史上最全新加坡房产地契大解析

近来，房屋买卖中，土地使用权到期成为房产交易中讨论的热点问题。

其导火索先是温州20年使用权房到期，续费要交房价三分之一；

然后深圳又被爆出早在2001年就有一批房屋到期，需按照规定一次性补缴基准地价的35%。

战战兢兢，全中国人民都检查了自己房子的土地使用权。

关键词解释

地契：买卖土地的双方所立的契约，是转让土地所有权的证明文件。

房屋产权：房屋产权由房屋所有权（永久性）和土地使用权（有限期）共同构成。指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利，到期后政府可以无偿收回。

房屋产权年限：房屋建筑产权的归属年限。与中国产权年限从20年至70年不同，新加坡一般民用住宅产权年限分为99年、999年以及永久产权。在新加坡购住宅房的房产年限最少是99年。

房屋产权证：办理房地产权证是最关键的环节。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权力的唯一合法凭证。

自房屋所有权证签发之日起，买方始取得房屋所有权。

在新加坡，产权证书是由新加坡土地管理局(SLA)颁发的,拥有产业者都有产权证书,如果房产为银行贷款，则正本由银行保管。

世界各国房屋产权的管理模式：

世界各国的土地、房屋产权制度各有特色，但其实都是在综合考虑政府财政收入、经济稳定、居民财富之间寻找一个平衡点。目前而言，绝大多是发达国家采取永久产权+房地产税的制度，成为地方财政收入主要来源和抑制房价的主要手段。

主流的英美法系中将土地产权分两类：一类是freehold（永久产权），一类是leasehold（租赁产权）。

由于第二次工业革命迅速崛起，成为日不落帝国的英国，其土地产权影响了不少国家。英国的土地除永久产权外，均归属王室。

而具有永久产权的业主而言，其对土地上的一切不动产，包括土地 、房屋建筑、树木及地下资源拥有永久性所有权，并能时代传承。

对于租赁产权而言，房屋占用范围内的土地所有权均为他人或政府所有，此类地产的继承，必须缴纳遗产税。

美国的房屋产权也很有代表性。在美国购房，没有房产证，只有一份“产权转让书”，包括了土地和房屋的产权，但是只有在按时缴纳房产税后，房子才算真正归购房者所有。在房屋继承方面，继承者不需缴足遗产税，才能真正实行继承，至于具体税率和抵扣项目，各州规定各有不同。

日本的房屋产权制度比较自由。房产证被成为“房产契约证”，房屋使用权为永久，房屋所占用的土地也归个人所有，可永久使用。房产与土地一起都需要缴纳固定资产税。不同的是，经历过房产泡沫冲击的日本，无论是政府还是民众对房产都很谨慎。

新加坡的土地管理制度基本类似英联邦国家的批租制度，除少数历史遗留的私人永久产权以外，城市土地的开发利用基本上是由政府控制。

新加坡私宅产权的年限分为99年，999年，永久地契共三种。在规定年期内，土地可以转让、买卖，使用期满，土地使用权连同地上物无偿归政府所有，也可以到期续用，向政府申请按地价估值付费。

99年的使用权一般用于兴建中档的住宅，大都采用单元式布局，基础配套设施完善，功能更加合理。

999年的地契，则一般用来兴建豪宅，如排屋（联排式别墅）或独立洋房和半独立洋房。新加坡政府新推出的私宅用地一律都是99年的。

之前流通的房屋当时的地契是999年还有永久的，这些年限继续有效。

有些999年的地契甚至是从1854年开始的。从目前的价值来看999年和永久地契几乎是等价的。

对于普通的购房者而言，99年地契房子价格相对低，深受组屋提升者的欢迎，售价一般在每平方尺$1000新至$2000新不币等，且对于投资客而言，房屋的租金回报率会更高。

永久地契私宅支持者认为，永久地契房屋的升值空间总是大过99年地契私宅，这是因为99年地契私宅会随着地契年份的减少而贬值。

客观的数据分析显示，没有完全压倒性的证据证明那一种房屋更优越，而取决于当时市场的供需情况，当房地产市场是由大众私宅领域引领的，那么99年私宅公寓的价格涨幅往往会超越永久产权的公寓。

