新加坡永久居民(PR)买政府组屋流程

新加坡建屋局规定，夫妻两人持永久居民全部满3年，可以在转售市场购买组屋。购买流程为：

1．找一个银行助理评估你可以最多贷款多少买屋子，并获得一份贷款原则批准书（免费）。

2．确认你要的地点

3．找一个你觉得沟通舒服的房屋经纪，告诉他你的要求（地点，房屋大小，楼层，内部装修），你告诉他越详细，就越能做的越好，避免带你看你不想看的屋子。一个好的房屋经纪可以节省你许多的时间和麻烦。

4．当你找到了梦中的家后：

放 1－1000新币的定金，让所有的屋主签OTP

在拿到OTP当天或者第二天，提交申请做房屋估价

拿到房屋估价，去银行拿到贷款协议书

在签好OTP的21天之内，执行 OTP，（Exercise OTP）付一笔费用给卖方，包括定金，最高5000

如果需要，同时填写买主的CHECK LIST

呈交所有资料给HDB，等待第一次面议（1st appointment）

10天内HDB会派技术人员去检查房屋，有任何未经批准的装修，屋主需做回。

5．第一次面议时，HDB官员会审查所有上缴的文件，及转售价。并安排第二次面议的时间。（第一次面议后的6－8周）。

6．10天内，批准交易。

7．第二次面议前两周，将准备好的现金交给律师，由律师与各方解决其余的问题。（HDB，CPF，印花税，等）

8．完成前和卖方商定好时间，再去检查屋子，确信屋子已搬空，没有别的损坏。

9．完成交易当天申请水电及从律师那里拿钥匙。

[singlepic id=50 w=640 h=480 float=]

[singlepic id=49 w=640 h=480 float=]

A）买房前准备

在买房前，您有两个问题要考虑：Eligibility 和 Affordability。

即您的购房资格和购房能力。

1）购房资格：

对PR来说，比较简单，PR在新加坡买HDB，较多的是以下情况：

2个结婚了的PR，

2个将要结婚的PR（您必须在第一次面议时给HDB官员看您的ROM登记条）

工作的母亲和读书的孩子

未婚的PR 兄弟姐妹

注意，一个PR，或者两个人中有一个拿PR没有超过3年，是不能买HDB的。

2）购房能力：

能获得PR资格的专业人士，购买一般的HDB经济能力不是问题，但是，有些PR购房者只有1人工作，或年纪很轻（PLOY 刚刚毕业），或有别的投资。此外，HDB规定，购房者在EXE OTP前，必须获得银行的贷款批准书。因此，事先的贷款能力评估是必须的。有经验的中介也可以大概估算您的贷款额。

以上两点外，还有一些问题：

购房的时机，购房的地点，购房的预算。

3）购房时机：

没有人可以准确预测价格的走势，大势暂时不会再上，或者说暂时调整大概是可能的，但是，调整幅度和长度未知。

买HDB是自住的，为的是有完全属于自己的温暖的小家，为的是有个人的私密空间，为的是将要出生的孩子，为的是不受大房东，二房东的气，为的是避免忍受和完全不同习惯的人共享空间。为的是省下高额的房租。所以，和投资私人公寓比起来，购买HDB时机不重要，重要的是有没有需要，再决定。

4）购房的大小和地点：

很多朋友问，买多大的屋子和哪里的屋子最好？

这是一个没有标准答案的问题。

I) 关于屋子的大小，3房还是4房，看您现在的需要和今后的需要。

夫妻2人，刚刚结婚，3房式可能正好。一间书房，一间卧室。

当您有了一个孩子，如果奶奶或外婆来照顾孩子，那您的书房就要利用客厅的一角了。

当您有了第二个孩子，孩子渐渐长大，3房式可能就太小了。

如果您的计划是，有孩子带回国内，那另当别论。

II）关于成熟社区或所谓的偏远点的地区。

成熟地区，如果指的是出行，购物方便。

我的看法，其实，跟国内的许多地方比起来，新加坡所有的地区，都属于成熟地区。

地铁，巴士四通八达，NTUC近在咫尺。再偏僻的组屋，5分钟之内也能步行到巴士站。这里的图书馆，游泳池，电影院，超市星罗棋布。有组屋的地方，就有健身角落，儿童乐园，公园。对于居民来说，这些都是重要的。

平心而论，哪里都蛮方便的。

当然，那些住在乌节地铁站隔壁，高岛屋楼上的人，一定是很方便的。只是，有多少人，是以每天购物为乐趣的呢？

5）购房的预算

有了清楚的预算，您才能知道您可以买怎样的屋子。买屋子要花多少现金，多少是可以用CPF支付的呢？

PR 银行贷款购房资金规划 （80％ 贷款）

以下可用CPF 普通户头或现金支付：

I）印花税：根据成交价，第一个180K 1%，第二个180K 2%，360K以上3%

II）律师费大约 $2500

III）估价的 15%

IV) PR家庭(两个人都是PR)需付5%的额外印花税 具体情况请猛点参考文章

以下需要用现金

IV）定金＝OTP 费＋执行费 （少于$5000）

V）估价的 5%

VI）溢价金额 （高于估价部分，即COV）

VII）注册费，估价费，禁止转让费 等 大约 $500

VIII）中介服务费 成交价的1%＋GST

以上加银行贷款80%成为您的购屋总花费。

B) 看房

以上的准备工作都完成后，跟中介说清楚您的要求，您就可以看房了。.

