ggg.sgREITs的国际视野（法国、新加坡）
REITs第1讲，REITs的国际视野（法国、新加坡）。第一部分：法国REITs最新发展及对中国的启发。第二部分：新加坡范本，以REITs为国策！
本期主要介绍REITs在法国、新加坡的发展情况。
第一部分：法国REITs最新发展及对中国的启发
01 法国REITs创立与发展
法国于2003年通过立法正式确立REITs (Statut SIIC) 的组织形式和税收政策，是欧洲第三个引入REITs的国家，晚于荷兰(1969年) 和比利时(1995年)，与新加坡和香港大致同一时间段。
其实在2003年之前，以持有物业并收取租金作为主要经营模式的上市公司(Foncière)早已在法国出现。
但是，受制于交易过程中过高的税务成本和缺少资金流入，这些公司的经营活动如同一滩死水，每年只能向投资者发放很少的股息。
20世纪90年代初的经济危机使欧洲国家陷入长达数年的经济衰退，对法国尤其是巴黎地区的房地产市场产生了深远影响。
1991年-1996年，巴黎房地产价格下跌了40% ，直到98年才开始有所回升。
与此同时，租金却在稳步上涨，这也给REITs的建立创立了条件。为了更好的走出经济危机，法国政府开始考虑引入REITs为房地产业注入新的活力。
REITs的创立转变了原有持有型地产上市公司的经营模式，从原来的的单一收取租金，到开发、更新、出租和转售为一体。
同时刺激了一大批新REITs的产生，对机构投资者和广大股民产生着持续的吸引力。
经过十几年的发展，法国REITs从03年十几个上市公司市值110亿欧元到09年底46个REITs 452亿欧元市值, 再到19年底24个REITs，778亿元市值。
近十年间，法国头部REITs不断合并和收购体量较小的REITs。总体上看，REITs的数量在不断减少，但头部REITs的体量却在快速扩张截止。
到19年底，最大的8个REITs占据了法国REITs 88%的市值。目前，法国REITs的市值大概占据整个欧洲市场的36%左右，其中有7个REITs入选了EPRA Index ，其平均体量远高于整个欧洲入选EPRA Index的平均体量。
其中Unibail-Rodamco-Westfield*和Gecina分别为欧洲商业地产和写字楼领域最大的REITs，以下列举了八个市值最大的法国REITs及他们主要的底层资产。
* Unibail-Rodamco-Westfield在巴黎和阿姆斯特丹同时上市，EPRA将其归属于荷兰市场，但是历史上看URW是在法国发展起来的REIT并且总部一直设在巴黎，法国本土的研究机构一直将其归于法国市场。 02 法国REITs的特点及概况
在以下表格中，笔者简单列举了法国REITs的组织形式，经营模式及税收情况，并与美国和新加坡的REITs做了简单比较。经过比较我们发现，法国REITs最大的特点是灵活性：
（一）经营范围的灵活性
众所周知，REITs在全世界范围内的主要业务就是持有物业并产生稳定的现金流，所以包括美国、新加坡和者香港在内的大部分国家和地区都对REITs的其他业务进行了限制。
这个限制一般是资产和收入两方面的限制。例如新加坡，禁止投资空置土地，投资未完工的地产项目不能超过总资产的10% , 并且除租金和特定收入外的其他收益不能超过总收入的10% 。
这种双重限制基本上遏制了REITs发展房地产开发，物业服务，联合办公等其他业务。
与新加坡不同的是，法国REITs在保证持有物业收取租金这项主流业务占据主导地位的同时，为其他业务的发展也留下了一定的空间。
法律规定，REITs在其他业务方面的投资不能超过总资产的20% , 但是并没有收入方面的限制。如果通过子公司投资其他业务，计算20%限制的分子为母公司REIT在子公司的出资金额 (Equity + Intercompany loan)，分母则为资产负债表中的资产总值。
以房地产开发这种负债率高的业务为例，其中可操作空间还是很大的，这就是很多法国REITs持有一部分可观的开发项目的原因，例如Unibail-Rodamco-Westfield在La Defense中央商务区的Tour Sisters和Tour Trinity。Altarea Cogidim更是近一半的净收入来自住宅和商业地产的开发。
