新加坡房贷条例控制贷款 父母助子女买房须量力

新加坡金融管理局总偿债率框架，除了规定新加坡房地产贷款者所有债务的每月总偿债额不得超过收入的60％，还收紧一些贷款条例。

理财锦囊

前同事J透露，希望在接下来几年，可以陆续帮三个宝贝儿子置业。

她的想法是：“新加坡的房子真的太贵了，等到他们毕业后工作几年，有一定的收入跟储蓄时，房价不知会涨到多高了。没有父母帮忙，现在的年轻人怎么买得起房子？”

当然，J也抱着投资的心态，计划用大儿子的名义，买一套约120万元的私人公寓单位。

J经历了新加坡48年的经济增长奇迹，坚信房地产价格虽有周期起伏，但长期必涨，是累积财富的不二法门。她说：“早点为儿子规划，他才不会输在起跑点上！”

J的大儿子大学毕业两年，是大型会计师行的审计师，月薪4000元，仍未买车，也没有其他贷款。

可是，买一套120万元的私人公寓单位，贷款80％，即96万元，贷款期30年，以3.5％的年利率计算还款，每月假定须还款4300元，儿子当然负担不起。

J当时的如意算盘是让自己或丈夫当儿子贷款的担保人，两人各自的月薪大约是1万元，自己住的公寓虽然还有10年的房贷要供，不过负担并不重。以这样的条件，银行应该会批准儿子的贷款申请。

可是，人算不如政府算。

金融管理局在上个月底突然宣布推出新的总偿债率（Total Debt Servicing Ratio，简称TDSR）框架，除了规定房地产贷款者所有债务的每月总偿债额不得超过收入的60％，还收紧一些贷款条例，包括：

为无法达到TDSR条件的贷款者做担保人，必须被同列为联合贷款人（co-borrower）。

房贷的贷款人，必须同时也是抵押人（mortgagor），意味着他必须同时也是房子的业主。

联合贷款的最长贷款期，必须根据所有贷款人的收入加权平均年龄来计算。

首期付款须拿出更多现金

这个条例下，J的如意算盘是不是再也打不响了？

专做新加坡私宅贷款的房贷中介，Housing Loan Advisors负责人透露，她之前确实曾为不少客户处理过类似的房贷申请。

原本，J的儿子是第一次买房产，不但无须缴付额外买家印花税（Additional Buyer's Stamp Duty，简称ABSD），也能申请最高80％的贷款与价值比（Loan-to-valuation，简称LTV），而且可借长达30年。

杨金丽表示，在新条例下，如果J仍要帮儿子买房子，就得被列为联合贷款人，面对以下影响：

一、J须缴付7％的ABSD——因为她必须是房子的业主，也就是说，她是在购买第二间房产。7％的ABSD等于8万4000元；

二、J最多只能贷款50％——因为她申请的是第二份房贷。如果贷款者超过65岁，就只能贷款30％；

三、新房贷的贷款期肯定不能长达30年——以儿子27岁，月薪4000元，母亲52岁，月薪1万元计算，两人的收入加权平均年龄是45岁，如果要贷款50％，最多只能贷20年。

在这样的情况下，J必须拿出60万元来付公寓首期，加上8万4000元的ABSD，需要的现金高达68万4000元。杨金丽透露，她跟几名潜在客户做过类似规划，基本上，这条路对大部分人来说已经行不通。

家长有两个选择

J有两个选择：

选择一：把现有的房贷一次缴清，然后以申请第一次房贷的条件，争取贷到80％。

不过，由于跟儿子的加权平均年龄是45岁，最多只能借20年，以3.5％的利率计算还款，每月的假定还款额达5600元，即使J跟儿子没有其他债务，仅房贷的总偿债率就达到40％，风险已经偏高。

选择二：帮儿子付较高额的首期现金。这样的话，儿子的贷款大大减少，符合还款能力的条件，就不需要联合贷款人。

博纳产业（Propnex）首席执行长林永富表示，以J的儿子4000元的收入为例，假设没有其他任何债务，用TDSR的方式计算，每月偿债顶限是2400元。以3.5％的利率、贷款30年计算，他最多能贷款约52万元。这意味着，J必须为儿子支付68万元的首期，跟联合贷款方式所需的现金差不多。

新条例避免家人财务问题相互影响

新房贷条例的其中一个用意，就是不要让家庭中任何一方的财务问题影响到另外一方。

在旧条例下，J为儿子做担保人，即使以1.2％的最低市场利率计算，儿子仍负担不起96万元的房贷。无论J或是儿子出现经济问题，都会导致另一方陷入财务困境，以这样的方式进行投资并不明智。

可以理解像J这类客户的心态，毕竟在寸土寸金的新加坡，越早入门，通过房地产累积财富，长期而言，是回报率最高的投资方式之一。

不过，政府也不断强调，近几年利率超低，推动房价迅速高涨，是一个非常时期。

因此建议，J如果真要帮助儿子入门，最好是鼓励他早点成家，购买负担得起的组屋，作为第一项房地产投资。这么一来，J是在自己能力所及的范围内尽力而为，对自己跟儿子都是好事。