中国房企的三种未来：香港模式、美国模式、新加坡模式

自98年房改开始中国房地产行业经历了前所未有的快速发展，行业内大中小房企百舸竟流。

经过20年高速发展，行业整合提速，行业格局正在形成，大房企拼业绩、中房企冲规模、小房企抱团取暖。

本文为从规模、业务结构、盈利能力、营运能力、杠杆水平、成长性、ROE7个维度出发全方面解构和比较了中、美、新、港4个经济体的12家龙头房企，探索中国房地产开发企业的三种未来。

1. 从7个维度对比4大经济体、12家龙头房企

中国龙头房企规模遥遥领先。

2018年中国三大龙头房企平均资产规模1.7万亿，是香港、新加坡的四倍，美国的十倍。

从业务结构看，中国房企属开发类，三大龙头新房销售收入平均占营业收入97％；美国房企包括开发类和自持类，其中住宅建筑商属开发类，“三巨头”新房销售收入平均占95％；REITs属自持类，西蒙地产租金收入占95％。新加坡和香港为混合类，新加坡凯德集团开发、自持收入为4:6；香港四大房企开发、自持、其他收入平均为5:3:2。

美国自持类、港新混合类房企盈利能力最强。从毛利率看，美国自持类为77％，香港、新加坡平均48％、48％，中国、美国开发类为34％、19％。

美国开发类龙头周转速度最快。美国住宅建筑商“三巨头”平均总资产周转次数1.0，中国、香港、新加坡为0.3、0.1、0.1。

香港房企杠杆最低。平均资产负债率仅32％，平均净负债率仅18％，中国、美国、新加坡平均净负债率为92％、70％、56％。

美国自持类龙头ROE领先。西蒙2018年ROE为66％，中国、香港、新加坡平均为27％、11％、9％。

中国龙头房企成长速度最快。2008-2018年恒大、碧桂园、万科总资产增长65、32、12倍，收入增长129、23、7倍，同期新、港、美总资产平均增2、2、1倍，收入平均增1、2、3倍。

2. 中国房地产开发企业的三种未来

城镇化不断推进，行业走向强者恒强。2018年我国城镇化率为60％，按照每年1％的速度，十年后我国城镇化将步入平稳发展阶段。届时大型房企凭借其过硬的品牌、低成本融资能力及开发建设管控能力，市占率将不断提高。强者恒强效应下，行业不断走向集中。

重资产的香港模式。

香港四大房企规模大，资产规模均值接近5000亿人民币，仅次于内地房企；业务全，开发销售和自持租赁混合经营，持有核心地段物业，低杠杆、慢开发，获取稳定租金收入 。

我国部分具有雄厚资金和优质土储的企业，可在开发业务基础上持有优质物业，通过稳定的租金收入降低对债务融资的依赖，降低融资成本、稳健财务。

专业化的美国模式。

美国模式的特点是专业化和精细化。住宅建筑商主攻开发，设计以客户为中心、建立多元产品线满足个性化需求；REITs专注自持，长期持有核心区位资产，依靠出色的运营管理获取丰厚的租金回报。

未来中国房企将在细分子领域差异化竞争，或主攻开发成为类似霍顿的专业住宅开发商，或专注运营成为类似西蒙的专业物业运营商，或独辟蹊径深耕如高科技住宅等个性化领域，做大地产行业的“小清新”。

轻资产的新加坡模式。

“私募基金+REITs”的双基金模式，是凯德的基石，通过私募基金孵化早期项目，成熟后向REITs注入，实现低杠杆的稳健扩张。

未来随着我国房地产金融的不断发展，通过REITS持有物业，也会是房企“由重到轻”瘦身的重要发展方向。

（来源：网络）