（二）组织结构的灵活性
为了保持经营范围的灵活性，需要一定的组织结构去应对其产生的税负及最低分红限制的问题。简而言之，REITs的课税可以被分为两种模式 :
直接持有物业或通过项目公司持有物业并出租产生稳定现金流 : 不缴纳公司税，但必须按照法律规定向投资者分红；
通过项目公司进行地产开发 : 正常缴纳公司税，不受分红限制。
（三）准入制度的灵活性
在法国，获得REITs的准入不需要特殊的申请，这更像是公司自身的一种选择, 只需要满足以下两个条件就可以：
遵守以上提到过的关于出资要求、股权限制、经营活动和资产限制等条件；
按照资产升值部分的19% 的缴纳Exit tax : 19%* (资产市值-资产负债表中的资产价值),可以分四年缴清；
公司一但进入REITs体制便不能退出，除非因股东变化和不遵守规定条件的原因被动退出。
（四）分红形式的灵活性
法国对REITs租金收入部分的分红派息做了很严格的规定，每年要向投资者分派95%的租金净收入。
但物业出售产生的增值部分的派息比率则为60%, 并且可以分做两年向投资者发放，这就意味着REITs有更多的空间去更新现有物业和收购新的物业。
03 法国REITs经营层面的税收
法国目前REITs的税收优惠主要体现在资产交易阶段的资本利得和持有阶段经营收入相对应的公司税的减免。
另外，写字楼、商业中心、物流等商用地产持有阶段税负低，基本都由租客承担。并且由于商用地产的租金属于增值税的课税对象，新建物业交易环节的增值税也可以全部减免。
除此之外，为了鼓励REITs在法国的发展，法国政府在2005年到2011实行了一项临时政策，在这期间向REITs出售资产的卖方也可获得一定物业增值部分的税收减免。
很多非地产企业卖掉所持有的物业之后又重新成为租客(Sale and leaseback)，以便获得更多现金流投入到他们的核心产业中。
04 监管与环保方面的努力
高效必要的监管是REITs长期稳定发展的基础。为了规范REITs从业人员的行为，方便证监会对REITs的监管，法国REITs行业协会(FSIF)联合证监会(AMF)颁布了 « 行业道德准则 »，主要从以下三个方面对从业人员提出了标准 :
（1）利益冲突；
（2）运营透明度 : 尤其是各项管理费用和外部咨询费用的清晰透明；
（3）资产估值：独立估值机构每六个月对RETIs进行一次估值，并要求估值的方法符合国际和法国估值准则
· RED BOOK – Royal Institution of Chartered Surveyors
· European Valuation Standards or Blue Book – TEGoVA
· Charte de l’expertise en évaluation immobilière – Institut Français de l’Expertise Immobilière
进入二十一世纪之后，国际大型机构投资者都纷纷将ESG的政策(Environmental, social and corporate governance)摆在越来越重要的位置，尤其是主权基金，养老基金，保险集团等地产类资产的长期持有者。
2010后法国政府颁布了一系列法律，规定所有上市公司必须对因自身业务对环境，社会所产生的影响作出阐述并定期通报给投资者。
基于以上原因，法国REITs一直致力于减少持有物业的耗能和二氧化碳的排放，比如COVIVIO在2016年实现了全部物业耗电量减少25%的目标，Klépierre于2013年实现了节水20%的目标。
并在投资新物业时，将建筑物在环保，节能方面的认证作为一个必不可少的投资标准。
05 对国内REITs发展启示
（一）长期持有和开发相结合的REITs模式
我国REITs的发展长期受制于物业投资回报率低的问题，另一方面融资成本相较海外市场又居高不下，甚至经常出现负杠杆的情况 ，这使得REITs的投资回报率存疑。
同时，我国理财产品的投资回报率又相对较高，如果REITs在投资回报率方面没有竞争力，怎么能够吸引投资者呢 ?
