ggg.sg新加坡买公寓房政策及付款流程
今天这篇文章里，结合买房流程，系统性的谈一谈房产买卖的最新政策，以及首付总数计算。
先说说新公寓的购买流程吧。
这里新公寓的定义，一般指的是由发展商直接卖出，还没盖好的期房。
新加坡有一个发展商条例 (Housing Developers Rules)，规定了期房的付款流程。所有的本地发展商都必须遵守。
所以买期房最直接，跟着流程走就是了。
第一阶段，签订选购权合同（OTP - Option to Purchase）。
首先，这个选购权合同是统一的，每人拿到的都一样。
签订OTP，相当于下订，买家需要当场支付给发展商5%的现金。
选购权合同对卖家有绝对约束力。签订以后，发展商必须按照协议的价钱卖房给买家,不得反悔。
对于买家来说，选购权合同有14天的有效期。14天之内买家可以选择执行OTP，按照协议继续购买房产，也可以选择不执行OTP，让OTP过期。
如果买家选择不执行OTP，他需要付5%定金的四分之一给发展商，也就是1.25%。其余3.75%定金可以拿回。
第二阶段，签购买合同(S&P- Sales & Purchase Agreement)，支付剩余首付，搞定贷款。
签订OTP的两周之内，发展商会发出购买合同（S&P）。
收到S&P的三周之内，买家需要签字确认。
新加坡买新公寓需要支付20%的首付款。首付的部分至少5%现金，其余的15%可以现金或公积金支付。
签订OTP的八周之内，买家需要支付剩余的15%首付以及印花税。
印花税/律师费同样可以选择现金或者公积金支付。
2018年2月20日之前的税率
2018年2月20日之后的税率
如果买家想贷款，他需要在OTP的14天有效期之内选择银行和贷款配套，提供本地收入证明，向银行申请贷款。
在金管局TDSR的框架下，买家每个月借贷的总额不能超过月收入的60%。
比如说老张月入一万。那么他现在每个月在还的房贷，车贷，信用卡的分期付款等等，再加上他想买的新房子的贷款，全部加起来不能超过6千块。
如果老张的收入不是工资，而是销售这种底薪+提成的非固定收入，还得打个七折，月入一万只能算7千。每个月全部贷款加起来最多 4千2。
对于没有本地收入的中国买家，需要中国国有大型银行的人民币存款证明，类似下面这样。
如果在新加坡要买100万新币的房产，就需要向本地银行提供500万人民币左右的存款证明，最多可以贷到70%。
注意，只需要存款证明，不需要流水。
银行只要看到你有筹措到这笔钱的能力。几天就可以了，不需要这笔钱一直在账户上。
按照新加坡目前少过2%的贷款利率，贷款还是划算的。
签订了S&P，买家就已经是屋主了。
新加坡有一个卖家印花税(SSD-Seller’s Stamp Duty)，如果买房四年之内卖掉房子，税务局会征收这个SSD,数目还不少。
税务局计算四年的日期，就是从买家签订S&P的日子算起的。
过了四年就不用交这个税了。
第三阶段，按照工程进度付款。
20%的首付款支付完成后，剩下的房款部分按照工程进度陆续付款。如果有银行贷款，银行也会按照工程进度放款，未放款部分无需开始月供，也没有利息。
整个付款的过程按照不同的工程进度，可以长达3到4年。
按照普遍进度来说，6-9个月之后，项目地基打好，发展商就会通知买家，缴付10%的房款。
再过6-9个月，建筑架构完成，买家缴付下一个10%的房款。
（新加坡的房屋风格）
过3-6个月，墙体完成，买家缴付5%的房款。
过3-6个月，地板天花板完成，买家缴付5%的房款。
再过3-6个月，停车场/小区道路等设施完成，买家缴付5%的房款。
再过3-6个月，地板天花板完成，买家缴付5%的房款。
再过3-6个月，门窗电线管道完成，买家缴付5%的房款。
再过3-6个月，全部建成，颁发临时入伙证（TOP）,买家拿钥匙，缴付25%的房款。
（新加坡的房屋风格）
最后，在入住一年之后(这一年是发展商的保修期），买家验收完成，缴付15%的尾款。
工程进度付款有什么好处，第一个，给买家足够充裕的时间准备。第二，彻底防止了工程烂尾，发展商卷款逃走的可能性。
新加坡买房的款项不是直接打给发展商，而是在政府部门设立的建房户头里。一个阶段工程完成，验收通过了，发展商才能拿到这个阶段的钱。
最近市面上有些比较特殊的新公寓，还是发展商直接在卖，但是楼盘已经建成了，不再受发展商条例的监控。
这些已建成的新公寓的购买流程就比较灵活，发展商可以自己决定。
所以最近大家可以看见好多促销，什么两成首付拎包入住，免付三年房贷啊。什么一成首付立刻拿钥匙，过一年再开始还房贷啊。各种花式卖房，都是已经建好的新公寓。发展商同样提供一年的保修期。
说完了新公寓的购买流程，再说说二手公寓的流程。
二手公寓的买卖双方都是个人，在法律上叫做Private Treaty，只要双方都同意合同条件，买卖就成立。