关于看房的时间：

通常是WEEK DAY 的晚上，七点到10点。和周末星期六，星期天的下午。别的时间，卖主要上班，您也要上班。有时，晚上看了屋子后，觉得不错，可以要求白天再看一次，通常屋主有空的话，是可以安排的。

看房的要点：

1）层楼的问题：

一般说来，我们PR 比较喜欢高楼，因为较通风，VIEW 比较好，没有或较少视线的阻挡。当然，高楼的估格和COV也会比较高，这个，要有思想准备。

其实，如果屋子的前或后面没有阻挡，通风也良好的话，个人认为，不需要非高楼不可的。有些朋友指定要10楼以上的屋子，而那一代的屋子最高13楼，那么选择就很少了。

这里主要讲一下顶楼和二楼。

顶楼的顾虑，1怕漏雨，2怕太阳直接照在屋顶会热。如果我们去新的HDB的楼顶看一下，其实顶楼上还有一层防雨隔热层。而且这隔热层是经常维修的。所以其实不用担心漏雨和太热的问题。万一漏雨的话，HDB免费负责修理。

有更多的人不要二楼。原因据说以前春节的时候，清理垃圾的工人要15号才开工，而旧屋子的垃圾槽是在每户的厨房的。所以春节时没人清理，会满上二楼。

但现在是垃圾每天清，再也不会有这个情况了。而且新屋子的垃圾槽在室外，电梯口。

2）朝向的问题：

由于下午太阳从西照射，西边的墙会较热，所以如果屋子（卧室）向正西的话，就会很闷热，如果窗朝西，但窗外面是走廊则另当别论。除非您不是很怕热，一般正西的屋子不推荐。

别的朝向，有点斜向西的，问题还不是很大。

有些朋友看房时觉得没有风，不喜欢，这是个要具体分析的问题。新加坡不同的季节风向不同，现在没风，可能几个月后就很大的风了。

3）有些屋子屋主打通2个卧室，成一个大的房间，有的屋主在客厅隔出一个小房间，有的把储藏室当鞋柜，有的把阳台当花圃。我看到过最有创意的一套JAMBO 5个房间分别是日式，欧式，庄园式，度假屋式，茅屋式。

有的屋子结构方方正正，四平八稳。有的则不拘一格，别有洞天。

各花入各眼。看您自己喜欢什么样的。

但有些地方是必须要注意的：

墙壁有无明显裂缝。（不是油漆的裂缝，那是很普遍的）。

厨房，洗手间天花板是否漏水。（泛黄不要紧，轻微油漆剥落也没有大碍）。

4）重要的还有，看看门口有没有阿窿哥的油画杰作。除非您也是干这行的，或者您是警察之家，否则建议您别买这种有问题的屋子。

5）屋里的家具，屋子的保养，屋主的精神面貌，一定程度能反映屋主的财务状况。仔细观察。

C) 买房所需手续

1）贷款批准书 LETTER OF OFFER（公民对应HLE）

由银行批准的贷款书，申请人签字后生效。必须在EXE OTP 前获得。否则，在1ST APPOINTMENT 时会有麻烦。

与此对应的是公民的HLE。由HDB批准。由于HLE 有时批准比较慢，所以，一般获得HLE后再放OTP定金比较保险。

.

2）OTP（Option to purchase）

在买主看中屋子后，和卖主谈好价格，就要填写OTP，主要内容是：
付定金的日期（也即OTP日期）
屋子的地址
屋子的成交价格
屋子的定金数额（1-1000元）EXE OTP 的最晚日期。（14天）买主，卖主的姓名，身份证号码。EXE OTP 的金额（1-4000元）EXE OTP 后申请1ST APPOINTMENT期限。（1-90天）

通常中介要跟双方解释一下，然后卖主就会在OTP 上签名，一旦卖主签名，14天内，他就不能把屋子卖给别人。

买主必须在这14天内获得银行贷款，同时，买主可以利用这14天的冷静期考虑。如果他决定放弃这屋子，那么，定金将归卖主所有。如果他决定接受屋子，那么14天内他必须EXE OTP。