法国这种持有和开发相结合的模式或许可以解决这个痛点。持有物业产生租金，并通过更新物业等手段促使物业升值是REITs毋庸置疑的主要业务，此类业务风险小,负债低但同时收益率较低。
如果能允许REITs进行一定的开发类其他业务，当然此类业务比率必须受到限制，可较大幅度的提高REITs的收益，增加对投资者的回报率。
（二）税收优惠
我国针对REITs的税收优惠因为各种原因还没有推出。像法国Exit tx这种制度，即在REITs准入时，对资产已经升值的部分按照一定优惠税率收取准入税。
公司成为REITs之后产生的所有收益和升值绝大部分会以股息的方式分配给投资者，国家直接在投资者处获得税收，这样的话并不会造成税基的流失。
在REITs制度初建的时候，如果能像法国政府一样推出针对向REITs出售资产的卖方的临时税收优惠，这将极大的鼓励业主将物业放入REITs，推动国内REITs的发展。
（三）监管
监管的根本目的是为了更好地保护投资者，说到底投资者才是推动REITs发展的动力。就海外较成熟的REITs来看，投资者主要还是大型的机构投资者。
机构投资者投资地产可选择的方式有很多，跟直接持有和通过私募基金持有相比，REITs最大的优点是流动性强，但同时机构投资者会对资产的运营失去一部分监督和控制。如果市场的监管机制不能有效的保证投资者的利益的话，会使机构投资者失去对REITs的信心。
法国颁布《REITs行业道德准则》基本上抓住了监管方面的三个重点，希望能对国内监管制度有一点借鉴作用。
（四）环保
在目前国内REITs还没有正式推出的时候，谈论环保问题可能有些为时尚早。但是凡事预则立不预则废，在REITs初创的时候对环保问题有一个重视的态度总是好的，毕竟十年之年也没有人会预见到环保标准会变成很多行业的第一标准。
养老基金，主权基金以及保险金这类主流的长情资本，是最适合地产类资产的长期投资者，他们对ESG都有越来越高的要求。而且减少物业的耗能和二氧化碳的排放是国际房地产业的大趋势，我国REITs应从伊始就做好这方面的准备。
（摘自：REITs指数 ，作者张建邦）
第二部分：新加坡范本，以REITs为国策！
2019年，全球REITs实现了10年来最强劲的年度收益。截至2019年底，全球活跃的REITs超过900只，规模超过2万亿美元，其中美国市场独占65%的份额。目前全球已有41个国家和地区出台了REITs法规和建立了REITs市场，从严格意义上说，中国内地还没有符合国际标准的公募REITs。 REITs最早发源于上世纪60年代的美国，种类繁多，涵盖零售、住宅、基础设施、医疗、办公、工业、数据中心、仓储、租赁住房、林地等12种房地产物业类型，其中工业/办公与零售与住宅合计占了REITs的半壁江山。 亚洲作为REITs第三大活跃市场，截至2019年底，亚洲市场上活跃的REITs共计178只，总市值2924亿美元，其中日本、新加坡、香港是亚洲前三大REITs市场，三者合计占比94%。
摘自《中国产业地产盈利模式创新研究报告》
尽管新加坡的经济规模只有日本的6%，但是REITs市场规模却是日本的60%以上。截至2019年底，工业/物流地产成为亚洲REITs第三大类资产，其中新加坡工业/物流地产REITs发行数量亚洲第一，且相比日本要求物业限于本国，新加坡作为亚洲地区REITs募资中心，更为国际化，大量REITs持有的基础物业除了位于新加坡本国之外，位于马来西亚、中国、印尼的也占有较高比例。
由于新加坡的人口老龄化，退休养老的投资产品在新加坡是刚需；同时，新加坡又是国际游资寻求投资的最佳目的地，这里是全球最佳经商地点、国际金融中心和链接国际资本的亚洲门户，以及仅次于纽约的全球第二大资产管理中心，更是各类主权投资基金、国际化龙头投资机构的区域总部，更是全球第三大超高净值个人的集中地。所以这里成为REITs的热土就是顺理成章的事情了。