所以二手公寓遇到的各种各样的情况会多一些，合同条款需要睁大眼睛看。
二手公寓买卖流程比期房快得多，通常在8-12周就能完成交易。
第一阶段，签订选购权合同（OTP - Option to Purchase）。
二手公寓的OTP没有统一的格式，但通常买方中介会提供市场接受的标准模式OTP。
签订OTP以后，买家需要当场支付1%定金给卖家。可以是现金，支票或者本票。
如果卖家拿到了支票，但迟迟没有过账，这个时候OTP还没有生效。必须是卖家确实收下了1%的现金，OTP才生效。
一旦OTP生效，卖家必须按照协议的价钱卖给买家，不可以反悔。
对于买家来说，选购权合同通常有14天的有效期。（注意这个14天是市场约定俗成的日期，必须出现在OTP上面）
14天之内买家可以选择执行OTP，按照协议继续购买房产，也可以选择不执行OTP，让OTP过期，损失1%的定金。
如果买家申请贷款，需要在14天之内用OTP向银行申请。
买家如果看中卖家的家具，比如说协商买房送家具，要在这个阶段谈，列下详细的清单，附在OTP里面。
第二阶段，执行选购权合同（Exercise OTP）
如果买家下定决心买了，他就可以签字执行选购权合同，并且支付4%的房款。
执行选购权合同的两个礼拜之内，买家需要付印花税和额外买家印花税。
还记得税务局惦记着卖家印花税(SSD)的事儿吗？四年时间，从执行选购权的日期算起。
过了四年再卖房，就不用交这个税了。
第三阶段，支付剩余房款。
银行发放最多80%的贷款。
剩下的首付部分，可以用现金或者公积金支付。
这个阶段买家律师会协助买家完成全部的法律文件。
第四阶段，完成交易。
完成交易通常需要8-12周。
如果有一方提出提前或者延后交易，只要双方同意并写进合同里，都是可以的。
下面就对一些经常见到的问题，做一个Q&A合集，让大家更加清楚地了解新加坡买房的流程。
问１：买房送绿卡不？买房送公民不？
答：不送不送，一律不送。
问２：我只有国内收入，没有新加坡收入，可以拿到贷款吗？
答：国内收入也可以贷款，需要国内三个月的银行流水，送交新加坡银行审核，贷款最多７成额度。
问３：新加坡买了房，可以解决孩子小学入学问题吗？
答：这要看是什幺小学，新加坡的政府小学和国际学校是两个完全不同的教育体系，学费也是天差地别。
想要孩子进新加坡的政府小学，关键是孩子的身份，其次才是房子。
如果孩子是新加坡公民和永久居民，可以好好研究房产的位置，找抽签率不激烈的好学校，买在一公里，争取进入好学校的机会。
如果孩子是外国人身份，政府小学的入学由新加坡教育部统一安排，有可能进入政府小学，也有可能进不去。要做好去国际学校的准备。
如果有人说包进政府小学，一定是个大忽悠。
问4:可以给未成年的孩子买房吗？
答：普通的房产买卖流程需要买家年满21岁。
给未成年的孩子买房，需要在孩子的名下成立一个信托基金(Trust Fund)，不可以贷款，需要全款买房。
未来卖房的权益也是在孩子名下。
问5： 新加坡那么多种住宅，哪些有身份限制？
组屋只有新加坡公民和永久居民可以买。
其中新组屋(BTO) 只有公民可以购买，热门地段需要抽签。新组屋住满5年以上，可以进入转售市场。
永久居民只能买转售组屋(Resale HDB)，并且需要拿到永久身份满三年才有资格。
执行共管公寓(EC) ，只有公民家庭可以购买，热门地段需要抽签。
有地住宅（Landed House），就是我们常说的别墅，只有新加坡公民有资格购买，外国人没戏。永久居民想买有地住宅，需要去政府部门(SLA)申请。成不成谁也不知道，做好两手准备。
唯一的例外是圣淘沙岛上的别墅，开放给外国人购买。同样需要去政府部门(SLA)申请，不过很快就能批。
公寓(Condominium) 没有身份限制，谁都可以买。
问6： 新加坡买房除了房款以外，需要多少额外费用？
答：额外费用的大头一定是各种印花税了。
买家印花税（Buyer Stamp Duty） ，各种房产都必须交的税种。
除了印花税之外，购买房产需要支付一次性的律师费用（一般在两三千新币），每年的房产税（组屋在几十到几百新币，非豪宅类公寓数千新币），火险，物业维护等费用。
问6：新加坡房子的面积怎么算？
答：新加坡房产面积普遍用的是平方英尺，跟平方米的换算公式如下：
1平米=10.76平方尺
所以，1076平方尺=100平米。
1184平方尺=110平米。
以此类推，但是新加坡的住宅面积没有公摊，100平米的房子就是实实在在的100平米户内面积，大致相当于国内的125平米户型。
问7： 新加坡的银行贷款利率怎么样？
新加坡银行的存款利率非常低，相应的，贷款利率也很低。
新加坡三大行的最新贷款利率，两年固定利率普遍在1.6上下，浮动利率在1.4上下。
没有建成的新公寓只能选择浮动利率，建成的公寓两种都可以选择。
低利率意味着每个月月供还的绝大部分是本金，这是新加坡购房非常有吸引力的一点。