狮城百科 | 决定落户新加坡的你必须要懂这些外国人& PR本地买房实用干货

新加坡，由于宜人的气候和高植被覆盖率、高度国际化的环境、以及优质的教育资源，成为了周边国家投资购房和毕业后选择落户的目的地。

那么今天小蓝就和大家聊聊，在新加坡落户买房，作为外国人 or PR有哪些需要注意和提前了解的事项，也算给有此打算的朋友先行预告一下在坡岛购房的基本行情，这样也好为之后的计划实行做好准备。

一、买房前的注意事项：

新加坡公民、永久居民（PR）、或是外国人，结婚或是单身的买房政策都不一样。

以外国人为例，单身要买房需要15%的税。PR 5%的税。（100万新币的房子，外国人还没算头期款就必须先给15万新币的税。）

首先，外国人不允许购买组屋，PR、两个人结婚，两个人都是PR，且两者PR满3年以上，才能购买二手组屋。

单身公民只能购买三房式组屋，也就是最小的那种。

如果一个外国人嫁给了一个新加坡人，是可以买组屋的，但是要缴纳20%的税。

二、组屋VS公寓

新加坡（新加坡精品房产）是一个面积只有700多平方公里、人口500多万的城市国家，历史上也曾有过大部分国民“买不起房”的痛苦经历，但他们通过修建组屋形式，实现了为绝大多数国民提供经济适用住房的目标。

新加坡城市住宅分3大块，一块是有钱人的独立式洋房或联排式花园洋房，第二是私人公寓，第三是政府组屋。

按照土地使用权分成三类：永久地契、999年、99年。组屋和部分房地产商开发的私人公寓是99年，有地的都是永久地契。新加坡政府规定很严格：只有新加坡公民或者能对新加坡做出特殊贡献的人才可以买到永久的房子。组屋相对便宜，新加坡近八成的家庭是居住在政府组屋(HDB)中。

组合房屋，简称组屋，是由新加坡建屋发展局承担建筑的楼房，最小的是一房式，最大的是六房式。

新加坡的组屋制度始于1960年，当时，新加坡刚刚从英殖民统治下脱离，整个社会发展比较落后，政府财力有限，民众住房条件比较差。

李光耀当时提出的口号是，要实现新加坡人“居者有其屋”。经过40多年的努力，组屋覆盖人群由1959年的8.8%提高到2010年的80%。2008年，新加坡“居者有其屋”计划获得联合国公共服务奖。可以说，在解决居民住房问题上，新加坡堪称全球范例。

HDB的价格基本是在30万新币到70万新币之间，最贵的有近百万，最便宜的至少也要二十万，但都很罕见，99年产权。

新加坡政府是新组屋的唯一出售者，它彻底掌控了组屋价格定价权，新加坡政府可以随意根据它的经济需要制定组屋价格，要涨就涨，要跌就跌，这么些年下来手法已经非常娴熟。基本上，新加坡政府对组屋价格的政策是要保持稳定的低幅增长。一手价格每年10%左右，二手转售的价格波动则更大些。

新加坡政府宣称组屋是新加坡家庭的最大财富，政府有义务保护新加坡人的这一财富。所以，新加坡年轻人买组屋面临的是这样的环境：尽快买一套自己的组屋，住几年后卖掉，赚上一笔。

由于有新加坡政府的强力支撑，除非新加坡经济彻底崩溃，彻底垮台，否则购买组屋是件一本万利的事情；所以大部分人都是想要购买组屋的；所以，新加坡政府在购买政策方面做了相当多的限制。

组屋是销售给家庭的，也就是说，单身年轻人不可以购买，年轻人要购买组屋的话，必须先结婚。

因此在有个在坡岛流传的段子，说年轻人要求婚的时候，是跟对方说：“我们去买个组屋吧！”。

要是找不到人结婚怎么办？那就只能等咯，等到年满35周岁那么也可以买。

每个家庭，只能购买一套组屋；要买第二套的话，必须先把现有一套卖掉；而且，下一套不可以直接跟政府买新的，只能从转售市场买，也就是说，必须付出更高的价格。

一旦家庭人均收入超过额度，那么就不可以买新组屋，而只能从二手市场上购买组屋，或者是去买公寓，而公寓的价格比二手组屋至少贵一倍。因为组屋二手市场上的买家相对“有钱”些，所以，二手组屋会比一手的贵。

新加坡政府对于低收入家庭购买组屋也有各种政策照顾，对于低收入家庭购买组屋，政府会根据具体情况最高可以白给4万新币的补贴。年轻人买组屋买得跟父母近也是政府考虑的情况！

符合收入条件的年轻家庭，买新组屋跟父母做邻居，政府补贴1万新币。有这补贴，买个30万左右的组屋，首付基本就没问题了，三十年贷款，月供使用公积金就可以。

组屋和私人房产市场分离

投资者也有增值空间

独特的组屋制度决定了新加坡房产市场和其他市场的根本不同。虽然新加坡大多数人(80%)都住在组屋里，但是在组屋市场内投机的机会非常小。以前允许投资移民买房子，但这几年，中国、印度、越南、印度尼西亚等周边国家投资者到新加坡买房子，导致房价上升，这个趋势很难避免。

房价冲击影响到组屋，因为组屋并不是跟私人房子的市场完全隔开，这是两块市场，中间有一块实际是相联系的，这就是组屋的二手市场，由于存在组屋的二手市场的价格，也使得二手市场价格跟着私人房子的价格逐步增加。