20世纪80年代，新加坡房地产行业对REITs这种投资形式表现出浓厚的兴趣。1985年，新加坡经济严重衰退，为了探寻使房地产市场走出低迷的办法，政府及一些私营机构的代表共同成立了新加坡房地产咨询委员会。1986年，该委员会首次提出将REITs引入新加坡市场，作为房地产市场重振策略的一部分。
1999年5月，新加坡金融管理局发布了第一版的《新加坡房地产基金指引》，为REITs的发展奠定了基础。新加坡政府一直有意推动REITs的发展，甚至将其作为“资本市场国策”和单纯金融产品之外的“全新产业链”来予以大力扶持，包括出台一系列有利于REITs发展的管理条例、税务鼓励和优惠政策。
2002-2007年间，随着大量新兴的房地产投资信托基金上市，新加坡REITs市场进入快速扩张阶段。随着次贷危机爆发，REITs的上市进程放缓，2008年间仅有一只REITs成功上市，而2009年上市数目为零。2010年，第二波REITs上市潮来临，并于2013年达到峰值。
截至2019年底，在新交所上市的共有35只REITs、6只合订信托以及2只财产信托，贡献了2019年新加坡股市日成交额的24%。这43只信托的总市值为1119亿新元（折合人民币5607亿元），相当于2019年底新加坡股市9378亿新元总市值的12%。
新加坡REITs市值在过去10年的复合年CAGR增长率接近25%，平均股息收益率为6.2%，跻身全球股息收益率最高之列。投资标的包括办公楼、旅馆与服务公寓、零售业、城市综合体、基建、医疗和工业物流等。其中近1/4的投资都是工业物流类资产，其中最大的三个工业物流类REITs发行主体分别是安培、普洛斯和丰树，都是知名的物流地产商。
2019年，新加坡REITs在中国内地不动产交易十分活跃，频频收购和处置物业。伴随着中国内地消费升级和电商的快速发展，新加坡REITs也开始更多关注于中国内地零售类和工业物流类资产的收购机会。
从投资回报上看，工业/物流REITs的投资回报率高于其他物业类型，仅次于酒店。
摘自《中国产业地产盈利模式创新研究报告》
未来可能出现的投资品类则包括租赁住宅、学生宿舍、养老物业、农林地、自助仓储等创新型业态。一般而言，这类成熟物业需要有稳定的租金收入，收益率至少要达到8%以上才能有发行REITs的可能。
摘自《中国产业地产盈利模式创新研究报告》
在新加坡资本市场，通过将资产出售给REITs并进行上市，资产的原始受益人可以实现如下目的：
1、发起人将资产出售给REITs并进行上市，可以实现将流动性差的房地产资产货币化，从而把资产盘活，回笼现金，实现轻资产策略；
2、如果发起人也持有部分REITs份额，则可与其他REITs投资人享受同等的收益分配与税收优惠，从而提高投资内部收益率；
3、发起人可以通过全资拥有的REITs境内物业管理公司等获得管理费形式的新业务收入。
摘自《中国产业地产盈利模式创新研究报告》
新加坡REITs主要采用信托模式，REITs管理人根据新交所上市规则的规定以及信托契约的约定发行REITs份额，用募集资金购买房地产或者相关资产，管理人负责REITs的日常管理与经营，并聘任物业管理人管理房地产及相关资产；受托人根据信托契约的约定为REITs份额持有人的利益持有REITs资产，同时代表REITs份额持有人的利益监督REITs管理人的投资行为。房地产及相关资产的收入，扣除支付给受托人、REITs管理人和物业管理人的费用及贷款利息等之后，全部作为可分派收益支付给投资者。
在税收上，REITs可以申请享受特殊优惠，比如如果在新交所上市的REITs将至少90%的营业收入用于收益分配，就可以享受税收透明待遇，无需为租金收入缴纳企业所得税，而最终纳税者将是投资者。其中，所有个人投资者无需缴纳预扣税；对于在2020年3月31日当天及之前获派的收益，外国非个人投资者可享受新加坡预扣税减免（从20%降至10%），此期限之后或许还可以继续享有此待遇。
