加坡REIT总市值约20％，比三年前多出一个百分点。它们过去三年的平均总回报率为20％；本地REIT的市场总值超过1000亿元。

新加坡交易所市场战略师吉奥夫·霍维（Geoff Howie）接受《联合早报》访问时透露，本地REIT的国际曝险比澳大利亚和日本来得高，除了上述纯拥有海外资产的信托，另有20个REIT同时在国内和海外投资。换言之，有超过八成REIT拥有海外资产，投资足迹扩至美国、英国、欧洲、中国、澳洲和印度尼西亚等。

他指出，尽管美国最早在上世纪1960年代开拓REIT市场，但在当地REIT的加权市值收益（market-capitalisation weighted revenue）中，来自美国以外的不超过五分之一。相比之下，本地REIT有接近五分之二的加权市值收益源自海外。

单单在今年，REIT市场迎来的两只新股都投资于海外资产，即投资英国房地产的Elite商用投资信托，以及投资零售房地产和自助仓储的美国汉普郡联合房地产投资信托。

国际曝险提高意味着所面对国家风险跟着增加

REIT资产的国际曝险提高，意味着所面对的国家风险也跟着增加。受访分析师认为，全球股市因为欧洲和美国传来更多2019冠状病毒疾病病例而大受打击，而由美国股市牵动的本地市场波动幅度甚大，海外REIT的股价近期猛泻，或许已把全球经济陷入衰退的风险计算在内。　　

在目前不稳定的经济局势之下，星展集团研究上周发布的报告仍看好美国办公楼REIT。该行分析师陈丽睿指出，美国办公楼REIT应该已把经济陷入衰退的可能性计算在内，这个领域的股价从今年1月的最高点下滑多达40％至50％。

她说：“股市近期下挫，拥有良好资产组合的海外REIT打大折扣，但相信它们的盈利有可见度，下行风险也有限。”

这类信托的加权平均租赁期限（WALE）一般四到六年，而且在2020财政年到期的合约比率不超过8％。　　

报告建议“买入”宏利美国房地产投资信托、Prime美国房地产投资信托，以及吉宝太恒美国房地产信托，目标价分别为1.15美元（约1.66新元）、1.05元美元及0.90美元。　　

然而，CMC新加坡市场分析师杨燕却认为，冠病疫情导致多个国家封锁边境和实施旅游限制令，北美洲和西欧经济出现了实质性的变化。

她说：“随着商业活动暂停，海外REIT易受到短期和中期冲击。我们预计经济接下来几个月将严重陷入衰退。相较于海外REIT，拥有本地资产的REIT目前看起来比较具防御性。”　　

本地第一个拥有百分百海外资产的REIT是与香港富豪李嘉诚相关、于2003年推出的置富产业信托（Fortune REIT）。这个信托旗下房地产全部在香港，但去年10月因为行政成本和合规成本高以及交易量低，而选择除牌。　　　

兴业证券（RHB）分析师维杰·纳达兰加（Vijay Natarajan）指出，由于本地投资者对海外资产感到陌生，以致出现交易折价的现象，但这个情况随着投资者教育提高而有所改善。投资者在选股时可参考海外资产组合的素质如地点、过往表现、租户背景以及加权平均租赁期限。