3）递交材料，申请交易。

EXE OTP 后的1-90天内，通常中介代劳，双方向HDB申请房屋转售。同时选择第一次面议的日期。

此后的一周内，HDB会有官员去屋子察看，有无非法装修，如果有没有被批准的装修被发现，卖方必须恢复原样，否则成交不能进行。

4）第一次面议时，买卖双方及中介需要到场，HDB官员要看买方的结婚证，身份证，如果是把孩子的名字放进居住者的，须孩子的出生证。

同时，双方约定完成交易的时间（即COMPLETION）。

PR买方此时去见律师，签一些委托书，委托律师帮助完成交易。律师会和银行，CPF局，HDB和别的一些政府机构打交道，帮助您完成交易，和还贷事宜。

5）COMPLETION

PR的话，不用出席，律师会去HDB完成手续，拿钥匙，结束。此时，屋子就是您的了。

D) 提前和延迟迁入

1）通常买主要求，是否能提前拿到钥匙，这样，可以早日装修屋子。如果卖主同意，也可以搬出，没有问题，但是，如果万一成交由于种种原因不能完成，买主就白白装修了，卖主也不会补偿装修的费用。所以，一般买主只是做些小的装修。或只是粉刷墙壁。

2）由于卖主不能按时搬出，比如对敲的CASE。有时会提出EXTENSION。让卖主在交易完成后，多住几个月才搬出。这一般是OTP前就讲好的，是卖屋子的一部分条件，买主接受了此条件，才能成交。否则不卖。这种情况HDB并不承认其合法性，买主需谨慎处理。

E) 关于银行和律师的选择

1）　很多银行都提供HDB的配套，DBS是最多新加坡人用的银行（若非HDB贷款的话）。PR大多数受的教育很高，愿意自己比较银行贷款配套，这是正常的。不同的时期，不同银行有不一样的配套优惠，所以没有永远最好的配套。但是您可以找到最适合您的配套。

.

您可以自己在网站上看银行的贷款利率，做好功课。

我个人比较喜欢简单明了的配套，有些配套各种条件很多，又跟很多一般人看不懂的各种指数/利率/参数挂钩，看着好象很低，但总感觉有陷阱，不踏实。

您要什么银行的配套，一般中介都会有那家银行专门做银行贷款的banker可以介绍给您。由于他们有工作上的联系，资料传递方便。做贷款也会相对较快。

当然，您完全可以自己去找banker。只需让中介将资料（OTP，估价报告）传给banker就可以了。

2）律师也有很多，您也可以自己找，HDB HUB 3,4楼转一圈，10多家等着您。但是，您找的律师必须是您的银行认可的，这个要搞明白先。

律师的价格也是不同的，在律师费中有时没有包括银行贷款合约的STAMP 最高500元，这个您要知道。您可以先问清楚。

您的中介也会跟您推荐律师，我建议你问清价格，如果是一般的市场价，即可以接受

F) 关于中介和费用

您完全可以自助买房，不需要请中介。您要做的只是找房源，打电话给卖方中介，约定看房时间，看房后谈价格，然后由卖方的中介为您办手续。

大多数找中介的买主，是因为要节省找房源的大量时间，节省联系看房的精力，有经验的中介，可以帮您过滤您不要的屋子，让您少看很多您不会要的屋子，少走冤枉路。有经验的中介，会在看屋子时帮您把关，让您大幅减少买到欠阿窿钱，或破产屋主的屋子的机会。有经验的中介，会在谈价钱时，给您建议，帮您压价。避免您花冤枉钱。有经验的中介，可以帮您识别在买房中的陷阱，避免您的损失。有经验的中介，会陪伴您走过整个找房，买房的过程，并在关键的时候提醒您该做的事情。

还有重要的是，您即使自己找房源看房，90%的卖方中介照样会跟您收1%的中介费。而那个中介代表卖方的。

所有新加坡的中介公司的数据库是一样的，市场上的屋子，有什么在卖的，每个中介都知道，这一点上，找多个中介并不就是房源多。找一个交流舒服，专心为您服务的就好了。

如果一个买主同时找很多中介，一般有经验的中介是马上就会感觉到的，那他就不会专心为您服务。或离开那买主。

一个中介如果不能做某买主的生意，他也应该一开始就明确说明。

中介的行业收费标准是HDB买1%+GST，卖2%+GST。听上去很多，但是这个行业的从业员流失率其实很高，3,4个月做不到一个买卖的大有人在。如果遇到带一个客户看了40套屋子，最后客户自己跟别的中介买了以前亲口说不要，不要安排看房的屋子。

毕竟中介也是要养家糊口的，而且每个中介都有自己的原则，有些朋友把中介按标准收费就说成是‘贪得无厌’或者是‘黑心’，则好像有点过分了，您不同意，可以不做这个生意。从来没有中介把客户跟中介讨价还价佣金叫‘贪’，但这是一回事嘛。

中介和客户要互相理解，互相尊重，互相信任，互相配合。这样才是双赢的局面。