在2015年之前REITs还曾经可以免除房地产交易税，但这一政策在2015年被取消掉了。 REITs的基本架构如下：
摘自《中国产业地产盈利模式创新研究报告》
可以说，新加坡REITs具有收入稳定、风险分散、长期增值、公开透明、税负较轻的特点，是非常符合盘踞在新加坡的这些寻求稳健收益的投资者的诉求的。在这方面，它与房地产股有着很重要的区别：
摘自《中国产业地产盈利模式创新研究报告》
但同时，REITs也有一系列比较严格的限制：
第一，可以产生稳定现金流的不动产必须占所有资产的75%以上，如果资产收益率高于无风险利率，则该资产被视为可以产生稳定现金流的资产，无风险利率指在向主管部门申请授权时向主管部门提交评估报告草案之日的前12个月五年期新加坡国债的最高利率；
第二，不能从事房地产开发活动，除非REITs计划在开发完成后持有该物业；
第三，不能投资于空置土地和抵押贷款，不过这项禁止不妨碍REITs投资于已获得开发批准，将要在空置土地上建造的房地产、其他在建工程和抵押贷款支持证券；
第四，REITs在房地产开发活动及在建工程投资中的合同总金额合计不能超过REITs最近经评估总资产金额的10%，但在满足以下两个条件时，开发限制能提升为REITs总资产金额的25%，一为额外15%必须只是用于再次开发REITs已经持有至少3年的物业，之后REITs必须继续持有这些再次开发物业至少3年，二为REITs管理人必须在使用额15%时特别征得份额持有人同意；
第五，除了REITs所持房地产产生的租金及REITs从特殊目的公司及其他允许的投资中获得的股息、红利及与股息、红利相似的收入以外，REITs来源于其他投资（包括股票、债券、现金及等价物等）的收入不得超过10%；
第六，如果上市，至少25%的REITs资产总额由超过500位公众持有，股东持有5%以上的股份，必须通知REITs管理人；
摘自《中国产业地产盈利模式创新研究报告》
第七，任何时点的最高负债率都不得超过45%（但在实际操作中基本都不超过35%），借款包括担保，不过如果获得国际评级机构A级及以上评级，负债率上限则可以提升到60%。从负债结构来看，工业/物流REITs的杠杆率处于市场平均水平。
摘自《中国产业地产盈利模式创新研究报告》
下面我们来简单介绍两个典型的新加坡上市的工业类REITs案例。
腾飞REIT（Ascendas REIT）
腾飞REIT是新交所上市的第一家（2002年11月上市）、同时也是亚洲规模最大的商务园区与工业地产投资信托，是新加坡海峡时报指数30只成员股之一，获得穆迪A3的信用评级。
根据火花S-Park得到的资料，截至2019年上半年，腾飞REIT旗下的总资产管理规模达到110亿新元（折合人民币557亿元），这一规模位于亚洲第二，它背后是全球工业地产巨头，由淡马锡控股和裕廊集团以51:49持股比例成立的新加坡星桥腾飞集团——其于2019年7月刚刚与凯德集团合并，成为亚洲最大的多元化房地产集团。
腾飞REIT从2002年上市时的8处物业资产和6亿新元的资产管理规模，到目前在新加坡和澳大利亚拥有171处资产和110亿新元资产管理规模，增长势头快速而稳健，2002至今的年投资回报率达到18.1%，可以说是非常傲人的成绩了。
其拥有着1360家新加坡本土与跨国公司客户，投资组合非常多样化，包括樟宜商务园、新加坡科学园这样的商务园区，也有纬壹科技城部分资产在内的园区物业、商务综合体楼宇及商业零售物业，还包括高标准厂房、轻工业厂房、多层工厂、数据中心、物流仓储、配送中心等，任何一类物业的租金贡献度都在5%以下，这样就保证了对特定物业的过度依赖。
摘自《中国产业地产盈利模式创新研究报告》
另外，旗下物业的长期和短期租约分布也较为均衡，是的腾飞REIT在最大程度上保持租金收入稳定的同时，也可以在市场租金上扬时拥有充分的弹性空间。
摘自《中国产业地产盈利模式创新研究报告》
中国首个赴新加坡上市的工业物流REIT