相反，如果房地产市场是由高档私宅领域带领，那么永久地产产权的房屋就会有明显的涨幅。

优缺点分析：

1.住宅地点

新加坡政府现在已经完全停止推出新的永久地契，意味着市场上的永久地契房屋均是之前历史的产物，通常都不靠近地铁站附近。

而99年地契的房屋通常在建设时会更注重周边社群的质量，交通便利程度及基础配套设施。

2.出租回报率

如上住宅地点分析所受，99年地契项目通常由于地点优越，靠近地铁和各种设施，具有较高的出租回报率。

因为很简单，无论是永久地契或是99年地契，只要项目条件相近，租金都相差不多，租户绝对不会只因为房子属于永久地契而多付租金。

3.选择面上的差异

06和07年的那一波房产热潮中，市场上大部分新推出的房产项目还是永久地契项目，但是自2008年以来，这个趋势有了明显的变化，房地产市场上推出的项目越来越多是非永久地契，这和新加坡政府近几年重启政府售地计划，推出大量99年土地供发展商竞标的政策是紧密相连的。

尤其在2011年后，非永久地契几乎占据了房地产市场90%的项目份额，自然对于购房者而言，在房型、位置、地点的选择上会宽很多。

4.房屋估价的变化趋势 – 增值／贬值

自1998年至2009年，新加坡房地产市场经历了两个周期。

第一个周期从1998至2004年，其中1998年至2000年属于涨幅期，2000年至2004年属于下跌期。在涨幅期内，99年地契房地产价格涨幅较快，上涨46.2%，而永久地契项目涨幅在38.2%。

在下跌期内，99年房产也是领跌，永久地契较为抗跌。不过在第二个房地产周期内，2004年中至2009年中，99年地契房地产的价格上升和下跌速度，却都落后于永久地契房地产。

在2004年中至2008年中的涨潮期，永久地契共管公寓价格暴涨了64.7％，而99年地契公寓价格只上升了50.6％。到了2008年中至2009年中的退潮期，永久共管公寓下跌了26.5％，但99年地契共管公寓价格只下跌了23.8％。

在排除短期的房产周期而言，在大周期上，永久项目的贬值趋势不明显，因为属于土地的那部分永不贬值，拥有一间永久地契房地产，最大的好处当然是其土地价格不会随着时间的流逝而贬值。

另一方面也是因为有限的永久地契土地供应。而99年地契的房子，最明显的缺点就是地契权限会一天天缩短，导致房地产价格下跌。

然而，一些外在因素却可以减缓房价下跌的速度，如果非永久地契项目有完善的周边设施，比如说交通便利，附近有商场，或者名校林立，项目深受买家和租客欢迎， 价格就会持守的比较好。简单而言，非永久地契的项目建成时间越久，贬值趋势越明显。

5.整体出售（en-bloc）

一般来说，99年地契房地产被集体出售的机会也较小，而绝大多数成功出售的项目，绝大多数是永久地契项目。

其中一个原因是许多99年地契房地产的屋龄都较小，也维修得较好，所以业主并不急着想将房子以集体的方式出售。

另外一个更重要的原因是，99年地契的房子如果要集体出售，拆除重建公寓，发展商就必须支付一笔钱给政府，以便将地段的地契更新至完整的99年，花费不菲，大量吞噬利润，而永久地契就没有这个问题。

6.贷款和CPF使用限制

非永久地契的项目，剩余地契少过30年的转售房产不允许使用CPF还贷，剩余地契在30年到60年之间的，需要贷款人的年纪+剩余地契的年限至少过80年，才可以使用CPF还贷。

所以对于30年房龄以上的老公寓而言，购买时请三思，住几年以后如果再意图转售，新的买家就有可能遇到贷款和CPF限制，导致房子难以出手。

总结：

对新公寓来说，99年地契和永久地契的价格相差大概15%左右；随着公寓的年龄增长，这个差距就会越来越大。

总的来说，99年地契的适合中短线投资者，拿到钥匙几年内就卖掉，收取利润；

999年和永久地契的适合长期持有者，越久越能显现价值。

总体而言没有任何数据可以完全证明永久地契比99年地契更具投资潜力，这真是一个先有鸡还是先有蛋的问题，选择正确的投资地点，正确的价格，相对正确的时间入场始终是任何一项成功房产投资的不二法则，希望上述分析可以为准备买卖房屋的您提供一些参考建议。