但组屋说到底还是刚性需求，那么私人房产多少都带有点投机味道了。在新加坡居住的人赚钱之后只有两种：股市和私宅。华人对房产有特殊偏好的，加上政府对私宅的投机活动也远没有对组屋市场那么敏感，造成了私宅价格波动较大的局面。

私人公寓的价格比组屋高是很自然的，因为它不受政府的限制，买多少个单位都可以，外国人购买也可以。但是要说私人公寓会向北京上海那样价格几倍的增长，则不太可能。因为那边的房产市场是一个整体，买家炒家全都在一个市场。新加坡则分为受保护的组屋市场和带有投机性质的私宅市场两部分。

在新加坡购买私宅的有两种人：

一种是占总人口20%的不符合购买组屋的富裕人士；

另一种则是已拥有组屋人士，又拥有私人公寓(用来出租)的。后一种人有多少，数据无从得知，但是感觉身边这样的人不在少数。

总结来说，新加坡组屋的价格仍会保持稳步上扬，但价格相对稳定。而私人公寓投机色彩很浓，目前价格也已经非常高，基本都要在千万左右，所以如何选择入市时机是考验投资者眼光的重要条件。

现在的新加坡组屋和公寓的区别是没有游泳池，健身房之外，其他的基本都有。而且一样装修的漂漂亮亮，可以拎包进去住。

此外，新的组屋BTO，单身新加坡人只能购买三房式。PR不准买。结婚的新加坡人才能买大的，还要靠抽签。

外国人如何在新加坡购买公寓？

购买新加坡的房产之前，一定要弄清楚新加坡房产的分类，一般情况下分为组屋、公寓和有地排屋三种类型，大多数房产投资者都会优先考虑新加坡的公寓。

购买新加坡的公寓必须要了解购买该类型房产的条件。如今的新加坡政府控制外国人投资房产是非常严格的，身份不一样缴纳的印花税也是不一样的。购买新加坡的公寓，这些费用是必须要支付的：房价，印花税，律师费，房产的估价费。

购买公寓后需要缴纳物业费，房产税，其他水电费等等。确认好购买的房产后，要明确自己用哪种方式进行支付。

购买公寓如果以贷款的形式支付，首付的特点是20%加税，其余80%的费用是根据工程的进度来进行支付的。最后一笔15%的费用是拿到钥匙一年后再付。购买新加坡房产的当天需要缴纳5%的定金，5周之后需要缴纳3%~18%，不同比例的印花税。在新加坡购房也是需要聘请律师的，一般律师费用是2000~2500新币左右。

如果你购买的是二手房公寓购房的定金，两周后交那4%的定金，4周后缴纳3%~18%的印花税，三个月后交95%。在新加坡贷款购房也有相关的手续，首先要填写贷款申请表，然后附上自己三个月的薪水单，年税单，过去12个月的公积金单，银行信用卡账单，其他债务单，身份证复印件等等。

海外人士在新加坡贷款购房的最大额度成交价是70%，因此投资人是在购房时一定要把基本的情况了解清楚。

三、贷款

在新加坡买房，整个流程非常简单。关键只有一个就是贷款额度。新加坡买房实际上没有准确的说头期款付应该给多少。但是贷款额度却很重要。因为首付 = 房屋价格 + 税 + 中介费 – 贷款额度。

贷款越多，头期款越少。贷款往往是在看房之前就必须要评估的。以买组屋跟建屋局贷款为例。

建屋局的贷款落在2.2%左右。比现在银行的贷款，比如DBS的才1.3%要高，但是仍然很多人买组屋会选用HDB贷款。因为他稳定，是一个固定的数值。

如何评估贷款

自己评估

自己估算能够获得的贷款额度。买组屋，不管是银行还是建屋局，贷款额度都是月薪水的66倍。也就是5000新币的薪水，最高只能贷到33万新币。

如果是买公寓，为月薪水的130倍左右，按照普通130倍，5000新币的薪水，能够获得65万新币的贷款。

没有工作则无法申请贷款。

2.专业评估

要买公寓，就直接找银行，银行就会立刻派出一个贷款专员，帮你申请计算，最后审批发放。

要买组屋，想要建屋局的贷款，就直接用Singpass 登陆 MyHDB,建屋局的官方网站，申请。

两者都需要提交三个月以上的薪资单。

申请需要缴纳很少数量的申请费用，银行贷款申请免费。

上述文件获取之后，只有6个月的有效期。所以有效期内必须拿到钥匙。

房屋最后以拿到钥匙为依据。

四、关于新加坡的地契

新加坡99%以上的居民住宅楼都是99年地契，外国人、PR不可以购买永久地契。

地契的存放。

不论是买组屋/组屋，地契都一样在建屋局。几乎很少去建屋局把地契拿回家的，毕竟地契只有99年，放在建屋局反而更安全。

五、新加坡买房的大致流程

买组屋，使用中介，需要缴付中介费。

买公寓，卖家缴付中介费。

第一步：评估贷款

第二步：卖房网站上联系对方中介预约看房

第三步：满意下定金

第四步：律师签署协议。

买组屋可以直接在建屋局使用建屋局的律师。如果是公寓，可直接和对面卖家的律师签署相关的房屋过户协议。

第五步：等待银行的贷款生效，律师办理手续。需要到政府的网站填一些内容。

如果没有额外的等待时间。2个月左右就拿到钥匙了。拿到钥匙，房屋就算到手了。