新移民置业投资的主要选择 EC公寓

新移民置业投资的主要选择EC公寓

新加坡有好几种房地产类型，每种房地产类型都有不同的购买模式。其中一种房地产类型便是执行共管公寓EC。这类房产由于价格相对低廉，增值空间很大，因此吸引很多人投资。然而，并非所有人都可轻易申请购买。那么, 购买执行共管公寓需要了解哪些事项？

执行，英文Executive Condominium，简称EC。

EC出自新加坡建屋局之手，是一种介于组屋和公寓之间的特殊物业品种，全球独一无二，绝对Made in Singapore。

EC的买家会受到建屋局的种种规定限制，但是它又不是组屋。

EC楼盘看起来就是个公寓，但它又不是公寓。

如果画个简单的图来形容EC的性质，就是下面这个图。

购买EC有什么好处呢？

首先，EC的价格比同期发售的私宅项目还要便宜大约10-20万，如同预购组屋（Build To Order，简称BTO）的价格比二手组屋低价一样。首次申请EC的第一次申请者（1st timer）可以获取最多3万的家庭津贴，其他房屋类型则没有这项津贴。至于那些之前已经购买BTO或是拿政府津贴的第二次申请者（2nd timer），购买部分指定项目时，也无需支付转售抽成（resale levy）。

另外，购买者者在住满最低居住限期（MOP）后，可将EC私有化。私有化的EC即使转售或出租，也不会受到建屋发展局的条规限制。非津贴组屋屋主即便仍在最低居住限期下，也可以申请购买EC，比购买普通私宅更有利，因为他们必须等到住满MOP才可申请购买普通私宅。

组屋屋主购买EC时不用支付额外买家印花税（ABSD）。这点非常适合想购买新私宅的人。因为如果购买者本身有组屋和贷款，申请购买其他私宅时除了首付50%现金，还要准备最少7%的额外印花税，加上买家印花税的3%，该购买者一共要支付60%的现金。除了无需支付ABSD，组屋屋主购买EC时，其名下的组屋贷款也不会影响EC的贷款申请。

还有更棒的一点，只有EC享有延后付款计划（Defer Payment Scheme）这项好处。组屋屋主可以选择交钥匙时，才卖掉现有组屋，并付款新的EC。那么，屋主就不会在卖掉现有组屋和搬进新屋期间无家可归。

新加坡人为什么爱买 EC

EC 兼具自住与投资价值。 EC 是一种有限制的公寓，它以较低的价格满足了新加坡人居住公寓，提升生活品质的需要。同时给买家提供了一个投资机会。在自住 5 年后， EC 就可以进入市场，与附近其他公寓一样进行交易，增值幅度大，价格与普通公寓差别很小。

近年来新移民购买 EC 的比例越来越高， EC已经成为新移民置业投资的主要选择。对新移民来说，大多在 PR 期间购买组屋，待最低自住年限满足后，组屋的升值无疑带来一定潜在收益，用此作为基础而购买 EC 无疑是二次置业投资，实现物业再升值，财富再集聚。尤其是当前各种降温政策实施后， EC成为最好的投资渠道。额外印花税（ABSD, Additional Buyer Stamp Duty ）及总偿债比例限制（ TDSR ， Total debt serving ratio ）让普通人购买 2 套以上住房进行投资的机会和价值几乎消失。EC 却依然可以在满足投资需要同时，兼顾自住需求。因为 EC 购买者只有一套房产，不需要额外印花税。

EC 买家可以获得政府高额津贴。 EC 买家如果是第一次政府购房者，能够得到高达 3 万新币的政府津贴。新一代的新加坡人，包括新移民，有较高的收入，也有较高的生活品质要求，组屋充其量只是短期的置业选择，长期来看并不能满足他们的生活需要， EC 相对于公寓，设施完善，又且有政府津贴，是绝佳的置业选择。而随着收入的增长，他们可能很快就因为家庭月收入超过顶限而失去拿津贴购买 EC 的机会。所以他们愿意提早购买，享受价格优惠与津贴。

从收入来看，哪类人更适合买EC？

成为EC购买者需具备不少条件。第一点需要注意的就是家庭每月收入不能超过14000新元。申请购买EC的家庭成员需包括最少一个公民，以及一个永久居民（PR）。父母和子女可以联名购买EC，然而公民和Long Term居民则无法申请购买。此外，申请者必须在过去30个月内都不曾拥有私人住宅（包括海外房产，但不包括工商业地产），而且没有/只向建屋局申请过1次新组屋（包括申请津贴来购买二手组屋）。

即使成功购买执行共管公寓EC，购买者也要遵守几个条例。EC建造完毕后，购买者必须卖掉名下的组屋，这项条件也让不少想将组屋留下出租给人的购买者却步。第二点，建好的5-10年内，只能卖给永久居民或公民。直到10年满足MOP后，购屋者才可以完全私有化，或卖给任何买家。另外必须注意，EC的抵押贷款可占月收入比率（MSR）的最高30%，其他类型的普通私宅则无此项限制。