经济放缓疫情冲击市场 多个集售项目降低保留价

我国经济放缓和冠病疫情冲击集体出售市场，促使集售项目纷纷降低保留价，以更贴近现有市场情况的价格吸引买家竞标。

根据合登（Huttons）房产集团研究部提供的资料，自2018年3月至2020年9月，有至少10个集售项目在首次推出市场招标失败后，选择在二度招标时调低要价。以这个方式成功寻得买家的项目，包括爱美丽山路（Emily Hill Road）的三栋相连私宅和麦士威大厦（Maxwell House）。

爱美丽山路三栋私宅去年6月首次招标时的保留价为2400万元，价格在今年1月再次推出时下调25％至1800万元。

去年9月初登集售市场的麦士威大厦向发展商开出2亿9500万元的价格，但在今年4月降价至2亿6800万元，最终以2亿7680万元成交，比调低后的要价高出3.3％。

合登（Huttons）亚洲投资销售总监连镛智接受《联合早报》访问时说：“保留价要越高越好，但也要能吸引到竞标者。如果保留价过高，会让竞标者不愿参加投标，弄巧反拙。若因为市场情况改善而上调保留价，就不用召开屋主特别大会表决。反之，降价就要开会获取80％或90％的屋主签名。”

日前以8亿元保留价二度招标的水仙门中心（High Street Centre），正计划降价至7亿元。

负责销售这个项目的高纬环球（Cushman & Wakefield）资本市场主管沈丽美受访时说，至今已取得70％屋主的同意。

“降价主要是因为之前的保留价是在冠病疫情发生前，也就是在市场风险较低并具有增长前景时制定的。疫情暴发后，这些价格被视为过高而且不实际。”

她指出，发展商的资源有限，若一个集售项目被视为具有风险，它们就不会考虑收购。

降价不表示项目肯定能成功脱售，Park View Mansions和Le Arc Apartment分别降价22％和16％也还是找不到买家。

连镛智说，这可能是因为多数发展商在2018年7月实行的降温措施之前便填补地皮库存，所以接下来可更仔细选择要购买的地段。

从屋主的角度来看，降价不是件好事。博纳产业投资与集体出售主管吴美琪说，他们宁愿长期等到愿意支付高价的买家，可是她强调，未来市场情况不一定会改善。

“我们必须考虑每年调整两次的发展费可能会上升，这会削减发展商从发展集售地段所得的盈利。此外，2018年7月实行的5％不可退还额外买方印花税（ABSD）也提高了发展商的成本。因此长期持守不意味着屋主就能卖更高价钱并获得更多利润。”

她指出，转售私宅价格不断上涨，许多刚以高转售价买下集售项目单位的屋主，就会要求更高的集售保留价。若保留价不合他们的心意，他们可能拒绝签署集售协议，集售计划就会因为无法获得八成屋主同意而中断。可是若调高保留价，又难以找到买家。

“我们相信，若屋主愿意合作、要求合理，而且了解发展商如何评估地段的话，集售成功的概率会大大提高。一幅地段无论条件多好，价格仍然是最关键因素。”

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