2016年7月28日，富春控股集团旗下的中国运通网城房地产投资信托（EC World REIT）在新加坡交易所主板IPO。由于拥有“中国电商物流市场”这一火爆概念的加持，该REIT受到了投资者热捧。
富春控股集团的董事长，也是浙商代表者之一的张国标举槌敲响上市钟，这次上市的资产是他一手创立的电商物流品牌“运通网城”，目前旗下共有6个位于杭州和一个位于武汉的电商物流地产项目，分别为北港物流、崇贤港投资、崇贤港物流、富卓实业、富恒仓储、恒德物流和武汉梅洛特。
摘自《中国产业地产盈利模式创新研究报告》
公开资料显示，这7处物业资产可供运营的总面积超过74.72万平方米，同时资产中还包括25个1000吨级的港口泊位，总资产估值66.9亿元人民币。 本次运通网城的上市，也刷新了中国企业在新加坡主板上市的众多第一：第一个中国物流与电商运营资产的上市；第一个以工业物流REIT在新加坡上市的中国民营企业；近十年来，中国企业在新加坡募资规模最大的上市项目。
摘自《中国产业地产盈利模式创新研究报告》
资料显示，通过基石投资者、机构投资者及公众投资人认购和银团融资，运通网城本次共募集资金为新币10.7亿元，约合人民币52亿元，募集资金将主要用于资产并购和项目扩展等。运通网城还在新加坡组建了一支专业资深的金融资产管理团队对其上市资产进行管理。
招股书显示，截至2016年12月的财政年，运通网城REIT每单位年化派息率预计将达7.1%，2017财年的派息率估计可提高至7.3%，这些派息率最终都一一兑现，总体而言该REIT的收益表现尚可，但目前股价表现则不尽如人意，已经跌破发行价。
运通网城REIT发行过程：
1、分别在新加坡成立5个SPV公司作为新加坡控股公司，准备装入中国物业；
2、发起人于2015年8月在新加坡设立私人信托EC World Trust，仅含1信托单位，由富春控股董事长夫人持有；
3、由所设立私人信托买入5个SPV全部股份；
4、新加坡控股公司收购准备完成，向中国国家工商管理局注册，由工商局向6家中国物业公司发放新牌照，注册完成后则新加坡控股公司即成为中国物业公司的股东。
5、中国物业公司在中国外汇交易中心完成注册；
6、在新加坡发布招股说明书；
7、EC World Trust重组更名为EC World REIT，原有1信托单位重新分配为673995371单位，等待上市后回购；
8、ECWorld REIT在新交所上市，随即对信托单位进行回购，发行及回购完成后总单位共计777512000，按发行价0.88新元计算市值为6.30亿新元。加上同时发放的债券4.06亿新元，共计计划筹集资金10.36亿新元。
在本次新加坡IPO过程中，运通网城得到了包括星展银行、大华银行、马来西亚银行、南洋商业银行等在内的十八家金融机构的组团支持，据说在整个新加坡资本市场也是史无前例。
值得注意的是，本次运通网城IPO的基石投资者包括有复星国际有限公司、中国信达资产管理股份有限公司和Sunkits Resources Ltd。其中，复星的郭广昌与张国标同属于浙商企业家，双方曾经共同组建专注于文化地产、商业地产的浙商建业有限公司；二人与阿里巴巴的马云和银泰的沈国军等人也均私交甚笃，在当年菜鸟的成立过程中，富春控股也和复星同时跻身重要的9大股东席位，富春出资5亿元占股10%，张国标本人还担任菜鸟的监事。
在这群浙商群体中，阿里、复星、富春均深入涉足电商物流领域，而张国标更是率先将以电商为主的物流地产REITs送入了资本市场。 进入电商物流地产，是张国标浙商回归所选择的重点操作方向。他进入物流地产的方式与菜鸟、复星均有所不同，主要是以“空间换地、电商换市”的政府倡导思路下，以零地技改的方式，对现有物流产业园和制造业园区，实施电商产业园的升级建设改造。
资料显示，由崇贤港物流产业园升级改造的“运通网城”杭州北园项目，在原先具有的装卸作业、仓储加工、物流配送、市场交易、商务办公等基本功能的基础上，新增了电商仓储配送、网货线下展销、电商办公、网商创业孵化、电商人才培训、电商服务、信息交流、金融服务、大学生青年创意园等适于电商发展所需的诸多功能。
运通网城北园建筑面积68万平方米，建有10万平方米网商园、30万平方米O2O主题商业广场、20万平方米专业电商仓储配送中心、8万平方米LOFT电商SOHO基础设施，提供了电商运营、线下展销、订单处理、仓储配送、培训交流、创业扶持等一站式电商综合服务，并集合了住宿、餐饮、休闲、娱乐等一体化生活配套。
同时，富春又将张小泉五金科技园，由原来的制造、研发、仓储配送、交易展示、行政办公五大功能，整合升级为制造研发中心、网货订单处理中心、电商品牌孵化中心、网货线下体验区、物流辅料生产基地等能使与电商产业兼容发展的新五大功能区，建设成“运通网城”杭州南园项目。
“运通网城”南园建筑面积40万平方米。其五大功能区载体中的网货订单处理中心为地上4层、地下1层，单体建筑面积达22万平方米，货运车辆可以通过螺旋坡道直接将货物送至各楼层作业区，号称当前国内电商行业最大的单体建筑空间。
富春控股在新加坡发行REITs的第一动力是融资。富春控股通过旗下子公司对EC World REIT进行控股，发行时共计划出资2.83亿新元，而共计撬动了10.36亿新元。新加坡允许REITs继续发放债券融资，上限为物业资产估值的45%，按13.03亿新元计算，则共计可贷款5.86亿新元，还可继续发放债券1.8亿新元。底层资产除恒德物流外全部为富春控股名下物业，除部分募集资金用于规定用途外，实质上仍有大量剩余资金可供集团自由调配。年报显示2016年底集团现金及现金等价物资产由前年年底时的1600万新元增长为1.03亿新元，翻了6倍。于此同时，集团的资产负债率从57%下降到了51%，大量融资的同时降低了资产负债率。
摘自《中国产业地产盈利模式创新研究报告》
吸引富春控股在新加坡发行REITs的另一大原因无疑是税务优惠，由上表整理可见，虽然在购置处置阶段未有不同，但由于管理主体在新加坡，在持有运营阶段减税优势明显，如项目公司向上分红仅需缴纳5%的所得税（依照中新两国税收协定约定），而设在新加坡的控股公司几乎不用缴纳税款。
于此同时，由于新加坡实行单向计税，在信托层面缴纳所得税后持有者无需再缴纳，避免在国内设立REITs重复征收的这一最大困扰。
最为重要的一点，新加坡不对资产增值征税，对资产出售方而言，在将出资成立合伙企业换来的经营型合伙单位的份额在变为REITs股份和现金前，不需要缴纳资产转移的资本利得税。
对中国公募REITs的启示与借鉴
国际金融危机以来，我国经济金融格局发生重大变化，主要特征是结构性失衡。在经济方面，数量扩张型增长导致严重的产能过剩，投资回报率下降、偿债压力上升，生产体系缺少创新增长点；在金融方面，由银行信贷主导的大规模开发性融资失去增长空间，大量金融资本以信贷的形式沉淀在各类不动产和基础设施中，支撑创新的风险资本形成机制严重不足。
解决上述问题的选项之一就是大力发展REITs。发展REITs既是经济结构调整的需要，也是资本市场供给侧改革的重要内容。
诚然，我国REITs发展距离成熟市场还有着一定差距，在发行方式、配套政策、市场流动性、管理能力及产品属性等诸多方面亟待提高和改善。但过去数年类REITs实践积累了交易设计与商业运营领域的经验，通过双SPV架构实现不动产价值的份额化、证券化，为REITs发展奠定很好的理论和法律结构基础，在当前税收制度和法规环境下创设了合理有效交易结构。
与此同时，我们接下来要介绍的类REITs也为市场普及了基于净运营收入（NOI）、运营净现金流（FFO）等商业运营收益测算及商业地产价值评估逻辑，有利于推动我国投资人逐步重视基础资产、识别资产价值，这为未来REITs发行实现脱离主体资信或增信，走上市场化道路做好了准备。
（摘自：火花S-Park）